Acheter ou vendre en zone inondable ?

Si vous envisagez d'acheter ou de vendre un bien situé dans une zone inondable, il est important de le savoir et de bien connaître les conséquences qu'implique ce type d'acquisition. Des biens situés en zones inondables, il y en a partout ! D'ailleurs le ministère de la Transition écologique souligne que le risque d'inondation représente le principal risque naturel en France, en termes de dégâts matériels, de nombre de communes affectées, d'étendue des zones exposées (27 000 km²) et de population résidant dans ces zones (5,1 millions d'individus). Environ 16 000 communes ont une part de leur territoire en zone inondable, dont 300 agglomérations. Autant savoir à quoi vous attendre.

C'est quoi une zone inondable ?

💧 Une zone inondable est un espace géographique défini qui peut être submergé par l'eau. En France, de nombreuses habitations sont situées dans des zones susceptibles d'être inondées en raison de leur emplacement à proximité d'un cours d'eau ou du littoral. Il convient de souligner que même si une zone n'a jamais connu d'inondation, elle peut malgré tout être classée comme zone inondable.

Consultez l'Atlas des zones inondables

L'identification et la délimitation des zones inondables sont réalisées à partir de l'Atlas des Zones inondables (AZI), un outil essentiel pour estimer les risques d'inondation d'un territoire. Les biens situés dans des zones d’habitation de faible densité ne sont donc pas recensés en PPRI mais en AZI (Atlas des zones inondables). L’AZI mentionne l’existence et les conséquences des crues connues comme le niveau de la crue la plus forte. Contrairement au PPRI, les biens situés en zone AZI ne sont pas concernés par un règlement spécifique de construction. L’AZI est un élément de référence pour l’information du citoyen. Contrairement au PPRI, l’AZI n’a pas de caractère réglementaire. Il s’agit d’études simplifiées qui n’aboutissent pas à un règlement, mais plutôt à une information.

Comment savoir si un terrain est situé en zone inondable ?

Toutes les parcelles des communes sont référencées dans le Plan local d’urbanisme (PLU) de la ville auquel est annexé un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI). C’est dans ce document que vous saurez si un terrain est situé en zone inondable. Vous y trouverez ainsi une cartographie précise avec différentes couleurs selon le risque encouru.

👉 Le plan de Prévention du Risque Inondation ou PPRI

Ce document, prescriptif, vient réglementer l’occupation et l’utilisation du sol dans les zones à risque. Il dispose d’un volet cartographique qui référence les zones inondables en utilisant des codes couleur : rouge, bleu, vert.

• Il délimite les zones dangereuses en tenant compte des risques potentiels.
• Il réglemente la construction, l'occupation et l'utilisation du sol dans ces zones.
• Il identifie les zones qui risquent d'être inondées, interdit les nouvelles constructions dans ces zones à risques et réduit les vulnérabilités sur les habitations déjà construites.

Pour consulter le PPRI de votre commune, vous pouvez vous référer à la carte interactive du site Géorisques ou directement à votre préfecture.

Maîtriser le risque d'inondation : zone rouge ou bleue ?

Le bien ou la commune ont-ils déjà fait l’objet d’une catastrophe naturelle au cours des dernières décennies ? La montée des eaux peut-elle être soudaine ? Pour les biens dont les fondations sont construites à un niveau proche de celui des cours d’eau, observe-t-on parfois des infiltrations dans les caves ? Certaines informations peuvent également être obtenues en mairie, qui pourra, éventuellement, vous remettre un plan des zones inondables de la commune.

👉 Un zonage coloré permet d'identifier et de classer les terrains selon leur niveau de vulnérabilité. Les zones inondables sont principalement réparties en zone rouge et zone bleue.

• La zone rouge est caractérisée par un risque d'inondation élevé. Les constructions y sont généralement interdites en raison de la menace importante pour la sécurité des personnes et des biens.
• La zone bleue, quant à elle, présente un risque d'inondation modéré à faible. Les constructions peuvent y être autorisées sous certaines conditions, telles que la mise en place de mesures de prévention spécifiques (surélévation du plancher, etc.).Il faut cependant noter que même en zone bleue, le danger existe toujours, et des précautions doivent être prises.

👉 Depuis la tempête Xynthia de 2010, 2 zones supplémentaires ont été ajoutées :

1. Les zones noires, dans lesquelles il est interdit d’habiter ;
2. Les zones jaunes où des aménagements sont réalisés pour minimiser le risque.

Quelles sont les zones inondables en France

Près de 40 % du territoire est exposé au risque inondation. Soit environ 17 millions de personnes. Le risque inondation est multiforme. Les inondations peuvent prendre la forme de débordement de cours d'eau (Pas-de-Calais), de remontée de nappes phréatiques (Pas-de-Calais) de submersion (La Faute-sur-Mer) ou de ruissellement et crues torrentielles (vallée de la Roya). Aucun territoire n'est épargné par ce risque.

Où trouver la carte des zones inondables par commune ?

La carte des zones inondables est disponible sur le site officiel du ministère de la Transition. Les zones y sont codées par couleur : rouge pour les zones à fort aléa, bleu pour les zones à faible aléa, et vert pour les zones non urbanisées à risque d'expansion de crue.

