Le démembrement de propriété, comment ça marche ?

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 6 mars 2023
Juriste chez PAP.fr

Le démembrement est un montage patrimonial qui permet de diviser la pleine propriété en séparant le droit de jouir du bien du droit d'en disposer.

Le démembrement de copropriété consiste à diviser la propriété en deux parties : l'usufruit d'une part, la nue-propriété d'autre part.
Le démembrement de copropriété consiste à diviser la propriété en deux parties : l'usufruit d'une part, la nue-propriété d'autre part. © Paul Bradbury/GettyImages

 Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Selon le Code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Le droit de propriété est composé de plusieurs droits réels : 

  • de l'usus qui permet d'user de la chose dont on est propriétaire ;
  • du fructus qui permet de percevoir les fruits des choses dont on est propriétaire. Pour un bien immobilier, il s'agit des loyers ;
  • de l'abusus qui permet de disposer du bien : le vendre, le donner, le détruire même.

Comme il s'agit de droits distincts, il est possible de les séparer. C'est ce que l'on appelle le démembrement de propriété. Il consiste à diviser la propriété en deux parties : l'usufruit d'une part, la nue-propriété d'autre part. Le bien qui a fait l'objet d'un démembrement n’est plus en pleine propriété ; sa propriété est partagée entre deux acteurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. 

Quelle différence entre indivision et démembrement de propriété ?

L'indivision, c'est lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ensemble du même bien soit par acquisition ou à l'issue d'une succession. Les co-indivisaires ont des droits de même nature et les mêmes prérogatives sur le bien à hauteur de leur quote-part.

À l’inverse, les bénéficiaires du démembrement de propriété bénéficient chacun d'un droit immobilier réel et autonome sur le bien immobilier : l'un sur la nue-propriété l'autre sur l'usufruit.

Quand faire un démembrement ?

Réaliser un démembrement de propriété est possible à tout moment. On peut acheter un bien en démembrement, recourir au démembrement d'un bien qu'on possède de son vivant ou alors le démembrement s'impose aux héritiers suite à un décès. Le recours au démembrement se justifie souvent par une volonté de transmettre son patrimoine en minimisant les droits de donation ou de succession.

Achat en démembrement

Plusieurs personnes qui achètent un bien ensemble peuvent au lieu d'une indivision classique acquérir en démembrement de propriété. On dit qu'ils font un achat en démembrement. 

  • Des parents peuvent requérir à ce procédé pour l'achat d'un bien avec leurs enfants. Les parents vont se porter acquéreurs de l'usufruit et les enfants de la nue-propriété. On parle de démembrement simple.
  • Lors d'un achat en couple (mariés, pacsés ou concubins), les membres du couple peuvent opter pour un démembrement croisé. Le premier membre du couple achète la nue-propriété de la moitié du bien et l'usufruit de l'autre moitié. La deuxième achète l'usufruit de la moitié détenue en nue-propriété par le premier et la nue-propriété de la partie que l’autre acquiert en usufruit.
  • Il est également possible de faire un achat en démembrement via une SCI. Cela s'apparente au démembrement croisé. Deux personnes propriétaires chacune de la moitié des parts d'une SCI se cèdent réciproquement la nue-propriété des parts qu'ils possèdent et en conservent l'usufruit.

Pour l'achat en démembrement croisé comme pour l'achat en démembrement via une SCI, au décès de l’une des deux parties, le survivant récupérera la pleine propriété de la moitié des parts et conservera l’usufruit de l’autre moitié des parts.

Donation 

Une personne disposant de la pleine propriété sur un bien peut à l'occasion d'une donation procéder à un démembrement de propriété. C'est souvent le cas pour des parents qui vont de leur vivant donner la nue-propriété à leurs enfants et en conserver l'usufruit. Ils peuvent ainsi organiser la transmission de leur patrimoine. Cela leur permet de continuer à occuper le bien ou de pouvoir le donner en location et en percevoir les loyers. 

L'usufruit et la nue-propriété sont indépendants l'un de l'autre pour autant. Aucun des bénéficiaires du démembrement ne dispose seul de l'abusus. Ni l'usufruitier ni le nue-propriétaire n'ont la capacité de céder le droit de propriété du bien entier. L'accord des deux est indispensable pour vendre le bien dans sa pleine propriété.

