L'emplacement, critère numéro 1 pour estimer son logement

Jérôme Augereau
Publié par Jérôme Augereau
le 23 juin 2023
Journaliste chez PAP.fr

L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement... C'est bien souvent la réponse que l'on fait aux vendeurs qui demandent quels sont les critères à prendre en compte pour fixer le prix de vente de leur bien immobilier. Logique car les acquéreurs recherchent avant tout une adresse. Mais la localisation ne sera pas la même selon le type de bien qui sera mis en vente. Elle diffère en effet s'il s'agit d'une maison ou d'un appartement.

Un quartier prisé vous permet de positionner votre bien dans la fourchette haute des prix.
Un quartier prisé vous permet de positionner votre bien dans la fourchette haute des prix. © Alxpin/GettyImages

Qu'est-ce qu'un bon emplacement ?

Un bon emplacement ? C'est un emplacement de premier choix. C'est une adresse qui vous permettra de séduire un grand nombre d'acquéreurs potentiels en quête d'un projet de résidence principale ou d'un investissement locatif. C'est aussi l'assurance de vendre à un prix supérieur à la moyenne des valeurs du marché immobilier local, voire de vendre plus vite votre bien immobilier ! Une bonne nouvelle si vous avez souscrit un crédit-relais pour financer votre future acquisition immobilière, car vous rembourserez plus rapidement ce financement avec la vente de votre bien. Et vous diminuerez ainsi les intérêts qui doivent être payés pour ce crédit de court terme.

Marché immobilier : l'emplacement d'un appartement à la loupe

Si vous vendez un appartement, vous devrez tenir compte du marché immobilier de votre ville pour fixer le prix de votre bien.

👉 Si vous habitez dans une grande métropole comme Bordeaux, Lyon, Toulouse ou encore Nantes, vous bénéficiez déjà d'un marché immobilier tonique. Ces agglomérations s'imposent en effet comme des bassins d'emplois dynamiques qui attirent des salariés en quête d'une nouvelle vie. C'est notamment le cas des habitants du nord de la France et ceux de la région parisienne qui s'installent dans ces métropoles régionales.

💰 Le prix moyen constaté dans la ville vous donnera ainsi une première estimation du marché local.

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🚌 Les transports en commun dopent le prix des logements

Cette valeur doit être ensuite affinée selon le quartier dans lequel votre logement se situe. La présence de transports en commun, de stations de métro voire de gares RER en région parisienne constitue un plus pour les acquéreurs. Indispensable pour se rendre sur son lieu de travail afin d'éviter de longs trajets avec sa voiture. C'est ce qui explique notamment le succès que connaît le quartier de Bécon-les-Bruyères à Courbevoie, une commune des Hauts-de-Seine, située à deux pas du quartier d'affaires de La Défense. Ce secteur fait en effet partie des adresses les plus recherchées de la ville, car il dispose d'une gare reliant Paris en moins de dix minutes !

🏘️ Un quartier prisé des acquéreurs vous permet déjà de positionner votre bien dans la fourchette haute des prix de la ville.

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Le bruit fait baisser les prix immobiliers

💥 La rue influe également sur le prix de vente de votre appartement. Si votre logement est situé près d'une artère très bruyante en raison du trafic routier, votre bien risque de subir une moins-value estimée entre 12 et 20 %.

🤫 Inversement, si votre appartement donne sur un parc, vous pourrez profiter d'une belle vue sur cet espace vert et valoriser votre bien de 5 %.

☀️ Si vous bénéficiez d'une double exposition de votre logement orienté est, ouest, ce sera un avantage supplémentaire. Comptez une plus-value oscillant entre 3 et 5 %. Cette double orientation est en effet de plus en plus souvent recherchée par les acquéreurs. Outre la luminosité supplémentaire apportée tout au long de la journée, cette exposition garantit aussi aux futurs propriétaires une bonne circulation de l'air permettant de rafraîchir l'appartement le soir lors des fortes chaleurs estivales.

L'emplacement d'une maison au crible

L'estimation du prix d'une maison change selon sa localisation. Si votre bien est situé dans une ville qu'elle appartienne à une agglomération ou non, vous pourrez vous référer aux prix du marché immobilier pour estimer sa valeur.

La donne sera en revanche différente si votre maison est localisée dans une commune rurale, car il est difficile d'avoir des prix représentatifs dans ces secteurs, car peu de biens s'y vendent !

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Type de bien :

Comment un acquéreur choisit-il la localisation de sa maison ?

À l'image des appartements, l'adresse constitue un élément clé de la fixation du prix du bien lors de sa vente. Les quartiers les plus résidentiels situés près d'un parc ou d'une forêt se vendront à des prix élevés. Même si les maisons sont des biens toujours demandés par les acquéreurs en quête d'espaces extérieurs comme un jardin, la présence de commerces alimentaires comme une épicerie, une boulangerie sans oublier les écoles représente un atout supplémentaire pour la vente de votre habitation. Les futurs acheteurs souhaitent en effet éviter les incessants déplacements en voiture pour effectuer leurs courses ou emmener leurs enfants à l'école ou au collège.

Maison à la campagne : un bien plus difficile à estimer

Les adeptes d'une maison à la campagne, en quête de calme, sont plus focalisés sur le bien que sa localisation. Ils seront en effet plus enclins à changer de commune pour obtenir l'habitation qu'ils convoitent que ce soit en termes de surface habitable, d'architecture et d'espaces extérieurs.

Si les caractéristiques de votre maison peuvent convenir aux acquéreurs, encore faut-il éviter les nuisances sonores qui engendreront une moins-value. C'est notamment le cas si votre habitation se situe à proximité d'une route très passante voire sur une artère desservant une carrière de matériaux encore exploitée. La présence d'une voie ferrée près de votre habitation peut constituer également un sérieux handicap sauf si elle est peu fréquentée. À l'image d'une voie seulement fréquentée par les trains de fret. Situé près de chez vous, un élevage occasionnant des nuisances sonores peut aussi engendrer une moins-value de 15 à 20 % lors de la vente de votre maison. Inversement, si votre habitation se situe dans une rue tranquille d'un hameau, votre prix de vente ne sera pas pénalisé.

Investissement immobilier : un emplacement en or

L'emplacement est le critère fondamental de tous les investisseurs. Normal, car ce logement doit séduire à la fois les locataires, mais aussi ultérieurement de futurs acquéreurs le jour où les bailleurs souhaiteront vendre ce bien ! Si votre logement à vendre est situé dans un marché immobilier tendu comme c'est le cas de nombreuses villes de l'Hexagone, vous n'aurez aucun problème à vendre à un investisseur. Le prix de vente de votre bien devra également tenir compte de sa localisation dans la commune.

🚎 La présence de commerces, d'équipements publics vous apportera une plus-value significative tout comme la proximité d'un tramway ou de stations de bus.

Les investisseurs apprécient aussi tout particulièrement les nouveaux quartiers qui font l'objet d'opérations d'urbanisme mariant la construction de logements et de bureaux. Des lieux qui généralement sont synonymes de jolies plus-values lors de la revente, car ils deviennent au fil des années des adresses très recherchées par les habitants.

Le quartier Lyon-Confluence dans le 2e arrondissement de la préfecture du Rhône en est un bon exemple. Donnant sur le Rhône et la Saône, ce secteur est devenu un véritable quartier lyonnais avec ses commerces, ses jardins et places publiques sans oublier ses lieux culturels...


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