• Interrogation des services municipaux. La mairie de la commune où se situe le terrain possède des informations sur les zones inondables et peut vous renseigner.
• Utilisation des services en ligne comme Géorisques ou Errial. Ces plateformes proposent des outils de recherche par adresse ou référence cadastrale pour évaluer les risques d'inondation. Elles préconisent les réflexes à adopter pour y faire face.
• Consultation du Plan de prévention du risque inondation (PPRI). Ce document d'urbanisme local donne des informations détaillées sur les risques d'inondation.
• Consultation du dossier départemental des risques majeurs. Ce document est disponible sur le portail Géorisques et fournit des informations sur les risques d'inondation de la commune.

Vendre en zone inondable

La vente d'un bien situé en zone inondable ne présente pas de risque pour le vendeur dès lors qu'il fait preuve de transparence envers le client. Ce dernier achète en toute connaissance de cause. Il est indispensable d'informer les acheteurs du risque d'inondation encouru. Selon la loi, « les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels et technologiques prévisibles », doivent être « informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques » (article L125.5 du Code de l’environnement). Le vendeur est par ailleurs tenu de remettre au futur acquéreur un ensemble de documents obligatoires et de déclarer les sinistres classés en « catastrophe naturelle ». Le vendeur a notamment l’obligation d’informer l’acquéreur de la présence de risques naturels.

🙋‍♀️ Avant de signer l’acte authentique, le notaire devra avoir aussi en main l'état des risques et pollutions (ERP). L’ERP recense notamment les zones inondables définies par les Plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP).

Le rôle du compromis de vente

Le compromis de vente peut comporter des clauses suspensives liées au risque d'inondation.

• Une clause suspensive d’obtention d’un permis de construire, qui permet à l’acquéreur de se désengager si en cas de refus d’aménagement du bien.
• Une clause suspensive en cas de refus de prêt lié au risque d’inondation.
• Une clause de garantie des vices cachés, qui engage la responsabilité du vendeur en cas de découverte ultérieure de défauts affectant le bien.

Acheter en zone inondable : quels risques ?

Acheter une maison en zone inondable nécessite une attention particulière. Il est primordial de vous renseigner sur les antécédents d'inondations du bien pour évaluer correctement le niveau de risque.

En amont de la signature du compromis de vente, le vendeur doit fournir un état des risques naturels (ESRIS) à l'acheteur. La loi contraint aussi le vendeur à signaler à l’écrit tous les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité pour catastrophe naturelle durant la période où il a été propriétaire, ou dont il a été informé lors de l’achat du bien. Si vous souhaitez acheter en zone inondable, privilégiez une zone bleue. En effet, le risque de sinistre y est moindre, et la zone n'a peut-être même jamais été touchée par une inondation. De plus, il vous sera plus simple de souscrire une assurance habitation couvrant tous les risques.

Quel intérêt d'acheter en zone inondable ?

L'achat peut présenter un intérêt financier si le prix du bien est réduit en comparaison avec d'autres de même type en dehors des zones inondables. Cependant, soyez conscients des éventuels risques financiers liés aux dégâts causés par une inondation, qui peuvent conduire à des coûts importants de réparation ou de reconstruction.

🙋‍♀️ Notez que certaines zones inondables n'ont peut-être jamais été touchées par une inondation. Enfin, n'oubliez pas de prendre en compte le coût potentiellement élevé de l'assurance pour une maison en zone inondable.

En outre, l'achat dans ces zones peut avoir un impact sur la valeur du bien immobilier. En effet, il existe une probabilité de décote sur le marché, ce qui peut affecter le retour sur investissement en cas de revente.

Enfin, s’il peut être tentant d’acheter en zone inondable pour négocier une décote sur le prix de vente aujourd’hui, il faut garder en tête que le risque de moins-value, à la revente, est élevé, les catastrophes naturelles jusqu’ici exceptionnelles étant amenées à devenir plus fréquentes.

L'assurance habitation, comment faire ?

L'assurance d'un bien situé en zone inondable est un aspect essentiel à prendre en compte. S’il est en zone rouge, il sera difficile à assurer. Il est conseillé de prévoir une condition suspensive dans la promesse de vente, précisant que la transaction ne se fera que s’ils obtiennent une assurance multirisque habitation couvrant le risque de catastrophes naturelles.

• La prime d'assurance pour ces propriétés est généralement plus élevée en raison du risque accru de dégâts des eaux.
• Il n'existe pas d'assurance habitation spécifique pour les zones inondables. C'est la garantie catastrophe naturelle, incluse dans votre contrat d'assurance multirisque habitation, qui vous indemnise.
• Assurer un logement en zone inondable est possible, mais il peut y avoir des coûts supplémentaires et certaines contraintes lors de la souscription.
• Les compagnies d'assurances peuvent refuser de couvrir les habitations construites illégalement en zone inondable et peuvent même annuler les polices d'assurance existantes.

Assurer une maison en zone inondable : combien ça coûte ?

Selon la fédération professionnelle France Assureurs, le coût annuel moyen des sinistres liés au climat, inondations comprises, est passé d’un peu plus de 1 milliard d’euros dans les années 1980 à 3,5 milliards d’euros de 2017 à 2021. Et la facture va exploser en 2022 : rien que sur les huit premiers mois de l’année, les assureurs estiment que ce montant atteint 5,2 milliards (hors sécheresse).

👉 Le risque d’inondation est obligatoirement pris en compte par l’assureur au moment de l’établissement du devis. Mais attention les propriétaires de logements situés dans des zones à risques (zone rouge) doivent donc s’attendre à s’acquitter d’une prime plus élevée pour couvrir cet aléa. Il faudra vérifier les plafonds d’indemnisation, la franchise et les délais de carence en cas de sinistre ne vous sont pas trop défavorables.