Louer abordable et payer moins d'impôt avec le « Cosse ancien »

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14 Juin 2018 - L'investissement locatif dans l’ancien « Cosse » (ou « Louer abordable ») permet aux propriétaires de bénéficier d’un abattement sur les loyers qui peut atteindre 85% ! La loi ELAN va renforcer ce dispositif.

Un dispositif d’investissement locatif appelé « Cosse » ou « Cosse ancien » (ou parfois « Louer abordable »), du nom de la Ministre en charge du logement qui l'a créé, existe depuis le 1er janvier 2017. L'objectif est de (re)mettre sur le marché locatif des logements privés aux loyers abordables ; les propriétaires y sont incités par un avantage fiscal : une déduction applicable à leurs revenus fonciers qui peut atteindre 85% !
Les propriétaires doivent, en contrepartie de l'avantage fiscal, louer non meublé et respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

L'objectif de ce dispositif « gagnant-gagnant », puisque avantageux pour les propriétaires et abordable pour les locataires, est de lutter contre la crise du logement en remettant sur le marché 50.000 logements vacants en 3 ans.

Le dispositif « Cosse » prend la suite du « Borloo ancien » (dont il reprend l'architecture) qui existait depuis 2009 mais qui n’a jamais vraiment séduit les propriétaires bailleurs… 

Pour bénéficier de ce dispositif, le propriétaire doit obligatoirement signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), mais il reste libre du choix de son locataire.

L’avantage fiscal procuré par le dispositif « Cosse ancien »

Aujourd'hui, l'avantage fiscal du Cosse consiste en une importante déduction spécifique applicable sur les loyers perçus. Demain, la loi Elan devrait permettre d'y ajouter un plafond de déficit imputable majoré.

Une déduction spécifique sur les loyers

Dans le cadre de la déclaration au réel des revenus fonciers, le propriétaire bailleur bénéficie d’une déduction forfaitaire spécifique applicable sur les loyers perçus. Cet abattement va s'ajouter à l'ensemble des autres frais et charges déductibles (travaux, taxe foncière, charges de copropriété, etc.), ce qui va grandement réduire le résultat foncier imposable voire créer un déficit foncier imputable sur le revenu global . Le « Cosse ancien » permet donc systématiquement de réduire in fine l'impôt sur le revenu.
Le taux de cette déduction varie selon la localisation du logement et le caractère plus ou moins social du loyer :

   Zones A bis, A et B 1 Zone B 2 Zone C
 Loyer intermédiaire 30 % 15 % impossible
 Loyer social 70 % 50 % impossible
 Loyer très social 70 % 50 % impossible
Intermédiation locative 85 % 85 % 85 %

Pour savoir dans quelle zone se situe votre logement, il vous suffit de consulter le zonage complet fixé par l'arrêté du 30 septembre 2014.

L'intermédiation locative, c'est le fait de louer le logement à un organisme public ou privé, soit en vue de sa sous-location, meublée ou non, à des personnes en difficulté (par exemple ceux dont la situation nécessite une solution locative de transition), soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes. C'est notamment le cas des dispositifs de location solidaire « Solibail » et « Louez solidaire ». Dans cette hypothèse, le taux de la déduction, uniforme selon les zones, est très élevé : 85 % !

Projet de loi Elan : vers un plafond de déficit imputable majoré de 10.700 à 15.300 €

Dans le cadre des revenus fonciers, le régime réel d'imposition permet la prise en compte, pour leur montant réel, de l'ensemble des frais et charges relatifs au logement (travaux, charges de copropriété, impôt foncier, etc.), ce qui peut aboutir à la création d'un déficit foncier. Celui-ci est alors imputable sur le revenu global, ce qui permet , in fine, de faire baisser l'impôt sur le revenu (on parle alors de « défiscalisation »).
Aujourd'hui, le déficit foncier est imputable, dans le Cosse ancien comme pour toutes les locations vides, dans la limite annuelle de 10.700 € (la fraction de déficit supérieure s'impute alors sur les revenus fonciers des dix années suivantes).
Le projet de loi ELAN prévoit de porter ce montant à 15.300 €, soit 4.600 €/an de déficit imputable en plus, uniquement pour l'investissement Cosse ! De quoi rendre l'investissement vraiment attractif !

