Vente d'un logement : l'état des nuisances sonores aériennes

Laurent Lamielle
Publié par Laurent Lamielle
le 5 avril 2023
Juriste chez PAP.fr

Depuis 2020, lorsque le logement mis en vente est exposé au bruit d'un aérodrome, l'acheteur doit obligatoirement en être informé par un « diagnostic bruit » : l'état des nuisances sonores aériennes.

L'état des nuisances sonores aériennes : obligatoire au voisinage des aérodromes.
L'état des nuisances sonores aériennes : obligatoire au voisinage des aérodromes. © RobertBrook/GettyImages

Lorsque le logement mis en vente se situe à proximité d'un aérodrome, il peut être particulièrement soumis aux nuisances sonores aériennes. Pour sensibiliser l'acheteur à cette gêne possiblement très forte, il lui est remis un document qui l'informe du degré d'exposition au bruit aérien. 

Qu'est-ce que l'état des nuisances sonores aériennes ?

Définition de l'état des nuisances sonores aériennes

L'état des nuisances sonores aériennes est le nom du document qui informe l'acheteur du risque de nuisances sonores aériennes auquel est soumis le logement. On parle aussi indifféremment de « diagnostic bruit », de « diagnostic immobilier sur les bruits des aéroports » ou de diagnostic « ENSA ». 

En réalité, il ne s'agit pas un véritable diagnostic ! Il n'y a pas, par exemple, de mesure du bruit sur place, ni à l'extérieur ni à l'intérieur du logement ; c'est une simple information relative à la situation géographique du logement au regard de l'intensité théorique des nuisances.

Un zonage fin. Le découpage en quatre zones (A, B, C et D) selon l'intensité des nuisances repose sur des critères scientifiques et des relevés des niveaux sonores significatifs. Par ailleurs, les niveaux sonores des différentes zones sont eux-mêmes gravés dans le marbre de la loi. En somme, l'état des nuisances sonores aériennes doit faire l'objet d'une grande attention de la part des candidats acquéreurs !

Quel est l'intérêt de l'état des nuisances sonores aériennes ?

Le diagnostic bruit informe l'acheteur et protège le vendeur

La fourniture de l'état des nuisances sonores aériennes répond aux mêmes besoins que la remise de l'état des risques et pollutions :

  • responsabiliser l'acheteur en l'informant de la présence de risques environnementaux. À lui ensuite de négocier le prix en conséquence... ou de décider de ne pas acheter. Une décote est inévitable en zone de forte exposition aux nuisances ;
  • empêcher pour le vendeur le risque de recours après la vente. Une fois informé, l'acheteur ne peut plus reprocher au vendeur de lui avoir caché l'existence de nuisances sonores dues aux avions qui décollent et atterrissent.

Acheter dans une zone fortement exposée n'est pas sans contrainte. En effet, au-delà de la gêne :

  • les terrains peuvent y être inconstructibles ;
  • la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, l'extension ou la reconstruction des constructions existantes peuvent y être admises, mais sous conditions : par exemple ne pas entraîner un accroissement de la capacité d'accueil d'habitants exposés aux nuisances ; 
  • des normes d'isolation acoustique peuvent y être imposées.

Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Le bruit aérien : un danger pour la santé

Des études scientifiques prouvent que les nuisances sonores aériennes sont cause de stress, de troubles du sommeil et de la concentration ; plus grave, la surexposition au bruit aérien augmente, in fine, le risque de maladies cardiovasculaires. Des professionnels de santé réclament en conséquence que ce risque soit aujourd'hui mieux pris en compte ; par exemple, la question des vols de nuit devrait selon eux être posée.

Quels sont les biens soumis à l'état des nuisances sonores aériennes ?

Les biens concernés sont les logements ainsi que les terrains constructibles au voisinage des aérodromes qui subissent les nuisances dues au bruit des aéronefs... lesquelles peuvent être importantes et diminuer la qualité de vie. Dans ces zones, un plan d'exposition du bruit (PEB) a nécessairement été établi qui délimite quatre zones selon l'intensité des nuisances.

Dans les communes exposées, le plan d'exposition au bruit est annexé au plan local d'urbanisme, au plan de sauvegarde et de mise en valeur et à la carte communale. Pour connaître le zonage et savoir si vous êtes concerné, vous pouvez aussi plus simplement :

  • consulter le site geoportail.gouv.fr ; 
  • utiliser le site errial.georisques.gouv.fr qui vous permet d'évaluer simplement, rapidement et gratuitement tous les risques pesant sur le logement. L'information sur les nuisances sonores aériennes est en effet incluse dans l'état des risques proposé.

