Créer une pièce de plus dans sa maison

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Créer une extension pour gagner quelques mètres carrés supplémentaires est une bonne idée. C'est d'ailleurs une pratique de plus en plus courante qui valorise la maison. Marche à suivre.

Envie d'une seconde salle de bains ou d'une salle de jeux pour les enfants ? Besoin d'une chambre supplémentaire ? Certains trouvent la solution en aménageant les combles, mais ce n'est pas toujours possible. Reste alors l'extension pour gagner quelques mètres carrés. Mais dans ce cas, on a beau être propriétaire de sa maison, on ne fait pas toujours ce que l'on veut. La connaissance des règles d'urbanisme est essentielle et elles seules détermineront si votre projet est réalisable ou non.

Consulter le Plu

C'est le Plan local d'urbanisme (Plu) qui régit toute la construction et la rénovation de tout bâtiment dans une commune. Le Plu est un document d'urbanisme local de première importance. En effet, il indique notamment si les zones sont constructibles ou non et fixe l'ensemble des règles applicables aux terrains de la commune. Vous devez donc commencer par sa consultation. A sa lecture, vous comprendrez vite que certaines parcelles disposent potentiellement de droits à construire (coefficient d'occupation des sols ou Cos). Cela ne suffit pas car parfois vous ne pourrez pas exploiter ces droits à construire compte tenu des servitudes de vue ou des distances de recul pour l'implantation. Il faut donc étudier très sérieusement le projet avant de se lancer.

Autorisation pour construire

Si vous créez jusqu'à 5 m² de surface supplémentaire, aucune autorisation n'est requise. Cette disposition est récente et applicable depuis le 1er mars 2012. Cela correspond généralement à l'ajout de toilettes, voire d'une salle de douche.

  • Une déclaration préalable de travaux suffit pour une extension allant jusqu'à 40 mètres carrés.
  • Un permis de construire est exigé si vos travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² ; ou ajoutent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol et ont pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de 150 m².

Pour bénéficier de cette nouvelle disposition, plusieurs conditions doivent être remplies :

  • les travaux doivent être entrepris sur une construction existante ;
  • le terrain doit être situé dans une zone couverte par un plan local d'urbanisme (Plu) ou tout autre document d'urbanisme en tenant lieu ;
  • le terrain doit être situé dans une zone urbaine.

A noter : Lorsque l'extension a pour conséquence de porter la superficie totale du bâti à plus de 170 m², le recours à un architecte est obligatoire et un permis de construire doit être obtenu.

Surface de plancher : comment la calculer ?

La surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes ou couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment (article L. 112-1 du Code de l'urbanisme). Les surfaces occupées par les murs extérieurs ne diminuent donc pas vos droits à construction. L'idée est de ne pas pénaliser les propriétaires qui optent pour des techniques d'isolation thermique extérieures.

En tout cas, comme le précise le ministère de l'Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, la notion de surface de plancher a pour effet « de dégager un bonus en terme de constructibilité de l'ordre de 10% en moyenne si les règles d'urbanisme locales restent constantes (hauteur, coefficient d'occupation des sols, distances de retrait...) ». Une bonne nouvelle pour vous propriétaires qui projetez d'agrandir votre maison !

Obtenir les autorisations

Si vous souhaitez agrandir votre maison d'une pièce supplémentaire, il vous faut dans certains cas obtenir les autorisations administratives (autorisation préalable ou permis de construire).

Comment obtenir votre permis de construire ?

Une demande de permis de construire s'établit en quatre exemplaires sur des modèles types fournis par l'administration, auxquels vous devez joindre certains documents : plan de situation, plan de masse, plan des façades, vues en coupe... Les formulaires et toutes les informations utiles sont disponibles en mairie, à la Direction départementale de l'équipement et sur le site internet www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr

Le délai d'instruction de votre demande de permis de construire est en principe de trois mois maximum (deux mois pour les maisons individuelles). Néanmoins, dans des cas particuliers, ce délai peut être majoré.

Comment effectuer la déclaration préalable ?

En tant que propriétaire du terrain ou de l'immeuble sur lequel les travaux sont exécutés, vous devez déposer une déclaration préalable auprès des services compétents. Si vous êtes copropriétaire, n'oubliez pas d'y joindre une autorisation de l'assemblée générale. Cette autorisation, rappelons-le, est obligatoire dès lors que les travaux affectent l'aspect extérieur ou les parties communes de l'immeuble.

La déclaration est établie sur un formulaire type n° 13404*01 (retiré auprès des mairies, des DDE ou sur le site internet www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr) indiquant votre identité, la situation et la superficie du terrain, la nature et la destination des travaux et, le cas échéant, la densité des constructions existantes ou à créer. Le formulaire comporte par ailleurs la liste des pièces à joindre.

Une fois remplie, votre déclaration doit être adressée par courrier recommandé avec AR ou déposée à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés. Vous recevez alors un récépissé de dépôt. Le récépissé de dépôt indique le délai d'instruction (d'étude) de votre dossier, soit un mois à compter de la réception en mairie de votre déclaration.

Construire sans autorisation

Celui qui entreprend un ouvrage sans solliciter de permis de construire ou de déclaration préalable, alors que la nature et l'importance de la construction l'imposent, s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 6.000 € par mètre carré construit, démoli ou rendu inutilisable. Dans les autres cas, l'amende peut aller jusqu'à 300.000 €.  Et, en cas de récidive, la sanction peut être assortie d'une peine d'emprisonnement de six mois.

Pour aller plus loin...

Si la surface de votre agrandissement fait moins de 40 mètres carrés, une simple déclaration préalable de travaux suffit.