Bailleurs : que déduire de vos loyers ?

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Les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les frais et charges qu'ils supportent. Qu'il s'agisse de location vide ou meublée, cette déduction peut se faire de deux manières : forfaitairement ou en fonction des montants réellement payés. Panorama des déductions possibles.

En location vide comme en location meublée, le revenu locatif imposable à l'impôt sur le revenu peut être déterminé selon deux méthodes : le régime forfaitaire ou le régime réel. Il s'agit, dans un cas comme dans l'autre, de prendre en compte les frais et charges supportés par le propriétaire bailleur.

Les déductions en location vide

Le régime forfaitaire : « le micro foncier »

Les propriétaires bailleurs concernés

Dès lors que votre revenu foncier (loyers hors charges perçus) est inférieur ou égal à 15.000 € par an, vous relevez de plein droit, c'est-à-dire sans formalités particulières à accomplir, d'un régime d'imposition simplifié dit « micro-foncier ». Vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur les loyers déclarés, ce qui aboutit à n'imposer que 70 % de vos revenus locatifs.

L'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir l'ensemble des frais et charges supportés par le propriétaire : aucune déduction supplémentaire n'est donc possible (aucun travaux par exemple).

Le fonctionnement du régime

Le régime du micro-foncier est particulièrement simple : il vous suffit de reporter le montant de votre revenu brut foncier directement sur la déclaration d'ensemble des revenus. Le fisc applique ensuite l'abattement de 30 % et réintègre donc 70 % du montant des loyers perçus à l'ensemble différents revenus du contribuable.

Vos revenus fonciers s'élèvent, en 2011, à 14.400 €. Vous bénéficiez d'un abattement de 30 % et n'êtes donc imposable que sur 70 % de ce montant soit : 14.400 x 70 % = 10.080 €. Cette somme s'ajoute à l'ensemble de vos autres revenus (salaires par exemple) pour l'année 2011.

Le régime réel d'imposition

Les propriétaires bailleurs concernés

Le régime réel d'imposition s'applique :

  • si les loyers annuels tirés de vos locations vides excèdent 15.000 € ;
  • lorsque, bien que percevant des loyers inférieurs à 15.000 €, vous avez opté pour régime d'imposition ;
  • quand vous vous êtes engagé dans un dispositif d'investissement locatif qui exclut le micro-foncier (Borloo ancien et Scellier intermédiaire par exemple).

Pour choisir ce régime sur option, vous devez tout simplement remplir un imprimé spécifique, la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale. L'option pour le régime réel s'applique obligatoirement pour une durée irrévocable de trois ans. Au-delà de cette période, vous êtes considéré comme exerçant une option annuelle.

L'option pour le régime réel est globale et s'applique à l'ensemble des revenus fonciers réalisés par votre foyer fiscal. Ainsi, pendant la durée de l'option, aucune de vos locations vides ne peut continuer à relever du régime micro-foncier.

Le fonctionnement du régime

Le régime réel consiste à déterminer le revenu net foncier ou « résultat foncier » (qui peut être bénéficiaire ou déficitaire). Il faut pour cela déduire des loyers hors charges perçus l'ensemble des frais et charges supportés relatifs aux logements loués.

Les frais et charges déductibles

Sont notamment déductibles :

Les dépenses de réparations et d'entretien

Il s'agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état, afin d'en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement. A titre d'exemple, on peut citer : le ravalement de l'immeuble, le remplacement de la chaudière ou d'éléments de canalisations, la remise en état de la toiture, la réfection d'une installation électrique déjà existante, les dépenses liées à l'établissement des diagnostics.

Les travaux d'amélioration

Ce sont les travaux qui ont pour objet d'apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble. Il s'agit par exemple de l'installation d'un ascenseur ou d'une antenne collective de télévision, de travaux de raccordement au réseau d'assainissement ou bien encore de travaux d'aération des pièces d'eau.

Les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou de démolition ne sont jamais déductibles.

Les provisions pour charges de copropriété

Cette déduction ne concerne bien évidemment que les propriétaires de logements en copropriété. En pratique, il convient de déduire le montant total des charges versées au cours de l'année mais aussi de réintégrer le montant de charges déduites l'année précédente et correspondant à des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire.

Les primes d'assurance

Les primes d'assurance se rapportant aux logements loués sont déductibles pour leur montant réel. Peuvent donc êtres déduites :

Les frais d'administration et de gestion

Vous pouvez déduire, pour leur montant réel, certaines dépenses d'administration et de gestion de vos logements. Sont visés la rémunération des gardes et concierges, les frais de gérance et les frais de procédure. Les frais de procédure sont les sommes exposées à l'occasion d'un litige relatif au logement loué (honoraires versés, notamment, à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert ainsi que les autres frais de procédure).

