L’étude de sol

Dans le but de sécuriser la construction d’une maison individuelle, un nouveau diagnostic s'impose, depuis le 1er octobre 2020, lors de la vente d'un terrain : une étude de sol.

Depuis le 1er octobre 2020, en cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable (une étude de sol) doit être fournie par le vendeur. Cette étude de sol est également obligatoire pour la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction d'une maison.

Pourquoi une étude de sol ?

L'obligation d'effectuer une étude de sol part d’un constat : les sinistres liés à la sécheresse, déjà importants, devraient continuer à croître avec l’évolution du climat. Ces sinistres « sont causés par le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux, qui affecte l’intégrité des bâtiments, suite à des épisodes de sécheresse suivis d’épisodes pluvieux. Ce problème touche plus particulièrement les maisons individuelles, qui disposent souvent de fondations plus légères que les bâtiments collectifs ».
Selon la Fédération française de l’assurance, « 20 000 à 30 000 maisons individuelles sont construites chaque année sur des zones argileuses sans fondations adaptées ».
L'étude géotechnique doit remédier à cette situation :

• en informant l'acheteur du risque potentiel ;
• en informant le constructeur à qui doit être remise l'étude de sol. Le constructeur doit alors obligatoirement proposer des solutions techniques adaptées.

Les zones géographiques concernées par l’étude de sol

L'étude géotechnique s'impose pour un terrain situé dans une zone à risque, en pratique une zone de sols argileux. Les sols argileux sont présents sur une grande partie du territoire (les zones les moins concernées sont la Bretagne, les Vosges, le Massif Central, les Pyrénées, les Alpes et la Corse). 
La carte d'exposition au phénomène de mouvement de terrain différentiel publiée identifie trois catégories de zones :

• exposition forte ;
• exposition moyenne ;
• exposition faible.

L'étude de sol est obligatoire dans les zones où l'exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte soit environ 48 % du territoire. Pour plus d'information et savoir si vous êtes concerné, il convient de consulter son notaire ainsi que le site georisques.gouv.fr

Les ventes concernées par l’étude de sol

Dans les zones géographiques soumises à étude géotechnique obligatoire, sont concernées :

• les ventes de terrains non bâti constructibles permettant la réalisation de maisons individuelles (terrains à bâtir) ;
• la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction d'une maison, notamment le contrat de construction de maison individuelle (« CCMI »).

Mise en place par la loi Elan du 23 novembre 2018, l'étude de sol devait être obligatoire pour les ventes de terrains et les CCMI signés à compter du 1er janvier 2020 ; toutefois, compte tenu du retard pris dans la publication de textes d'application et « dans le but de sécuriser juridiquement les contrats de vente et les contrats de construction », l'obligation n'est effective que pour les promesses et compromis de vente de terrain et les CCMI signés depuis le 1er octobre 2020.

Lorsqu'elle est obligatoire, l'étude de sol est fournie et payée par le vendeur.

Le contenu de l’étude de sol

Étude de sol préalable. Lors de la vente d'un terrain à bâtir en zone de sols argileux, l'étude de sol fournie par le vendeur à l’acheteur est dite « préalable ». En pratique, l'étude de sol identifie les risques géotechniques du terrain et définit des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Étude de sol de conception. S'il s'agit de faire construire une maison sur un terrain en zone de sols argileux, deux hypothèses peuvent alors se présenter :

• le propriétaire du terrain fait réaliser puis fournit au constructeur une étude de sol dite « de conception ». En pratique cette étude géotechnique prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment. L'étude de sol a alors pour objet de fixer, sur la base d'une identification des risques géotechniques du site d'implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction.
• l'étude géotechnique « de conception » n'est pas fournie et le constructeur s'engage alors à construire en respectant des techniques particulières de construction .

Le contenu de ces deux études de sol est précisé par un arrêté du 22 juillet 2020.

Le coût de l'étude de sol

Le coût de l'étude de sol dite « préalable » à fournir lors de la vente d'un terrain constructible est d'environ 500 €. L'étude de sol dite « de conception » à fournir au constructeur est d'un coût d'environ 1 000 €.

La durée de validité de l’étude de sol

La durée de validité de l'étude géotechnique est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.