Logement inhabitable pendant des travaux : le locataire doit-il continuer à payer son loyer ?

Travaux indispensables : que dit la loi ?

Certains travaux sont nécessaires pour garantir la sécurité et la décence du logement. Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire est tenu d’assurer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation.

👉 Le locataire a l'obligation de donner l'accès à la réalisation de certains travaux. Pour autant, le bailleur ne peut pas imposer des travaux à n’importe quel moment ou de manière abusive. Il doit limiter les nuisances (bruit, poussière, coupures d’eau ou d’électricité, etc.). Mais parfois les travaux sont trop envahissants rendant le logement inhabitable temporairement. Dans ce cas le locataire peut demander une réduction de loyer ou un relogement temporaire.

 ⚒️  Travaux pouvant rendre le logement inhabitable

Parmi les interventions qui peuvent rendre un logement temporairement inhabitable, on retrouve :

• Des travaux de mise en conformité : électricité, gaz, structure du bâtiment ;
• Une rénovation lourde : remplacement de la toiture, réfection totale des canalisations ;
• Des travaux liés à des sinistres : dégât des eaux, incendie.

Si ces travaux entraînent une impossibilité totale d’occuper le logement (absence d’eau, d’électricité, risque pour la santé), la jurisprudence considère souvent que le locataire ne peut être tenu de payer son loyer.

Le loyer est-il dû pendant les travaux ?

Tout dépend du degré d’inhabitabilité du logement et de la durée des travaux.

💡Exemple concret

Monsieur Dupont loue un appartement à Paris. Suite à un dégât des eaux, une rénovation complète de l’installation électrique est nécessaire, rendant l’appartement inhabitable pendant deux mois. Dans ce cas, le locataire peut demander une suspension du loyer, le bien ne remplissant plus les critères de décence.

👉À noter : l'article 1724 du Code civil prévoit que pour des travaux excédant vingt et un jours, le loyer puisse être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.

⚠️ Vos obligations en tant que propriétaire

En tant que propriétaire, plusieurs obligations vous incombent.

1️⃣ Informer le locataire

Vous devez prévenir votre locataire par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception ou e-mail avec preuve de réception) en précisant :

• La nature des travaux ;
• La durée prévue du chantier ;
• Les éventuelles mesures de relogement ou d’indemnisation.

👩‍💻 Téléchargez un modèle de lettre pour informer votre locataire

2️⃣ Proposer une réduction de loyer ou une suspension

Si le logement devient temporairement inhabitable, une négociation amiable est recommandée. Un accord peut être trouvé pour une réduction du loyer proportionnelle aux désagréments.

3️⃣ Proposer un relogement temporaire

Si les travaux s’étendent sur plusieurs semaines ou mois, le bailleur peut :

• Proposer un logement de remplacement (hôtel, location meublée) ;
• Indemniser le locataire pour qu’il trouve une solution de son côté.

4️⃣ Remise en état après travaux

Une fois les travaux terminés, le propriétaire doit s’assurer que le logement est en bon état et qu’aucun dommage n’a été causé aux affaires du locataire. S’il y a des dégâts liés aux travaux, le bailleur est tenu de les réparer ou d’indemniser le locataire.

Résiliation du bail : une possibilité ?

Le propriétaire ne peut pas résilier un bail en cours pour réaliser des travaux... mais il peut donner congé à son locataire pour réaliser de gros travaux, notamment de rénovation énergétique. La cour d’appel de Bordeaux l’a récemment confirmé, mais ce n’est pas une nouveauté : la jurisprudence reconnaît ce motif comme légitime et sérieux, à condition que les travaux nécessitent la libération des lieux. Le bailleur doit toutefois prouver leur réalité avec des devis et acomptes versés. Dans cette affaire, la rénovation complète de l’immeuble rendait la présence des locataires impossible.

🤝 Résiliation amiable

Si le logement devient durablement inhabitable, bailleur et locataire peuvent convenir d’une résiliation anticipée du bail sans indemnité.

⚖️ Résiliation judiciaire

Si le propriétaire prouve que les travaux rendent impossible l’exécution normale du bail sur une longue période, il peut saisir le tribunal pour demander la résiliation.

💡Exemple concret

Madame Martin loue une maison en province. Suite à un effondrement partiel du toit, les travaux nécessitent six mois. Plutôt que de suspendre le bail, elle propose une rupture amiable avec indemnisation pour le locataire.

🏁 En conclusion

Si des travaux rendent un logement inhabitable, le locataire peut demander une suspension ou une réduction du loyer. En tant que propriétaire, il est préférable de privilégier le dialogue et les solutions amiables pour éviter des litiges. Si les travaux sont trop lourds, une résiliation peut être envisagée, mais elle nécessite un accord des deux parties ou une décision judiciaire.