Comment faire une division de parcelle ?

Savez-vous que votre terrain vaut de l'or ? Dans les marchés immobiliers tendus, les propriétaires sont nombreux à détacher une partie de leur terrain qui sera vendue à un particulier pour un projet de construction de maison individuelle, une opération immobilière très rentable. C'est le principe de la division parcellaire, une pratique d'ailleurs encouragée par la loi Alur pour lutter contre l'étalement urbain. « La division foncière permet notamment aux personnes âgées qui ne peuvent plus entretenir leur jardin de s'en séparer en bénéficiant d'une rentrée d'argent », explique Bertrand Warin, membre de la commission d'urbanisme à l'Ordre des géomètres-experts.

Comment savoir si on peut faire une division parcellaire ?

Tous les terrains peuvent, a priori, faire l'objet d'une division parcellaire à condition de respecter les règles du plan local d'urbanisme en vigueur dans la commune, des documents consultables en mairie. Une servitude de réseau peut aussi s’appliquer sur une partie du terrain. Il s’agit par exemple d’une conduite d’eau ou d’un câble électrique passant sur la propriété rendant impossible tout projet de construction sur cette emprise au sol. La surface dédiée à la future maison s’en trouvera d’autant réduite !

👉 Si vous souhaitez diviser votre terrain, mieux vaut faire appel à un géomètre-expert qui pourra réaliser une étude de faisabilité. Ce professionnel vous détaillera ensuite la procédure à suivre et vous aidera aussi dans vos démarches administratives. « Nous analysons le potentiel du foncier », explique Bertrand Warin. « Grâce à notre connaissance du territoire, nous expliquerons au particulier s’il est plus intéressant de vendre ce terrain pour y construire un immeuble ou plusieurs maisons individuelles. » La valorisation de ces projets de construction peut en effet varier fortement.

Comment réaliser une plus-value sur la division parcellaire ?

Contrairement aux idées reçues, mieux vaut vendre deux ou trois lots issus d'une division foncière plutôt qu'un grand terrain si la taille de votre propriété le permet bien évidemment. Ce choix permet d'obtenir un prix de vente plus intéressant lors de votre transaction.

💡 Autre conseil : si vous héritez d'une maison disposant d'un grand terrain, n'hésitez pas à le diviser. Vous toucherez en effet une somme supérieure en vendant séparément la maison et le terrain à celle que vous auriez eue en cédant la propriété dans son intégralité.

Comment diviser un terrain en deux lots pour le vendre ?

Première étape : le géomètre-expert réalisera une esquisse du découpage de votre parcelle avec le lot ou les lots proposés. Un devis sera aussi joint avec le coût de la division parcellaire et celui d'éventuels travaux. En effet, si les lots créés ne peuvent pas être raccordés à l’eau, l’électricité, la fibre et l’assainissement collectif présents sur la voie publique, des travaux devront être prévus tout comme la création d’un accès vers la rue. 

🙋‍♀️ Vous devrez effectuer une déclaration préalable auprès de votre commune. Cette autorisation d’urbanisme est en effet obligatoire pour réaliser une division foncière. Deux cas de figure sont possibles :

1. vous effectuez vous-même la demande ;
2. votre géomètre-expert remplira pour vous le dossier incluant le formulaire Cerfa, une aide qui vous sera précieuse comme le rappelle Bertrand Warin : « Un document bien présenté et complet a plus de chances d’être accepté par le service instructeur. Il arrive en effet qu’un refus soit signifié aux particuliers ayant rempli eux-mêmes le dossier alors qu'ils étaient dans leur bon droit. Mais la déclaration préalable avait été mal présentée ».

Pourquoi borner le terrain ?

La déclaration préalable obtenue, les recours aux tiers purgés, le géomètre-expert effectuera le bornage périphérique avec les voisins. Il s’agit de poser des bornes aux angles du terrain pour matérialiser les limites séparatives des nouveaux lots.

Chaque lot sera borné. Le bornage du terrain fera l’objet d’un procès-verbal qui devra être signé par les voisins pour valider les limites extérieures des lots. Dernière étape : ce dossier est ensuite envoyé au service du cadastre qui créera ces nouvelles parcelles cadastrales en leur attribuant une référence. Si les riverains ne trouvent pas un terrain d'accord pour définir les limites avec le géomètre-expert, un bornage judiciaire devra être réalisé.