Quand doit-on remettre l'état des nuisances sonores aériennes ?

L'état des nuisances sonores aériennes intègre le dossier de diagnostic technique qui regroupe tous les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'un logement. Le diagnostic bruit doit donc être :

  • annexé à la promesse/au compromis de vente ou, à défaut de promesse/de compromis, à l'acte authentique de vente ;
  • annexé à l'acte authentique de vente et, le cas échéant, au contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement (l'achat sur plans d'un appartement ou d'une maison).

Si l'annexion au compromis de vente est juridiquement suffisante, nous vous conseillons, comme pour tous les autres diagnostics, de remettre l'état des nuisances sonores aériennes dès lors qu'une négociation s'engage avec un acquéreur, afin que son offre d'achat soit formulée de manière réfléchie ; rien ne sert de retarder l'information !

Depuis quand le diagnostic sur l'état des nuisances sonores aériennes est-il obligatoire ?

L'obligation d'informer l'acheteur quant aux risques de nuisances sonores aériennes a été créée par la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités et s'applique aux compromis et promesses de vente signés depuis le 1er juin 2020.

En cas de mise en location d'un logement, la même obligation de remettre une information relative au bruit aérien s'impose dès lors que le logement se situe dans le périmètre d'un plan d'exposition au bruit.

Où trouver un modèle de diagnostic bruit aérien ?

Le formulaire « état des nuisances sonores aériennes »

L'information sur la zone de bruit aérien dans laquelle se situe le logement prend la forme d'un formulaire « état des nuisances sonores aériennes » disponible en accès libre, notamment sur le site service-public.fr

Plus simplement, l'état des nuisances sonores aériennes est également inclus dans l'état des risques proposé par le site errial.georisques.gouv.fr. Demandez au notaire si ce document lui suffit ; si oui, vous gagnerez du temps et lui aussi ! 

Comment remplir l'état des nuisances sonores aériennes ?

Deux méthodes peuvent être utilisées pour fournir l'état des nuisances sonores aériennes :

  1. l'une très simple et très rapide en utilisant le site errial.georisques.gouv.fr ;
  2. l'autre légèrement plus longue en utilisant le site geoportail.gouv.fr

Remplir l'état des nuisances sonores aériennes avec errial.georisques.gouv.fr

Utiliser le site errial.georisques.gouv.fr est la méthode la plus récente et la plus simple pour obtenir l'information sur les risques de nuisances sonores aériennes : il suffit d'indiquer l'adresse du bien pour obtenir un état des risques exhaustif qui constitue simultanément :

  1. l'état des risques et pollutions ;
  2. l'état des nuisances sonores aériennes.

Deux diagnostics obtenus gratuitement et deux minutes : c'est efficace ! 

Remplir l'état des nuisances sonores aériennes avec le Géoportail

Pour obtenir le diagnostic en utilisant le Géoportail, il faut :

  1. vérifier que l'on est concerné ;
  2. se procurer le formulaire type ;
  3. compléter le formulaire.

Consulter la carte pour savoir si je suis concerné

La carte est consultable en mairie ou préfecture ; le plus simple est toutefois d'utiliser le Geoportail officiel.

Obtenir le formulaire

 Le formulaire est en accès libre sur le site service-public.fr.

Remplir le formulaire

 Pour aider à remplir ce court formulaire d'une page et demie, une notice est disponible. Le formulaire doit comporter :

  • l’adresse du logement ;
  • l'indication que le logement est situé dans le périmètre d'un plan d'exposition au bruit ; 
  • l'information relative à d'éventuelles prescriptions de travaux d’insonorisation et à leur réalisation ;
  • l'indication claire et précise de la zone du plan d’exposition au bruit de l’aérodrome concerné dans laquelle est situé le logement (information donnée par le site Géoportail). Si le bien se situe sur deux zones, il convient de retenir la zone de bruit la plus importante ;
  • l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter ce plan d'exposition au bruit (le site Géoportail) ;
  • la mention de la possibilité de consulter ce plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est situé le logement.

Comment savoir si je suis dans un couloir aérien ?

Pour savoir si un logement se situe dans une zone exposée aux nuisances sonores aéroportuaires vous pouvez consulter :

Le plan d'exposition au bruit (PEB)

Le PEB est disponible en mairie et préfecture ainsi que sur leur site internet respectif. Pour un exemple, le PEB de Bordeaux Métropole. La consultation du PEB est toutefois fastidieuse et le plus simple est de consulter les sites Geoportail ou ERRIAL.