L'intérêt est de réduire les coûts fiscaux inhérents à une donation. Pour rappel, chaque parent peut donner à chaque enfant la somme de 100 000 € tous les 15 ans sans devoir payer des droits de donation. Deux parents pourraient donc à eux deux donner l'équivalent d'un montant de 200 000 € à chaque enfant tous les 15 ans. Sinon ce sont les droits de donation classiques qui s'appliquent.

Succession

Le démembrement dans le cadre d'une succession est similaire à celui d'un démembrement résultant d'une donation. Le démembrement du droit de propriété dans une succession résulte souvent du décès d'un conjoint. Le conjoint survivant hérite de l'usufruit des biens du défunt. Il a le droit d'occuper ou de louer le bien, mais ne peut pas en disposer (vente totale ou partielle). Les enfants deviennent eux les nus-propriétaires du bien immobilier. 

Si le conjoint survivant n'hérite pas de l'usufruit, il bénéficie tout de même d'un droit de jouissance gratuite pendant un an sur le logement qui constituait sa résidence principale.

Séparation

Il peut y avoir un démembrement du droit de propriété au moment d'une séparation. Une période de démembrement temporaire de propriété peut être opérée au moment de la séparation. Le conjoint qui souhaite demeurer dans le logement familial (souvent celui qui conserve la garde des enfants) récupère l'usufruit temporaire du bien pendant une durée déterminée. La durée peut coïncider avec l'entrée en majorité du dernier enfant par exemple. 

Que veut dire usufruit ?

L'usufruit est un droit réel immobilier sur un bien qui confère à celui qui en dispose le droit de jouissance sur le bien. L'usufruitier a le droit de jouir du bien sans en être pleinement propriétaire. Il peut occuper le bien ou le donner en location et percevoir les loyers qui en résultent. L'usufruit résulte d'un démembrement de propriété qui lui peut résulter d'un rachat, d'une donation, d'une succession ou encore d'une séparation. L'usufruit peut être temporaire.

Les droits et obligations de l'usufruitier

Le droit de jouissance : l'usufruitier peut occuper le logement à usage ou non de résidence principale. Il peut le donner en location et en percevoir les loyers.

L'usufruitier peut céder son droit de jouissance. Si une convention de démembrement ne l'y oblige pas, l'usufruitier n'a pas besoin de l'autorisation du nu-propriétaire pour vendre l'usufruit.

L'obligation d'entretien : l'usufruitier a l'obligation d'assurer l'entretien du bien qu'il l'occupe ou non. Les menues réparations et les dépenses liées à l'entretien lui incombent. Il n'y a pas de liste exhaustive de ses obligations. On peut s'aligner sur le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui liste les réparations locatives.

Les taxes et charges. En l'absence d'une convention, c'est l'usufruitier qui doit des impôts fonciers sur le logement : taxe foncière et taxe d'habitation si le logement constitue sa résidence secondaire. Son droit de jouissance est un droit réel immobilier qui le rend redevable de la taxe foncière. Le nom du nu-propriétaire figure sur l'avis de taxe foncière, mais cela ne le rend pas pour autant solidaire du paiement de cette taxe.

C'est l'usufruitier qui est tenu de payer les charges annuelles de la propriété : assurances et pour les biens en copropriété, les frais de gestion (syndic), de réparations, d'entretien des espaces verts, d'électricité des parties communes...

Qui est propriétaire en cas d'usufruit ? 

L'usufruitier détient juste l'usus et le fructus : le droit de jouissance du bien et pas l'abusus. Il n'a aucun pouvoir de vendre ou donner ce bien.

Comment calculer la valeur de l'usufruit

Le calcul de la valeur de l'usufruit se fait en fonction de l'âge de l'usufruitier, de la valeur du bien et du caractère définitif ou temporaire de l'usufruit. La valeur du bien et l'âge de l'usufruitier sont pris en compte dans le cadre d'un usufruit définitif. 

 Âge de l'usufruitier  Pourcentage de la valeur du bien
 Moins de 21 ans  90 %
 21 à 30 ans  80 %
 31 à 40 ans  70 %
 41 à 50 ans  60 %
 51 à 60 ans  50 %
 61 à 70 ans  40 %
 71 à 80 ans  30 %
 81 à 90 ans  20 %
 Plus de 91 ans  10 %

Pour le calcul d'un usufruit temporaire, on prend en compte la durée de l'usufruit et la valeur du bien.