💡 Lors de la division parcellaire, créez des servitudes sur les nouvelles parcelles si votre maison est située à proximité. Vous pouvez par exemple imposer une distance minimale entre la future construction et la limite du terrain pour limiter le vis-à-vis. Il est aussi possible d'interdire toute construction sur une partie de la parcelle. Si ces servitudes sont légitimes pour préserver votre intimité, elles ne doivent pas être trop nombreuses, car elles peuvent dissuader les acquéreurs potentiels. Ces derniers peuvent estimer que ces contraintes les empêcheront de construire leur maison.

Qu’est-ce qu’un plan de division ?

Le plan de division est un schéma représentant les lots créés sur la propriété avec les limites séparatives, les cotes ainsi que la superficie de chacun des lots. Ce document doit être signé par le vendeur du terrain.

Que contient la déclaration préalable ?

Dans le cadre d'une division, la déclaration préalable contient différents documents :

• le formulaire Cerfa ;
• un plan de situation de la parcelle avant le découpage ;
• le projet avec le ou les lots créés, la surface des lots, l’altimétrie, les dimensions.

👉 Comptez quatre semaines avant d’avoir la réponse du service instructeur de la commune. Votre déclaration préalable obtenue, vous devrez l’afficher sur votre terrain. Et vous devrez attendre 3 mois avant de commencer les travaux si vous n’avez eu aucun recours concernant votre déclaration préalable. Ce délai comprend le recours des tiers et le contrôle de légalité exercé par le préfet.

Qui peut s'opposer à la division d'une parcelle ?

La division de votre parcelle peut être contestée par votre voisin dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage de ce document sur votre terrain. Ce dernier devra prouver que la division a des conséquences directes sur les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu’il occupe ou qu’il détient.

💰 Quel est le coût d'une division parcellaire ?

Pour une division parcellaire permettant de créer un lot, comptez environ 2 500 € HT. Les honoraires du géomètre-expert comprennent la déclaration préalable, le bornage du terrain, l’envoi des documents au service du cadastre et la demande du certificat d’urbanisme auprès de la mairie. Si plusieurs lots sont créés à l’issue de la division parcellaire, comptez 3 500 € HT. Ces prix ne comprennent pas les éventuels travaux tels que le raccordement aux réseaux, la création d’une voirie.

Quel est le délai pour une division parcellaire ?

📆 Comptez en moyenne 3 mois pour préparer et réaliser une division parcellaire. Ce délai n'englobe pas le recours des tiers qui doit être respecté dans la procédure.

Quel est le rôle du notaire pour une division foncière ?

Le notaire interviendra uniquement lors de la vente du lot détaché de la parcelle. Ce lot sera identifié par ses références cadastrales avec la présence éventuelle de servitudes de passage ou de réseaux. La première consiste à créer sur une parcelle un droit de passage permettant au propriétaire d’un lot enclavé d’accéder à la voie publique de la commune.

À quel moment se passe la vente des lots ?

Dès que la déclaration préalable est déposée au service instructeur de la mairie, il est possible de vendre les lots créés sous seing privé. Mais la vente sera effective quand les conditions suspensives seront réalisées, à savoir l'obtention de l'autorisation de la déclaration préalable.

Pourquoi le certificat d'urbanisme opérationnel est important ?

Si le certificat d'urbanisme opérationnel n'est pas obligatoire, il est recommandé de le demander au service urbanisme de la mairie. Ce dernier dispose d'un délai de deux mois à compter du dépôt de la demande pour instruire le certificat. Ce document permet en effet au futur acquéreur de savoir si le terrain peut être viabilisé.

🙋‍♀️ Autre intérêt : les règles d'urbanisme en vigueur sur la parcelle sont gelées pendant une période de 18 mois à compter de la date d'obtention du certificat. Si le plan local d'urbanisme de la commune devait évoluer pendant cette période, l'acquéreur souhaitant construire aura la garantie que les règles d'urbanisme s'appliquant à son projet ne changeront pas.