Louer abordable et payer moins d'impôt avec le « Cosse ancien »

Le dispositif d’investissement locatif appelé « Cosse » ou « Cosse ancien » (ou parfois « Louer Mieux » ou « Louer abordable »), du nom de la Ministre en charge du logement qui l'a créé, existe depuis le 1er janvier 2017 et a été prolongé jusque fin 2022.
L'objectif est de (re)mettre sur le marché locatif des logements privés aux loyers abordables ; les propriétaires y sont incités par un avantage fiscal : une déduction applicable à leurs revenus fonciers qui peut atteindre 85 % !
Les propriétaires doivent, en contrepartie de l'avantage fiscal, louer non meublé et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. En outre, depuis le 1er juillet 2020, le logement doit respecter une performance énergétique minimale tardivement précisée par un arrêté applicable à compter du 16 novembre 2020.

L'objectif de ce dispositif « gagnant-gagnant », puisque avantageux pour les propriétaires et abordable pour les locataires, est de lutter contre la crise du logement en remettant sur le marché plusieurs dizaines de milliers de logements vacants.

L’avantage fiscal procuré par le dispositif Cosse ancien

Aujourd'hui, l'avantage fiscal du Cosse consiste en une importante déduction spécifique applicable sur les loyers perçus. La loi Elan y ajoute un plafond de déficit imputable majoré.

Une déduction spécifique sur les loyers

Dans le cadre de la déclaration au réel des revenus fonciers, le propriétaire bailleur bénéficie d’une déduction forfaitaire spécifique applicable sur les loyers perçus. Cet abattement va s'ajouter à l'ensemble des autres frais et charges déductibles (travaux, taxe foncière, charges de copropriété, etc.), ce qui va grandement réduire le résultat foncier imposable voire créer un déficit foncier imputable sur le revenu global . Le Cosse ancien permet donc systématiquement de réduire in fine l'impôt sur le revenu.
Le taux de cette déduction varie selon la localisation du logement et le caractère plus ou moins social du loyer.
Pour les conventions conclues en 2021, les taux de la déduction spécifique sur les loyers sont de :

	Zones A bis, A et B 1	Zone B 2	Zone C
Loyer intermédiaire	30 %	15 %	impossible
Loyer social	70 %	50 %	50 % si travaux
Loyer très social	70 %	50 %	50 % si travaux
Intermédiation locative	85 %	85 %	85 %

Pour savoir dans quelle zone se situe votre logement, il vous suffit de consulter le zonage complet fixé par l'arrêté du 30 septembre 2014.

Un plafond de déficit imputable majoré de 10 700 à 15 300 €

Dans le cadre des revenus fonciers, le régime réel d'imposition permet la prise en compte, pour leur montant réel, de l'ensemble des frais et charges relatifs au logement (travaux, charges de copropriété, impôt foncier, etc.), ce qui peut aboutir à la création d'un déficit foncier. Celui-ci est alors imputable sur le revenu global, ce qui permet , in fine, de faire baisser l'impôt sur le revenu (on parle alors de « défiscalisation »).
Aujourd'hui, le déficit foncier est imputable, pour toutes les locations vides, dans la limite annuelle de 10 700 € (la fraction de déficit supérieure s'impute alors sur les revenus fonciers des dix années suivantes).
La loi porte ce montant à 15 300 €, soit 4 600 €/an de déficit imputable en plus, uniquement pour l'investissement Cosse ! De quoi rendre l'investissement vraiment attractif !

Les logements concernés par le dispositif Cosse ancien

Sont éligibles les logements neufs ou ancien loués à usage de résidence principale du locataire. Par ailleurs, si le logement doit en principe aujourd'hui être situé en milieu urbain, les zones rurales sont éligibles au Cosse sous conditions.

Un logement neuf ou ancien

Le logement peut être une maison ou un appartement et peu importe qu’il soit neuf ou ancien dès lors qu’il est décent, en bon état d’usage et de réparation, et respecte les normes minimales de confort et d’habitabilité.
Par ailleurs, pour les conventions conclues depuis le 1er juillet 2020, le Cosse ancien est subordonné au respect d'un niveau de performance énergétique global...qui a été fixé seulement par un arrêté du 10 novembre 2020 :

• en métropole, le contribuable doit justifier par un diagnostic de performance énergétique (DPE) que le logement consomme moins de 331 kWh/m2/an pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement. Les logements aux étiquettes énergies F et G, les plus énergivores, sont donc dorénavant exclus ;
  
• dans les départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), le contribuable justifie que le logement respecte au moins une des améliorations de la performance énergétique parmi les cinq postes suivants : travaux d'isolation thermique des toitures, travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, travaux d'isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur, travaux d'installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage et travaux d'isolation des planchers bas.
  

