Peut-on vendre la nue-propriété d'un bien ?

Cécile Nlend
Publié par Cécile Nlend
le 15 mars 2024
Juriste chez PAP.fr

La nue-propriété est une composante distincte du droit de propriété qui peut faire l'objet d'une vente. Sous quelles conditions ?

Un propriétaire peut vendre en nue-propriété, une méthode utile pour planifier sa succession.
Un propriétaire peut vendre en nue-propriété, une méthode utile pour planifier sa succession. © Oliver Rossi/GettyImages

Quel est le principe de la nue-propriété ?

Définition usufruit et nue-propriété

La nue-propriété résulte d'un démembrement de propriété. Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts :

  1. l'usufruit
  2. et la nue-propriété.

Cette division permet à une personne de jouir et d'utiliser un bien (usufruit) tandis qu'une autre personne en conserve la propriété nue (nue-propriété).

L'usufruit confère à son titulaire le droit de jouir du bien, d'en percevoir les fruits (revenus) et d'en disposer dans la limite de l'usage prévu par la loi ou le contrat. En revanche, la nue-propriété désigne le droit de posséder un bien sans avoir le droit d'en jouir ou d'en disposer, car ce droit est réservé à l'usufruitier. La nue-propriété confère le droit de devenir plein propriétaire du bien à l'extinction de l'usufruit.

La nue-propriété peut être transmise ou vendue séparément de l'usufruit.

Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

L'un des avantages du nu-propriétaire est qu'il conserve la propriété juridique du bien, bien qu'il ne puisse pas en jouir directement. Il n'est généralement pas tenu de supporter les charges et taxes courantes ni les coûts liés à l'usufruit du bien, ce qui peut limiter ses obligations financières par rapport à l'usufruitier. Il conserve certains droits, tels que celui de participer aux décisions importantes concernant le bien.

👉 Dans certains cas de démembrement de propriété, le nu-propriétaire peut transformer l'usufruit en rente viagère, ce qui peut lui offrir des revenus durables financiers.

Le démembrement de propriété prend fin au moment du décès de l'usufruitier et le nu-propriétaire récupère l'intégralité des droits de propriété sur son bien. Autrement dit, il devient le seul et unique propriétaire sans avoir à verser des droits de succession. Le nu-propriétaire peut alors occuper le bien, le mettre en bail, le vendre ou même le détruire.

Quels sont les inconvénients de la nue-propriété qui peuvent conduire à une vente ?

  • Le nu-propriétaire ne peut jouir directement du bien ni en tirer des revenus bien qu'il soit propriétaire.
  • Les dépenses liées à l'entretien courant et aux grosses réparations du bien lui incombent et peuvent représenter un fardeau financier, surtout si ces dépenses sont importantes.
  • Bien que l'usufruitier soit généralement responsable de l'entretien courant du bien, le nu-propriétaire peut craindre que le bien ne soit pas correctement entretenu, ce qui pourrait entraîner sa dégradation et une diminution de sa valeur.
  • En tant que propriétaire, le nu-propriétaire peut vouloir vendre ou disposer du bien, mais il est souvent limité dans ses possibilités en raison de la présence de l'usufruitier. Par exemple, il ne peut pas vendre le bien sans l'accord de l'usufruitier.

👉 Globalement, il est dépendant de l'usufruitier pour les décisions à prendre concernant le bien. Cela peut entraîner des conflits potentiels ou une certaine frustration si les intérêts du nu-propriétaire et de l'usufruitier ne sont pas alignés laissant pour seule alternative la vente de la nue-propriété.

Comment se passe la vente en nue-propriété ?

La vente en nue-propriété peut être un outil intéressant pour la transmission de patrimoine ou pour optimiser sa fiscalité, mais elle nécessite une bonne compréhension des droits et obligations des parties impliquées.

Peut-on vendre sa part de nue-propriété ?

Oui, il est tout à fait possible de vendre sa nue-propriété. La nue-propriété étant un droit de propriété distinct de l'usufruit. Le titulaire a le droit de céder ce droit à un tiers lors d'une opération de vente. Cependant, cette vente doit respecter certaines conditions et formalités légales. Elle peut notamment nécessiter l'accord de l'usufruitier, surtout lorsque celui-ci est temporaire.

C'est quoi la valeur de la nue-propriété ?

Pour vendre sa nue-propriété, il faut en connaître la valeur. La valeur de la nue-propriété peut être calculée en utilisant une méthode basée sur la valeur vénale du bien en pleine propriété et la durée de l'usufruit restante.

La valeur vénale du bien en pleine propriété peut être obtenue en faisant évaluer le bien ou en se basant sur des transactions comparables dans la zone où se situe le bien. Pour estimer la durée de l'usufruit restante, notamment s'il est temporaire, vous pouvez utiliser les tables de mortalité standard pour estimer l'espérance de vie moyenne de l'usufruitier. Il faut ensuite appliquer un taux d'actualisation.

