C'est quoi la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Marthe Gallois
Publié par Marthe Gallois
le 5 décembre 2023
Juriste chez PAP.fr

On utilise fréquemment les termes de « valeur vénale » pour évoquer la valeur d'un bien immobilier. Cette expression a un sens bien précis aussi bien quand il s'agit de ventes de logements que de leur transmission par donation ou successions ou de déclaration fiscale telle que l'IFI. Que signifie cette expression ?

Tous les outils pour connaître la valeur vénale de vos biens sont sur PAP
Tous les outils pour connaître la valeur vénale de vos biens sont sur PAP © pap

Définition de la valeur vénale

Il n'existe aucune définition légale de la valeur vénale. C'est grâce aux auteurs spécialisés en évaluation et aux décisions de justice qu'on peut préciser ce que cela signifie.

👉 La valeur vénale d'un bien correspond à son prix potentiel sur le marché par le jeu de l'offre et de la demande, c'est-à-dire le prix auquel on pourrait le vendre s'il était mis en vente dans des conditions normales de vente. Elle reflète donc la valeur marchande d'un bien immobilier à un moment précis, en fonction des conditions du marché immobilier local à ce moment-là :

  • en matière de vente, cela correspond au prix que le propriétaire vendeur est supposé en obtenir ;
  • en matière fiscale, c'est à partir de cette valeur vénale que l'on calcule les droits de donation ou les droits de succession ou encore le montant de l'IFI par exemple, à partir de la valeur du patrimoine immobilier des propriétaires.

Comment est calculée la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Il existe plusieurs moyens d'évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier. La plus courante et la plus efficace est la méthode par comparaison.

En comparant le bien immobilier aux transactions réalisées

La méthode la plus simple et la plus courante est tout simplement la méthode par comparaison. C'est celle que les particuliers ou les professionnels experts en évaluation utilisent pour estimer la valeur d'un bien immobilier en vue de sa vente. La valeur vénale est le prix que le vendeur peut en attendre à l'issue de la vente. Sachez qu'il existe également d'autres méthodes, plus complexes à mettre en place, et moins pertinentes telles que :

  • la méthode par le revenu qui consiste à obtenir la valeur d'un immeuble en appliquant un coefficient de capitalisation au revenu que rapporte ce bien. Cela ne peut donc s'appliquer qu'à un immeuble entièrement loué et concerne donc rarement les particuliers. Et elle ne conduit qu'à des valeurs occupées ;
  • la méthode d'évaluation par réajustement de la valeur antérieure qui consiste à obtenir la valeur vénale actuelle en partant de sa valeur antérieure (lors d'une précédente mutation) auquel on applique un coefficient de réajustement. Cette méthode est trop approximative pour être utilisée couramment.

⚠️ Ces deux dernières formules d'évaluation sont rarement utilisées.

Période à retenir en fonction du motif de l'évaluation

La valeur vénale d'un bien immobilier, c'est l'estimation que l'on peut faire de sa valeur à un moment donné, car sa valeur peut varier entre 2 époques données.

👉 Période pour l'estimation d'un appartement ou d'une maison à vendre

Lorsque vous décidez de mettre en vente votre appartement ou votre maison, l'estimation de sa valeur vénale est établie au moment de la mise en vente, car il faut tenir compte du marché immobilier actuel. En effet, sur une même année, le marché peut évoluer à la hausse ou à la baisse.

👉 Période pour estimer son patrimoine immobilier en matière fiscale

S'il s'agit, par exemple d'évaluer un bien immobilier :

  • pour une donation, la valeur vénale s'apprécie au moment où le notaire fait la donation ;
  • pour une succession, c'est à la date du décès qu'on établit la valeur des biens immobiliers du défunt ;
  • pour l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), on s'appuie sur la valeur vénale du bien au 1er janvier de l'année d'imposition.

Pour évaluer son patrimoine immobilier faisant l'objet d'une donation ou d'une succession ou dans le cadre de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI) par exemple, les propriétaires vont faire la même démarche qu'un vendeur qui souhaiterait mettre en vente son bien pour l'estimer.

⚠️ En cas de sous-évaluation, l'administration fiscale peut rectifier la valeur vénale du patrimoine immobilier des propriétaires afin d'établir le montant réellement dû des droits de donation ou des droits de succession ou le montant de l'IFI. Si, par exemple, elle constate que vous avez sous-évalué un bien lors d'une succession, elle vous réclamera alors de régulariser les droits de succession.

Base de biens vendus de l'administration fiscale

Pour évaluer votre patrimoine immobilier, l'administration fiscale s'appuie sur la valeur de biens similaires sur le site de la base des Demandes de valeurs foncières (DVF) qui recense toutes les ventes immobilières réalisées au cours des 5 dernières années. Les propriétaires peuvent désormais la consulter car la Direction générale des finances publiques (DGFiP) l'a ouverte aux contribuables.

Comment estimer sa maison par comparaison ?

La meilleure façon d'estimer la valeur vénale de son bien pour le vendre est de le faire par comparaison avec les autres biens vendus de même type dans le même secteur. C'est ainsi que vous allez obtenir sa valeur vénale réelle. 

Évaluation immobilière d'un logement par comparaison

Pour faire l'évaluation d'un logement en le comparant aux biens vendus sur le site PAP, le moyen le plus rapide et le plus efficace est d'utiliser les outils d'estimation sur pap.fr et de suivre les conseils des experts en estimation. Dans le cadre des donations ou des successions, l'évaluation peut être faite par le notaire ou le contribuable lui-même. En vous adressant au cabinet de notaires, vous pourrez obtenir un avis de valeur d'un expert.