Cette « éco-conditionnalité » de l'avantage fiscal Cosse s'inscrit dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique et les émissions de gaz à effet de serre à laquelle l'immobilier doit contribuer.

Un logement loué vide à usage de résidence principale du locataire

Le logement doit être loué nu, ce qui exclut la location meublée, pendant une durée d'au moins six ans (au moins neuf ans en cas de travaux subventionnés par l'Anah). Par ailleurs, le logement doit constituer la résidence principale du locataire, soit le centre de ses intérêts personnels, professionnels et familiaux, et être occupé au moins huit mois par an.
Enfin, le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire et si le logement est la propriété d'une société (une SCI par exemple), le logement ne peut pas être loué à l'un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

Un logement situé en milieu urbain

Pour que le dispositif Cosse ancien soit ciblé et s'applique là où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et donc des tensions :

• l'avantage fiscal est modulé en fonction de la situation géographique (il est plus important en zone urbaine) ;
• il est impossible de bénéficier du cet avantage fiscal dans les communes rurales, sauf travaux ou intermédiation locative.

Un logement situé en zone rurale sous conditions

La loi Élan étend le bénéficie de la déduction « Louer abordable », pour les conventions conclues depuis le 1er janvier 2019, aux locations de logements situés dans la zone C (les petites villes et zones rurales) sous deux conditions :

• le respect de plafonds de loyers et de ressources sociaux ou très sociaux ;
• le conclusion d'un conventionnement Anah avec travaux, ce qui entraîne une obligation de location pendant 9 ans.

Les engagements du propriétaire bailleur dans le dispositif Cosse ancien

Pour bénéficier de l'avantage fiscal octroyé par le dispositif Louer abordable, le propriétaire doit prendre deux engagements essentiels : respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Le respect d'un plafond de loyer intermédiaire, social ou très social

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, le loyer hors charge/m²/mois ne doit pas dépasser, pour les logements situés en métropole, les plafonds suivants pour un bail signé en 2021 :

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Secteur intermédiaire	17,55 €	13,04 €	10,51 €	9,13 €	9,13 €
Secteur social	12,27 €	9,44 €	8,13 €	7,81 €	7,25 €
Secteur très social	9,55 €	7,35 €	6,33 €	6,06 €	5,63 €

On distingue cinq zones géographiques (A, B1, B2 et C) en fonction du caractère plus ou moins tendu du marché et du niveau plus ou moins élevé des prix. Pour connaître la zone dans laquelle vous aller acquérir, il vous suffit de consulter le zonage complet fixé par l'arrêté du 30 septembre 2014.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, le loyer hors charge/m²/mois ne doit pas dépasser, pour les logements situés outre-mer, les plafonds suivants pour un bail signé en 2021 :

	Départements d'outre-mer  Saint-Martin  Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie française  Nouvelle-Calédonie  Iles Wallis et Futuna
Secteur intermédiaire	10,55 €	12,83 €

Pour déterminer le plafond de loyer, il faut prendre en compte la surface habitable du logement majorée de la moitié de la surface des annexes (dans la limite de 8 m²).

Le respect d'un plafond de ressources du locataire

Le dispositif Louer abordable impose le respect de plafonds de ressources des locataires (1). Ces plafonds varient selon le caractère plus ou moins social du loyer que s'engage à respecter le propriétaire.
Par exemple, dans le secteur intermédiaire, pour les baux conclus en 2021, les plafonds annuels de ressources ne doivent pas dépasser, pour les logements situés en métropole, les plafonds suivants :

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 & C
Personne seule	38 377 €	38 377 €	31 280 €	28 152 €
Couple	57 357 €	57 357 €	41 772 €	37 594 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge	75 188 €	68 946 €	50 233 €	45 210 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	89 769 €	82 586 €	60 643 €	54 579 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	106 807 €	97 766 €	71 340 €	64 206 €
Personne seule ou couple avec 4 personne à charge	120 186 €	110 017 €	80 399 €	72 359 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5eme	+13 390 €	+12 258 €	+8 969 €	+8 070 €

(1) Le montant des ressources à prendre en compte est le revenu fiscal de référence à l'année N-2, soit pour un bail signé en 2021, le revenu fiscal de référence de 2019.

Sources :

• cohesion-territoires.gouv.fr ;
• anah.fr ;
• article 162 de la loi Elan du 23 novembre2018 ;
• article 23 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 ;
• Arrêté du 10 novembre 2020 relatif au niveau de performance énergétique globale prévu au o du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts et arrêté du 25 mai 2011 pour les logements situés dans les départements et régions d'outre-mer.