La garantie des vices cachés : quels recours pour l'acquéreur ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 2 novembre 2022
Juriste chez PAP.fr

Les vices cachés peuvent faire l'objet d'un recours de la part de l'acquéreur, mais certaines conditions doivent être réunies et il est important de respecter des délais et procédures pour faire-valoir cette réclamation.

Lorsque l'on constate des vices cachés, il est possible de se retourner contre le vendeur.
Lorsque l'on constate des vices cachés, il est possible de se retourner contre le vendeur. © Claudia Wermelinger/Gettyimages

Tout acquéreur d'un bien immobilier qui découvre après l'achat un problème qui n'était pas apparent dispose d'une action contre son vendeur : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés. Même si acheter un bien de nos jours dans l’ancien est devenu moins risqué grâce aux nombreux diagnostics auxquels sont tenus les vendeurs. Mais il arrive encore que l'acheteur fasse de mauvaises découvertes.

Qu'est-ce qui est considéré comme un vice caché par le Code civil ?

Le texte qui prévoit cette garantie des vices cachés est l’article 1641 du Code civil, selon lequel « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Les conditions ouvrant droit à garantie pour l'achat d'un bien

Il y a vice caché, ouvrant droit à la garantie, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • l'acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente. L'une des conditions pour actionner la garantie pour vices cachés est que l'acquéreur n'ait bien évidemment pas eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, car, dans le cas contraire, le vice n'est plus caché et il est réputé l'avoir accepté. Aussi, si le vice est mentionné dans l'acte de vente (pour signaler la présence de termites par exemple), l'action est fermée à l'acquéreur. C'est pour cette raison que l'acquéreur n'a pas de recours sur tous les points visés par les diagnostics ;
  • le vice doit être non apparent. Contrairement à ce que l'on croit souvent, le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur, mais un vice qui n'est pas apparent. Ainsi, il peut y avoir vice caché alors que le vendeur l'ignore. Pour savoir si le vice était bien caché et non apparent, les juges estiment que l'on ne peut exiger de l'acheteur un examen trop en profondeur, trop pointu de l'immeuble, de ses structures. L’œil vigilant trouve donc sa limite dans certains endroits de la maison, comme les combles ou sous la laine de verre recouvrant le bois de la charpente. Si l'on doit faire une expertise ou démonter le bien pour découvrir le défaut alors il y a vice caché. La garantie due par le vendeur repose sur la distinction fondamentale entre les vices apparents et les vices cachés. Le Code civil pose en effet le principe selon lequel « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (Code civil, art. 1642) ;
  • le vice doit rendre impropre ou diminuer l'usage. Le vice doit rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage. Tant et si bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou à moindre prix, s'il les avait connus ;
  • le vice doit être antérieur à la vente. Il peut être au moins concomitant à la vente. En revanche, le vendeur n'est pas tenu à garantie pour les problèmes affectant le logement et survenant après la vente. Le vice doit rendre le logement impropre à sa destination ou bien il doit en diminuer tellement l'usage que l'acquéreur n'aurait pas acheté ou tout du moins pas à ce prix s'il en avait eu connaissance.

Que veut dire maison vendue en l'état ?

La vente en l'état est une clause intégrée dans le contrat de vente, qui implique que la maison est vendue en l'état, c'est-à-dire que le vendeur n'effectuera aucune réparation dans le cadre de la vente. Avec cet accord, l'acquéreur accepte d'acquérir le logement dans l'état dans lequel il était au moment de la visite. En général, cela concerne les vendeurs d'une maison ancienne qui ne bénéficient pas des fonds nécessaires pour réaliser les travaux et réparations nécessaires. En revanche, cette mention n'exonère pas le vendeur de ses obligations et il doit notamment fournir les diagnostics immobiliers obligatoires pour que la vente soit conclue. Dans ce cas de figure, le vendeur doit signaler la présence des éventuels défauts ou vices apparents.

Lorsque l'on acquiert une maison ancienne en l'état, il faut prendre quelques précautions comme une contre-visite accompagnée d'un expert immobilier qui pourra détecter la présence de vices cachés.

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Puis-je me retourner contre le vendeur de ma maison ?

Lorsque l'on constate des vices cachés dans une maison, il est possible de se retourner contre le vendeur dans certaines conditions. Il faut d'abord respecter des délais, à savoir deux ans après la découverte du vice caché, bien que la garantie soit valable cinq ans après l'achat. Il faut donc agir le plus rapidement possible. De plus, il est recommandé de commencer par adresser un recours amiable, à savoir un courrier recommandé avec avis de réception pour préciser le vice caché découvert. Par la suite, si le vendeur n'agit pas, il est possible de le mettre en demeure de réparer ou remplacer l'élément concerné ou encore de demander un dédommagement. Si cette procédure n'aboutit pas, on peut alors saisir le juge de proximité.