🧮 Comment calculer une vente en nue-propriété ?

La formule simplifiée pour calculer la nue-propriété est : Valeur de la nue-propriété = valeur totale du bien - valeur actualisée de l'usufruit.

👉 Ces calculs peuvent varier en fonction de chaque vente. Pour une estimation plus précise, nous vous conseillons de consulter un notaire ou de faire évaluer votre nue-propriété par un expert.

Quel avantage de vendre en nue-propriété ?

Anticiper la succession en vendant la nue-propriété de son bien

Un propriétaire peut opter pour la vente en nue-propriété, qui peut également être une stratégie de transmission patrimoniale pour organiser sa succession.

👉 La vente de la nue-propriété entraîne un démembrement de propriété. Dans ce scénario, un parent fait le choix de transmettre progressivement son patrimoine immobilier tout en conservant le droit d’occuper son bien. Il vend la nue-propriété à son enfant et en conserve l'usufruit. L’enfant devient nu-propriétaire du logement et aura la pleine propriété du bien lorsque l’usufruit du parent s’éteindra. Le parent, en qualité d’usufruitier, peut lui continuer à vivre dans le bien et à jouir de ses avantages pendant toute la durée convenue lors de la vente.

À l'extinction de l'usufruit du parent (décès, opération de vente, cession dans le cadre d'une succession, donation, cas de libération anticipée, etc.), l'enfant nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien : droit d'usage et droit de disposition du bien. On dit que l'usufruit rejoint la nue-propriété. Seule la part de la nue-propriété est soumise à l’impôt sur la succession, ce qui a pour effet de déduire considérablement les coûts de transmission.

La vente de la nue-propriété répond à un besoin de liquidités

Après le démembrement du droit de propriété, il peut y avoir une revente de la nue-propriété. La raison essentielle étant un besoin de liquidités du nu-propriétaire. Le prix de vente va permettre au vendeur d'entrer en possession d'un capital important immédiatement. L'acheteur de la nue-propriété va bénéficier d'un prix d'achat moins important que s'il achetait le bien entier : une certaine forme de décote est appliquée.

👉 Le vendeur/ usufruitier conserve l'obligation d'entretenir le bien et de payer les charges courantes. Il peut également avoir des obligations spécifiques envers l'acheteur, comme informer ce dernier de tout changement de situation concernant le bien.

👉 Le vendeur conserve le droit d'usage jusqu'à l'extinction de son usufruit. À l'expiration de l'usufruit, l'acheteur devient plein propriétaire du bien sans avoir à payer de supplément, sauf disposition contraire prévue dans le contrat de vente.

Vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit temporaire

Le propriétaire du bien en pleine propriété entreprend de vendre une des composantes de son droit de propriété : la nue-propriété tout en conservant la jouissance : l'usufruit du bien. Ce faisant il démembre son droit de propriété. La vente de la nue-propriété peut être une réponse à un besoin de liquidités. Le produit de la vente permet au vendeur d'avoir un capital immédiat et l'usufruit peut lui procurer une rente viagère.

Demeure l'usufruit qui résulte du démembrement de propriété résultant de la vente de la nue-propriété peut être fixe ou viagère. Dans le cas d'une durée fixe, elle est déterminée contractuellement dans l'acte de vente authentique.

Vente de la nue-propriété d'un bien occupé : vente avec réserve d'usufruit viagère

À l’issue de la vente de la nue-propriété, le nu-propriétaire conserve une réserve d'usufruit viagère. Dans ce cas, l'usufruit prend fin au décès du vendeur. En plus du capital reçu au moment de la vente, l'usufruitier bénéficie d'une rente viagère jusqu'à son décès.

Le nu-propriétaire peut-il vendre la nue-propriété sans accord de l'usufruitier ?

✅ Oui... L'usufruitier n'a aucune part lors de la vente de la nue-propriété. La nue-propriété et l'usufruit sont deux éléments distincts d'un bien immobilier. En principe, le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier, car il dispose du droit de disposer de son bien. Cependant, la vente de la nue-propriété peut être soumise à certaines conditions et restrictions, notamment si elles ont été prévues dans l'acte constitutif de l'usufruit ou si la vente affecte les droits de l'usufruitier de manière significative.

L'usufruitier peut-il vendre sans l'accord du nu-propriétaire ?

❌ Non... L'usufruitier ne détient qu'un droit d'usage sur le bien, il n'a pas le pouvoir d'en disposer : il ne peut le donner, le vendre ou le détruire. Il ne peut donc pas vendre le bien à moins qu'il n'ait obtenu le consentement du nu-propriétaire. Si les deux parties sont en accord pour vendre, ils devront respecter les règles classiques applicables en matière de vente immobilière.

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