 Durée de l'usufruit  Pourcentage de la valeur du bien
 Moins de 11 ans  23 %
 De 11 à 20 ans  46 %
 De 21 à 30 ans  69 %

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

On dit que vous détenez la nue-propriété lorsqu’à l'issue d'un démembrement vous possédez les murs de la maison dont une autre personne détient la jouissance.

Quels sont les droits et obligations d'un nu-propriétaire ?

La cession du bien

Le nu-propriétaire détient l'abusus du bien immobilier, il a la capacité de vendre ou donner le bien, mais il doit recueillir l'accord de l'usufruitier. En effet la cession du bien par le nu-propriétaire ne doit pas être préjudiciable à l'usufruitier.

Les travaux et réparations 

L'usufruitier est tenu à l'entretien et aux menues réparations du logement, quant au nu-propriétaire il lui incombe le gros œuvre et tous les travaux nécessaires à la conservation de la structure du logement : réfection de toiture, étanchéité, ravalement de façade, travaux sur les gros murs, murs de soutènement, voûtes, poutres, digues, clôture, etc.

En cas de défaillance du nu-propriétaire, l'usufruitier ne peut pas le contraindre à les réaliser, par contre il peut se substituer à lui et faire ensuite une procédure pour obtenir le remboursement des sommes utilisées.

Le calcul de la valeur de la nue-propriété 

Le calcul de la nue-propriété se fait de manière inversement proportionnelle à celui de l'usufruit, on prend également en compte l'âge du nu-propriétaire et la valeur du bien.

 Âge du nu-propriétaire Pourcentage de la valeur du bien 
 Moins de 21 ans  10 %
 21 à 30 ans  20 %
 31 à 40 ans  30 %
 41 à 50 ans  40 %
 51 à 60 ans  50 %
 61 à 70 ans  60 %
 71 à 80 ans  70 %
 81 à 90 ans  80 %
 Au-delà de 90 ans  90 %

Quel est le coût d'un démembrement ?

Pour un achat en démembrement, les frais de notaire sont les mêmes que dans le cadre d'une vente classique, 7 à 8 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Le notaire doit rédiger un acte juridique pour formaliser le démembrement dont les frais s'élèvent de 1 000 à 2 000 €.

Lorsque le démembrement résulte d'une transmission de patrimoine, il faut se reporter aux droits de succession :

  • jusqu'à 8 072 € : 5 % ;
  • de 8 072 à 12 109 € : 10 % ;
  • de 12 109 à 15 932 € : 15 % ;
  • de 15 932 à 552 324 € : 20 % ;
  • de 552 324 à 902 838 € : 30 % ;
  • de 902 838 à 1 805 677 € : 40 % ;
  • au-delà de 1 805 677 € : 45 %.

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La fin du démembrement

Le démembrement a vocation à se terminer dans un délai déterminé ou non.

Le démembrement temporaire

La durée du démembrement peut être définie ou non. Lorsque le démembrement est temporaire, on parle d’une donation temporaire de l'usufruit. Il s'agit de transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Cela peut être utile en cas de divorce pour assurer à un conjoint l'usage du domicile familial pendant une durée déterminée. Cela peut aussi être utilisé pour aider un enfant à se loger pendant une durée définie. Au terme de la durée du démembrement prévue, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. 

Le démembrement définitif 

Lorsque le démembrement est définitif, il ne pourra prendre fin qu'au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien sans droits de succession à payer. On dit qu'il y a remembrement de propriété. Si c'est le nu-propriétaire qui venait à décéder, la nue-propriété est transmise à ses héritiers. Son intégration dans la succession ne prend en compte que la valeur de la nue-propriété seule.

Le démembrement de propriété en un tableau

Quels sont les droits sur un bien immobilier selon qu'on en détient la pleine propriété, la nue-propriété ou l'usufruit.

Droits Pleine propriété Nue-propriété Usufruit 
 Céder, vendre, détruire Oui Oui  Non
 Vivre dans le bien Oui Non  Oui
 Louer et percevoir des loyers Oui Non  Oui

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