Notez qu'il faut pouvoir prouver l'existence d'un vice caché en fournissant des justificatifs, des attestations ou devis de réparation. Il faut éviter de réaliser les travaux de réparation avant le règlement du litige et il est également conseillé de faire intervenir des experts au préalable.

Exemple de vice caché immobilier

Les vices cachés rendent le logement impropre à l'usage. Tous les défauts ne sont pas concernés par cette définition. Parmi les vices cachés, on peut relever :

  • une maison à caractère inondable par la présence d'humidité ou d'un défaut d'étanchéité ;
  • un chauffage hors d'usage ;
  • une charpente abîmée ;
  • l'absence d'eau courante ;
  • le caractère instable du terrain dit constructible ;
  • des fondations défectueuses ;
  • un manque d'homogénéité du carrelage ou d'une dalle béton qui se fissure ;
  • des nuisances sonores particulièrement gênantes provenant d'une chaudière collective par exemple.

Si vous détectez ces défauts avant la signature de l'acte de vente, vous pouvez demander l'annulation de la transaction.

Quel délai pour intenter un recours contre le vendeur ?

L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour intenter l'action en garantie. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice. Il convient dans une premier temps d'informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de réaction de sa part, il vous faudra saisir le tribunal judiciaire. Le recours est ouvert aussi bien contre les vendeurs professionnels que les vendeurs non professionnels et le délai est le même dans les deux cas. Toutefois, nous allons le voir, la responsabilité du vendeur particulier est plus limitée.

Le vendeur professionnel

Il y a une présomption de connaissance des vices lorsqu'il s'agit d'un vendeur professionnel. Celui-ci est en effet tenu de connaître les vices affectant la chose dont il fait le commerce. En présence d'un vice caché, même s'il prouve sa bonne foi, le vendeur professionnel doit verser à l'acheteur des dommages et intérêts. Et surtout, il ne peut pas s'exonérer de cette garantie.

Dans le cadre d'une vente d'immeuble par un agent immobilier, celui-ci ne fait pas l'objet d'une présomption de connaissance des vices du bien, car il est seulement « l'intermédiaire » entre le vendeur et l'acquéreur. Cette présomption est applicable uniquement au vendeur professionnel.

Le vendeur particulier

Il est d'usage, pour le vendeur particulier, de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Tous les compromis de vente comportent une telle clause. Toutefois, malgré cette clause, cette exonération de garantie ne joue pas et le vendeur vous doit donc la garantie, s'il est de mauvaise foi. En d'autres termes, s'il avait connaissance du vice avant la vente. Car encore une fois, le vice caché n'est pas un vice que le vendeur a lui-même caché. Le vendeur peut ignorer ce vice, précisément parce qu'il n'est pas décelable. En revanche, s'il en avait connaissance, la garantie des vices cachés est due.

Encore faut-il que l'acquéreur prouve que le vendeur avait connaissance du vice. L'exonération de garantie ne peut pas jouer non plus si le vendeur ne fournit pas les différents diagnostics prévus par la loi. Mais nous avons vu que cela était très rare.

Quelle procédure pour obtenir un dédommagement ?

Selon l'article 1644 du Code civil, l'acquéreur peut obtenir l'annulation du contrat de vente ou bien la diminution du prix de vente.

Si la vente est annulée, l'acquéreur doit rendre l'immeuble dans l'état dans lequel il l'a acheté. En échange de quoi, le vendeur lui restitue le prix du bien, les frais de procès et de mutation (frais de notaire) ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement.

Le juge peut rejeter l'annulation de la vente s'il estime que le vice invoqué n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat et mettre en place une simple action en diminution du prix.

Lorsqu'il est question d'une diminution du prix, les experts doivent estimer la moins-value qui résulte de ce vice. Celle-ci est souvent calculée en fonction du coût des travaux à effectuer pour que le bien retrouve sa vraie nature. On vise ici une remise en l'état. L'acquéreur se voit alors rendre une partie du prix et conserve bien sûr le logement.

L'acheteur victime de vices cachés peut se voir également allouer des dommages et intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi. Il doit réparer « tous les préjudices de toute nature » liés à la présence du vice caché. C'est ainsi qu'il peut arriver que le vendeur verse des indemnités supérieures au prix de l'immeuble.

Le tribunal compétent pour toutes les actions en garantie de l'acquéreur est le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement et le recours à un avocat est obligatoire.

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