Troubles de voisinage : quels recours a le propriétaire contre son locataire ?
Les nuisances répétées d’un locataire peuvent être problématiques pour le propriétaire lorsque le voisinage le met en demeure de les faire cesser. Comment procéder ? De quels outils de persuasion dispose le propriétaire pour convaincre son locataire ? Explications.
📌 En résumé
Un propriétaire doit réagir rapidement face aux nuisances causées par son locataire, sous peine d’engager sa responsabilité.
| Dialoguer | Informé des nuisances, le propriétaire doit entrer en relation avec le locataire dans une démarche amiable préalable. |
| Documenter | La simple dénonciation ne suffit pas. Il faut rassembler des preuves des nuisances et des démarches entreprises (courriers, constats, plaintes, etc.). |
| Agir | Une action rapide et méthodique préserve les droits du propriétaire et garantit la tranquillité des lieux. En cas d'inaction, sa responsabilité peut être engagée. |
| Résilier | Si les nuisances persistent, la seule issue est la résiliation du bail, à son échéance ou par voie judiciaire. Toute résiliation doit être justifiée et prouvée. |
Troubles de voisinage : normaux ou anormaux ?
✅ Les troubles normaux de voisinage
Les troubles normaux de voisinage sont des désagréments acceptables liés à la vie en communauté, comme un bébé qui pleure, une fête occasionnelle ou du bricolage en journée dans les horaires autorisés. Ils ne relèvent pas du trouble anormal et appellent à la tolérance et au dialogue.
❌ Les troubles anormaux de voisinage
Les troubles anormaux nuisent à la tranquillité ou à la santé des voisins par leur intensité, répétition ou durée. Bruits nocturnes, odeurs persistantes, comportements agressifs ou non-respect du règlement de copropriété en font partie. Les propriétaires doivent intervenir pour y mettre fin.
Identifier les nuisances et recueillir des preuves
Les nuisances peuvent être :
- sonores : musiques à volume élevé, disputes, talons sur un parquet mal isolé, etc. ;
- olfactives : odeurs persistantes provenant du logement ;
- comportementales : atteintes au règlement de copropriété, non-respect des espaces communs.
Le propriétaire, sauf s’il est voisin, dépend des témoignages pour juger des troubles. Il doit distinguer les plaintes fondées des exagérations ou conflits personnels. Si un seul voisin se plaint de votre locataire dans un immeuble collectif, sans pour autant le considérer comme un menteur, il est préférable d'enquêter davantage avant de mettre votre locataire en accusation. Pour agir, le propriétaire doit documenter les faits. Cela peut inclure :
- les témoignages écrits de voisins ou du syndic ;
- des constats d’huissier ;
- des mains courantes ou plaintes déposées auprès des autorités par les voisins concernés.
👉 Ces preuves seront indispensables en cas de procédure ou de résiliation du bail.
Comment faire cesser les nuisances du locataire ?
Une fois qu'il est établi que le locataire est bien l'auteur de nuisances, plusieurs voies s'ouvrent à son propriétaire.
| Démarche amiable | Un dialogue informel (appel, rencontre) pour sensibiliser le locataire. Si nécessaire, une lettre de mise en demeure en recommandé rappelant ses obligations. |
| Médiation ou conciliation | Si le problème persiste, recours à une médiation ou à la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver un compromis. |
| Résiliation du bail | En cas d’échec, le propriétaire peut donner congé pour motif légitime et sérieux (troubles anormaux de voisinage), en respectant le préavis requis. |
| Résiliation judiciaire du bail | En cas de nuisances graves, le propriétaire peut ordonner au locataire de cesser les troubles sous un mois. Sans amélioration, il saisit le tribunal qui peut résilier le bail ou le maintenir. |
📨 Modèle de lettre de congé pour nuisances répétées
Les troubles anormaux de voisinage constituent un manquement à l’obligation du locataire d’occuper paisiblement le logement. Le propriétaire peut alors donner congé à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois pour une location vide et 3 mois pour une location meublée.
[Adresse]
[Code postal et Ville]
[Adresse]
[Code postal et Ville]
Lettre recommandée avec AR
Objet : Résiliation du bail pour non-respect des obligations locatives
Madame, Monsieur,
Je vous informe par la présente que je mets fin à votre bail pour le logement situé au [adresse complète] , conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette décision fait suite à de nombreuses nuisances signalées par vos voisins et/ou le syndic de copropriété [détailler brièvement les nuisances] , et malgré les courriers adressés en date du [préciser les dates des relances] , la situation n’a pas été corrigée.
Ces faits constituent une violation grave de vos obligations, notamment celle d’utiliser paisiblement le logement, comme stipulé dans le bail. En conséquence, vous êtes tenu(e) de libérer les lieux au plus tard à la date du [préciser, en respectant les délais légaux] .
À défaut, je serai contraint(e) d’engager une procédure judiciaire pour votre expulsion. Je reste à votre disposition pour convenir des modalités de restitution du logement et de l’état des lieux de sortie.
Cordialement,
Troubles locatifs : le propriétaire aussi peut être sanctionné
Un propriétaire dont le locataire est à l’origine de troubles anormaux de voisinage peut engager sa responsabilité s'il ne prend pas les mesures nécessaires pour y mettre fin.
- La mise en cause de sa responsabilité civile. Le propriétaire peut être tenu responsable des nuisances causées par son locataire si celles-ci sont répétées et excessives (bruits, odeurs, dégradations, etc.), surtout si les voisins lui ont signalé le problème et qu'il n'a rien fait.
- Une injonction de faire cesser les troubles. Les voisins victimes peuvent saisir la justice et demander au propriétaire d’agir contre son locataire. Le juge peut lui ordonner de mettre fin aux nuisances, sous peine d’astreinte financière.
- Une condamnation à verser des dommages et intérêts. Si le propriétaire a été informé des troubles mais qu'il est resté passif, les voisins peuvent engager sa responsabilité et exiger une indemnisation pour le préjudice subi.
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