Tous les autres frais de gestion (achat de modèles types de contrat de location, frais de correspondance, téléphone, etc.) sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par an et par logement.

La taxe foncière

La taxe foncière relative au logement loué ne peut être récupérée sur le locataire mais est déductible des loyers encaissés.

Les intérêts d'emprunt

Sont déductibles les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation (par exemple pour payer des droits de succession) du logement loué. La déduction porte non seulement sur les intérêts mais également sur les frais d'emprunt tels que les frais de constitution de dossier, d'inscriptions hypothécaires, etc.

La déduction forfaitaire lorsqu'elle subsiste

Une déduction forfaitaire spécifique (de 26 % à 70 %) subsiste dans le cadre de certains dispositifs d'investissements locatifs (Borloo ancien et Scellier intermédiaire par exemple) : elle permet de diminuer le résultat foncier et, par conséquent, de diminuer l'impôt sur le revenu du propriétaire bailleur qui en bénéficie.

Les déductions en location meublée

Le régime forfaitaire : le « micro BIC »

Les propriétaires concernés

Le régime forfaitaire, appelé également « micro-Bic » ou « micro-entreprise », s'applique de plein droit (c'est-à-dire automatiquement et sans formalité) aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles, c'est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers mais aussi les charges), ne dépassent pas 32.600 € en 2011.

Le fonctionnement du régime

Le régime micro-entreprise consiste en l'application d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles. Cet abattement est réputé inclure l'ensemble des frais et charges relatifs au logement ; aucune déduction supplémentaire n'est donc autorisée.

Vous êtes propriétaire d'un deux pièces meublé que vous louez pour un montant mensuel de 900 € charges comprises. Vos recettes annuelles s'élèvent à 10.800 €. L'administration applique l'abattement forfaitaire de 50 % et réintègre à l'ensemble de vos revenus de l'année 50 % des loyers et charges perçus, soit la somme de : 10.800 x 50 % = 5.400 €

Avec un abattement forfaitaire relativement élevé, le régime micro-Bic est fiscalement attractif et particulièrement adapté à la plupart des loueurs en meublé. En effet, une fois les intérêts d'emprunt relatifs à l'acquisition remboursés, le montant des frais et charges réels que vous supportez réellement ne dépasse pas souvent 50 % de vos revenus locatifs : vous avez donc tout intérêt à demeurer dans ce système. Notez, par exemple, que dans le cadre des revenus fonciers, le micro-foncier n'offre qu'un abattement de 30 % ! Par ailleurs, le fonctionnement du micro-Bic est particulièrement simple et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c'est un régime idéal pour les particuliers !

Le régime réel

Les propriétaires bailleurs concernés

Vous relevez du régime réel :

  • soit de plein droit (automatiquement et sans formalité) si vos recettes annuelles (loyers plus charges versés par le locataire) dépassent 32.600 € ;
  • soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 32.600 €. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel est intéressante si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 50 % de vos recettes.

Certaines locations saisonnières (gîtes ruraux, locations classées « meublés de tourisme » et chambres d'hôtes) bénéficient d'un régime forfaitaire spécifique plus avantageux : jusqu'à 81.500 € de recettes, l'abattement forfaitaire est de 71 %.

Le fonctionnement du régime réel

Le régime réel consiste à déduire de vos recettes annuelles, c'est-à-dire de toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers mais aussi les charges), certains frais et charges supportés. Attention, certaines dépenses ne sont pas déductibles mais peuvent être amorties (les travaux d'amélioration par exemple).

Compte tenu de la complexité du régime réel en matière de location meublée, il est fortement recommandé de recourir aux conseils d'un fiscaliste (avocat, notaire ou comptable).

Les frais et charges déductibles

Sont notamment déductibles :

Les frais d'entretien et de réparation. Il s'agit des dépenses courantes d’entretien et de réparation qui n’ont pas d’autre effet que de maintenir le logement en état d’usage et de fonctionnement sans augmenter ni sa valeur ni sa durée d’utilisation (exemples : travaux de peinture, de réfection partielle de plomberie et d’électricité).

Les impôts locaux. Vous pouvez également déduire les impôts locaux que vous devez acquitter, à savoir la contribution économique territoriale (CET), la taxe d'habitation (si vous louez en saisonnier) et la taxe foncière.

Les frais de gestion et d'assurances. Il s'agit des frais que vous devez exposer pour mettre en location et gérer votre location (téléphone, contrats, annonces, etc.). Vous pouvez également déduire l'intégralité de vos primes d'assurance relatives au bien loué.

Les intérêts d'emprunt. Sont déductibles les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition du bien et/ou son amélioration (travaux).

L'amortissement des locaux

Le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il peut être amorti : un pourcentage de la valeur du bien est déduit chaque année. Pour établir le plan d'amortissement, il est toutefois fortement recommandé de recourir aux services d'un comptable.

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