Les sites Geoportail ou ERRIAL

Les sites officiels geoportail.gouv.fr et errial.georisques.gouv.fr permettent chacun de connaître immédiatement et simplement votre situation au regard du bruit aérien ; il suffit d'y indiquer l'adresse du logement. 

Quel est le coût de l'état des nuisances sonores aériennes ?

L'information sur les risques de nuisances sonores aériennes est un diagnostic gratuit qui ne nécessite pas l'intervention d'un professionnel. Vérifiez néanmoins avec le notaire que vous l'avez complété correctement ! 

Vous pouvez également choisir de tout déléguer au diagnostiqueur qui doit établir l'ensemble des diagnostics obligatoires nécessaires pour votre vente ; dans cette hypothèse, le diagnostic bruit peut être facturé.

Pour l'ensemble de ces diagnostics, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09 70 69 08 87. 

Quelle est la durée de validité de l'état des nuisances sonores aériennes ?

L'information sur les risques de nuisances sonores aériennes n'a pas de durée de validité fixée par la loi. Toutefois, il doit être à jour du plan d'exposition au bruit des aérodromes en vigueur au moment du compromis de vente.

Quelles sanctions en l'absence d'état des nuisances sonores aériennes ?

L'absence du diagnostic immobilier sur les bruits des aéroports est beaucoup plus théorique que pratique compte tenu de l'obligation faite au notaire de s'assurer que l'ensemble des annexes obligatoires au compromis de vente sont bien réunies au jour de la signature. Dorénavant, les nuisances sonores aériennes ne peuvent normalement plus constituer un vice caché.

La loi (article L112-11 du Code de l'urbanisme) prévoit néanmoins une lourde sanction en cas de manquement à l'obligation de fournir l'état des nuisances sonores aériennes puisque l'acheteur peut, au choix :

  • soit obtenir l'annulation de la vente ;
  • soit demander au juge une diminution du prix.

En revanche, l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le document qui n'a qu'une valeur indicative.

Où se plaindre du bruit des avions ?

Dorénavant, les acquéreurs sont censés être pleinement informés de la situation du logement au regard du risque de nuisances sonores aériennes. 

Se plaindre des nuisances sonores aériennes

En cas de manquement à la réglementation environnementale, sur et autour d'un aéroport, les services pertinents à contacter sont de deux types : l'administration de l'aviation civile et les aéroports.

Se plaindre du bruit des avions auprès de l'aviation civile

Concernant l'administration de l'aviation civile, les interlocuteurs sont les directions de la sécurité de l’aviation civile (DSAC) locales :

Se plaindre du bruit des avions auprès des aéroports

Les plaintes contre le bruit des aéronefs peuvent aussi être adressées auprès des aéroports qui disposent d’adresses mail ou de formulaires de dépôt de plaintes. A titre d'exemples, voici les coordonnées pour des aéroports français parmi les principaux :

Une aide aux travaux d'insonorisation pour les riverains des aéroports

Une aide à l’insonorisation des logements autour des grands aéroports existe, sous conditions. Cette aide peut financer les travaux de renforcement de l’isolation acoustique. Financer par les compagnies aériennes, cette aide est à solliciter auprès des aéroports dont certains ont mis en place une page dédiée sur leur site internet ; à titre d’exemples :

Sources :


🗓️ Participez gratuitement aux Jeudis de l'immobilier !

Tous les jeudis à 18h, PAP organise un atelier en ligne.

29 février 2024 à 18h -
Passoire énergétique : que faire ?

Faut-il attendre, vendre ou effectuer les travaux ? Découvrez les avantages de chaque solution dans notre atelier.
- Attendre que le DPE soit vraiment fiable et que la loi soit améliorée
- Vendre : oui, mais avec quelle décote ?
- Rénover : Les travaux qui améliorent le DPE

Je m'inscris

7 mars 2024 à 18h -
Signer un contrat de location

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

14 mars 2024 à 18h -
Vendre son bien immobilier

Les étapes d'une vente et les erreurs à éviter :
- Fixer un prix de vente réaliste et attractif : comprendre le marché pour bien se positionner
- Attirer les acheteurs : présenter votre bien de manière à susciter l'intérêt
- Conclure la vente en confiance : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

21 mars 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s’appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris

28 mars 2024 à 18h -
Bien estimer le prix de votre logement

Les étapes clés pour estimer le prix de vente de votre bien :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille