Comment et quand revendre un bien acquis en loi Pinel ?

Cadeau fiscal. Réaliser un investissement immobilier dans un appartement neuf en loi Pinel, c’est bâtir un patrimoine, encaisser des loyers et surtout baisser votre facture fiscale. Avec cette réduction d'impôts, le fisc vous verse directement 12 % du prix du bien pour six ans de location, 18 % si vous louez neuf ans ou encore 21 % pour une location sur douze ans. La réduction Pinel est étalée sur cette période. Vous encaissez 2 % du prix du bien chacune des six ou neuf premières années. Si vous prolongez l’opération sur douze ans, l’avantage Pinel se chiffre à 1 % du prix du bien chacune des trois dernières années (la dixième, la onzième et la douzième). Un exemple : si vous achetez un appartement de 260 000 €, la défiscalisation Pinel se chiffre à 5 200 € chaque année pendant six ou neuf ans plus 2 600 € par an chacune des dixièmes, onzièmes et douzièmes années. Une bonne nouvelle pour votre portefeuille !

Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ?

Pour bénéficier de la loi Pinel, vous devez en respecter les conditions. Car l’Etat, lorsqu’il accorde un avantage fiscal, exige toujours une contrepartie. Quelles sont ces conditions ? Les loyers sont plafonnés de manière à être inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre. Autre règle à respecter dans le cadre d'un investissement immobilier Pinel : vous devez impérativement louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains niveaux définis par la loi. En 2022 et en zone A (grandes métropoles comme Lyon ou Montpellier, un couple sans enfants ne doit pas gagner plus de 58 831 € par an pour devenir locataire Pinel (il s’agit du revenu fiscal de référence, soit celui de 2020 pour un bail en défiscalisation Pinel signé en 2022).

🧐 Pinel : faut-il investir sur 6 ou 9 ans ?

Autre condition pour défiscaliser : respecter un engagement de location sur six, neuf ou douze ans. Dans cette logique, choisir la durée d'un investissement Pinel, c'est avant tout une affaire de stratégie. Si par exemple vous comptez reprendre le logement pour en faire un pied-à-terre (vous avez investi dans une grande métropole), optez pour une durée d'engagement de six ans. Si vous avez opté pour la perception de revenus sur le long terme, des durées d'engagement de neuf ou douze ans sont sans doute préférables. Mais l'idée, c'est de garder une certaine souplesse pour adapter votre investissement Pinel à un éventuel changement de stratégie.

Quand peut-on revendre un appartement en Pinel ?

Si vous ne respectez pas les conditions de la loi Pinel, le fisc va remettre en cause l’avantage fiscal et vous devrez le rembourser dans son intégralité. Ce point est crucial dans la perspective de votre transaction car la revente d'un appartement en Pinel n'est possible qu’au terme des durées d'engagement de location prévues par le dispositif (six, neuf ou douze ans). Si, en tant que propriétaire, vous avez choisi de louer sur six ans, vous ne pourrez vendre qu’à partir de la septième année, sous réserve que d’autres conditions, notamment fiscales, soient respectées (voir plus loin). Idem si vous avez choisi de louer sur neuf ans ou sur douze ans. Vous l'aurez compris : la revente d'un investissement Pinel avant la fin de l'engagement de location remet en cause l'avantage fiscal. Et vous devrez le rembourser !

Divorce, licenciement, décès : quelles exceptions pour une revente avant terme ?

L’administration a toutefois prévu des exceptions. Un contribuable peut revendre un bien immobilier acheté en loi Pinel sans attendre la fin des périodes légales d’engagement de location et sans avoir à rembourser l’avantage fiscal. C’est le cas si le propriétaire décède, s’il fait l’objet d’un licenciement ou s’il devient invalide, par exemple à la suite d'un accident. Il doit s’agir d’une invalidité de deuxième ou de troisième catégorie, soit « des invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire », comme le précise le Bulletin officiel des finances publiques – Impôts (Bofip).

⚠️ Attention : le divorce n’est pas concerné par ces exceptions. Dans ce cas, les ex-époux pourront se répartir l'avantage fiscal. L'un pourra aussi racheter la part de l'autre, mais pas question de revendre avant le terme de l'engagement de location !

Déficits fonciers : quelles conditions fiscales pour vendre un Pinel ?

🧮 Pour calculer le délai pour revendre un appartement en Pinel, vous devez tenir compte d’un éventuel déficit foncier. Explication : en matière de fiscalité locative, le propriétaire bailleur peut déduire de ses loyers toute une série de charges (travaux notamment). Si ces charges sont supérieures au loyer, vous êtes en déficit foncier. Ce dernier est imputable sur vos revenus globaux, ce qui les fait baisser, diminuant vos impôts. Si vous êtes en déficit foncier une année donnée, vous devez continuer à mettre le logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Exemple : si vous vendez en 2028, vérifiez si vous avez été en déficit foncier les trois années précédentes. Si un tel déficit apparaît en 2026, il faut louer trois ans de plus. Sinon, l’avantage fiscal Pinel sera remis en cause.

Vente d’un Pinel : comment mettre fin au bail ?

Avec le dispositif Pinel, vous louez le bien sous le régime des revenus fonciers, qui s’applique aux locations vides. En particulier, vous signez un bail de trois ans. Lorsque vous donnez congé au locataire pour vendre, vous devez respecter un délai de préavis de six mois avant la fin du bail. Le préavis démarre le jour de la réception de la lettre recommandée (format papier ou lettre recommandée électronique), de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Notez que dans le cadre d'un investissement immobilier, vous pouvez vendre le logement occupé. Dans ce cas, le prix sera décoté.

Comment estimer le prix d'un appartement Pinel ?

Pour fixer le prix de vente d’un logement, quel qu'il soit, vous vous référez aux valeurs de marché pratiquées pour un bien similaire à emplacement équivalent. Vous tenez notamment compte de la performance énergétique. Or les biens acquis pour profiter du dispositif Pinel sont neufs ou remis à neuf et arborent un A ou un B sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Performants, ils n’ont pas besoin des coûteux travaux de rénovation qui touchent l’ancien. Et ils ne connaîtront pas le sort des passoires thermiques. Les biens classés G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028 et le E en 2034. Du coup, ces logements se revendront, toutes choses égales par ailleurs, plus cher que ceux qui sont moins performants (des études des Notaires de France le prouvent chaque année).

Vente d’un logement Pinel : les démarches à effectuer

Vous respectez les conditions de durée de la réduction d'impôts Pinel, vous n’êtes pas en déficit foncier, vous avez donné le préavis au locataire dans les délais impartis, vous avez fixé un prix de vente cohérent avec le marché : il est temps de passer aux modalités pratiques de la vente. Rassemblez les documents nécessaires (dossier de diagnostic technique, pièces relatives à la copropriété, etc.). Ensuite, passez une annonce pour trouver votre acheteur. Organisez les visites et négociez le prix d'acquisition. Une fois d’accord, vous signez un compromis de vente avec votre acquéreur, une formalité à effectuer de préférence devant notaire pour davantage de sécurité juridique. Quelques mois plus tard, les deux parties signeront l’acte authentique, toujours devant notaire.

Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Revente d'un appartement en loi Pinel : c'est une obligation ?

Rien ne vous oblige à remettre sur le marché l'appartement que vous avez acheté pour profiter de la défiscalisation Pinel. Une fois passée la durée d'engagement nécessaire au bénéfice du dispositif, vous pouvez continuer à le louer en tant que propriétaire-bailleur. Dans ce cas, vous percevrez des loyers qui viendront améliorer vos revenus. Autre option : reprendre l'appartement pour y vivre, soit à titre de résidence principale, soit à titre de résidence secondaire. Si vous optez pour cette stratégie, vous choisirez l'emplacement avec une rigueur toute particulière puisque vous allez y passer du temps. Veillez notamment à la proximité des services, des commerces et des transports. Bref, respectez la règle d'or de l'immobilier : choisissez un bon emplacement !

❓ Quels sont les frais à payer pour vendre un Pinel ?

Assurer la revente d'un logement après avoir profité de l'avantage fiscal Pinel, c'est tout simplement remettre sur le marché un bien immobilier ancien, une démarche classique dans le cadre d'un investissement immobilier. En termes de dépenses, vous devez simplement assumer les frais liés à cette transaction (réalisation du dossier de diagnostic technique, passage de l'annonce, etc.). Si vous faites appel à un professionnel de l'immobilier, c'est votre acquéreur qui paiera la commission d'agence. Le plus souvent, elle tourne autour de 4 à 5 % du prix « net vendeur ».

👉 Pour un appartement Pinel mis en vente à 250 000 €, par exemple, la commission d'agence variera, à titre indicatif, entre 10 000 et 12 000 €. Une somme que votre acquéreur devra évidemment prévoir. Il devra également s'acquitter des frais de notaire.

Comment calculer la plus-value pour une revente en Pinel ?

Investir avec la solution de défiscalisation Pinel, c’est choisir un bien immobilier neuf ou ancien remis à neuf, des biens qui au départ sont 20 à 30 % plus cher que l’ancien. Si vous revendez un logement au bout de neuf ans, la plus-value sera au rendez-vous si les prix ont augmenté. Ce qu’il est difficile de prévoir. Donc, pour optimiser vos chances de gain lors d’une revente d'un logement Pinel, optez pour un marché immobilier caractérisé par une offre inférieure à la demande. Notez que le Pinel n’est possible que sur ces secteurs tendus (zones A bis, A et B1), ce qui réduit les risques de perte. Tenez également compte de l’imposition sur les plus-values. Surtout, en tant qu'investisseur avisé, analysez l’opération sur un plan global.

👉 En Pinel, l’avantage fiscal et le loyer paient un bon tiers de l’opération. De quoi préserver l’équilibre financier de votre investissement.