Utilisez notre outil d'estimation gratuit pour évaluer votre bien

Pour comparer votre logement aux ventes réalisées autour de lui et trouver sa juste valeur, le plus simple est d'utiliser notre outil d'estimation. Il vous permet d'obtenir une estimation fiable et à jour qui se base sur un grand volume de transactions réalisées dans votre quartier au cours des derniers mois.

🙋‍♀️ Cet outil considère les critères suivants : l'emplacement du bien, sa surface, le nombre de pièces, l'étage, l'année de construction, la classe énergie, l'état du bien, la vue, son exposition. Ce sont les critères indispensables à partir desquels on peut établir une comparaison appropriée entre les biens vendus et le bien à vendre. Un algorithme intègre ces informations et les croise avec des bases de données où sont enregistrées les ventes réalisées pour des biens similaires à proximité.

Combien vaut votre logement ?

Adresse du bien :

Type de bien :

Où trouver la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Vous pouvez trouver des exemples de biens vendus en utilisant par exemple notre carte des prix au mètre carré qui répertorie les ventes réalisées dans chaque secteur géographique. Une fois que vous aurez constaté le prix moyen au mètre carré pour un logement présentant des critères similaires au vôtre dans le secteur, vous pourrez calculer le prix de votre appartement ou de votre maison.

👉 En observant les prix des biens similaires récemment vendus dans la même zone géographique, vous pouvez trouver la fourchette de prix de votre bien.

Observez les ventes réalisées sur notre carte des prix au mètre carré

Sur notre carte des prix au mètre carrré, vous pouvez observer par vous-même les ventes de biens réalisées à proximité de votre logement et vous faire votre propre idée de son estimation à partir de ces données. Ce sont les exemples de ventes réalisées qui sont à retenir et à pondérer par rapport à l'évolution du marché. 

Découvrez les prix de l'immobilier dans votre ville

Annonces de biens à vendre

Contrairement aux prix des ventes réalisées qui vous permettent de fixer le prix que vous pouvez réellement attendre de votre logement, les prix affichés dans les annonces ne le permettent pas. Car certains vendeurs sont tentés de surestimer la valeur de leur logement. Mais à terme, ils devront revoir leur prix à la baisse, car les acheteurs connaissent les prix du marché immobilier. Cela vous permet toutefois de connaître le prix moyen proposé pour votre bien et de vous assurer que vous le fixez dans une limite raisonnable.

🙋‍♀️ Faites appel aux coachs en immobilier de PAP

Les coachs en immobilier de PAP vous indiquent comment appliquer la méthode d'évaluation à votre bien. Vous pouvez les solliciter pour un rendez-vous coaching gratuit par téléphone ou en visio. Grâce à leur expertise, ils vous guident dans votre stratégie de vente de a à z.

Obtenir un avis de valeur

Si vous optez pour le coaching de PAP pour vendre votre bien, vous bénéficiez de services exclusifs : estimation par l'un de nos experts en évaluation qui vous remettront un avis de valeur, photos professionnelles, visite virtuelle, filtrage des acheteurs... Les coachs sont à vos côtés à chaque étape pour vous permettre de réaliser votre vente au mieux de vos intérêts.

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Quelle différence entre la valeur vénale et le prix ?

Nous l'avons vu, la valeur vénale d'un bien mis en vente est le prix que le vendeur est supposé en obtenir au terme de la vente. Une fois que vous avez déterminé la valeur vénale de votre appartement ou de votre maison, vous allez pouvoir ajuster le prix à afficher dans votre annonce. Ce prix va intégrer le plus souvent une marge de négociation.

Ajouter une marge de négociation

La négociation fait partie du « jeu » quand on achète un bien immobilier : le plus souvent, les acheteurs tentent de négocier le prix en faisant une offre d'achat inférieure au prix affiché. Pour en tenir compte, vous allez ajouter au prix estimé que vous pouvez en attendre (sa valeur vénale) une marge de négociation allant de 2 à 5 %. Dans les marchés très dynamiques, vous pouvez viser une marge plus importante, de 5 %, voir plus.

⚠️ En revanche, dans un marché plus ralenti, il est raisonnable de réduire la marge de négociation à 2 ou 3 %, car un prix trop élevé peut diminuer l'attrait de votre logement pour les acheteurs. Ils risquent d'hésiter à vous appeler pour une visite. Or la visite est une étape déterminant dans une vente !

Limiter les frais d'intermédiaires

Pour que votre prix soit aussi attractif que possible pour les acheteurs, sans frais d'agence, vous pouvez vendre votre logement vous-même, sans intermédiaire. En passant par notre site pap.fr, vous bénéficiez des services, conseils et outils pour réaliser votre transaction en direct.

👉 Ainsi, le prix affiché dans votre annonce n'est pas augmenté du montant de frais d'agence. Vous pouvez estimer votre prix ou déposer votre annonce directement en ligne.

👉 Si vous passez par un intermédiaire, la différence entre la valeur vénale et le prix affiché est le montant des frais d'agence et du taux de négociation si l'agence en a appliqué un.

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Votre prix
de vente :

Tarif moyen
d'une agence :

Prix de vente d'une maison ou d'un appartement

Le prix que vous allez afficher dans votre annonce de vente pour votre appartement ou votre maison représente donc la valeur vénale actuelle de votre bien au moment de la vente, auquel vous ajoutez une marge de négociation.


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