Les logements concernés par le dispositif « Cosse ancien »

Sont éligibles les logements neufs ou ancien loués à usage de résidence principale du locataire. Par ailleurs, le logement doit aujourd'hui être situé en milieu urbain. La loi ELAN devrait permettre aux zones rurales d'être éligibles au Cosse.

Un logement neuf ou ancien

Le logement peut être une maison ou un appartement et peu importe qu’il soit neuf ou ancien dès lors qu’il est décent, en bon état d’usage et de réparation, et respecte les normes minimales de confort et d’habitabilité.

Néanmoins, l’option pour le « Cosse ancien » pour des logements neufs devrait rester marginale en raison de l’existence d’un dispositif spécialement destiné aux logements neufs et fiscalement attractifs (le « Pinel »).

Un logement loué vide à usage de résidence principale du locataire

Le logement doit être loué nu, ce qui exclut la location meublée, pendant une durée d'au moins six ans (au moins neuf ans en cas de travaux subventionnés par l'Anah). Par ailleurs, le logement doit constituer la résidence principale du locataire, soit le centre de ses intérêts personnels, professionnels et familiaux, et être occupé au moins huit mois par an.
Enfin, le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire et si le logement est la propriété d'une société (une SCI par exemple), le logement ne peut pas être loué à l'un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

Un logement situé en milieu urbain

Pour que le dispositif « Cosse ancien » soit ciblé et s'applique là où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et donc des tensions :

  • l'investissement locatif est modulé en fonction de la situation géographique ;
  • il est aujourd'hui impossible de bénéficier du cet avantage fiscal dans les communes rurales.

Projet de loi ELAN : les zones rurales prochainement concernées

Aujourd'hui, la zone C (les petites villes et zones rurales) est exclue du dispositif Cosse sauf pour le cas de l'intermédiation locative. Le projet de loi Elan prévoit d’étendre le bénéficie de la déduction « Louer abordable » aux locations de logements situés dans la zone C sous deux conditions :

  • le respect de plafonds de loyers et de ressources sociaux ou très sociaux ;
  • le conclusion d'un conventionnement Anah avec travaux, ce qui entraîne une obligation de location pendant 9 ans.

Les engagements du propriétaire bailleur dans le dispositif « Cosse ancien »

Pour bénéficier de l'avantage fiscal octroyé par le dispositif Louer abordable, le propriétaire doit prendre deux engagements essentiels : respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Le respect d'un plafond de loyer intermédiaire, social ou très social

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, le loyer hors charge/m²/mois ne doit pas dépasser les plafonds suivants pour un bail signé en 2018 :

   Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
 Plafond intermédiaire  16,96 €  12,59 €  10,15 € 8,82 € 8,82 €
 Plafond social  11,86 €  9,13 €  7,86 € 7,55 € 7,00 €
 Plafond très social  9,23 €  7,10 €  6,12 € 5,86 € 5,44 €

On distingue cinq zones géographiques (A, B1, B2 et C) en fonction du caractère plus ou moins tendu du marché et du niveau plus ou moins élevé des prix.Pour connaître la zone dans laquelle vous aller acquérir, il vous suffit de consulter le zonage complet fixé par l'arrêté du 30 septembre 2014.

Les plafonds de loyers peuvent être adaptés localement en fonction des prix du marché ; il faut donc toujours se renseigner en amont auprès de l'Anah pour calculer la rentabilité de l'investissement.

Pour déterminer le plafond de loyer, il faut prendre en compte la surface habitable du logement majorée de la moitié de la surface des annexes (dans la limite de 8 m²).

Le respect d'un plafond de ressources du locataire

Le dispositif Louer abordable impose le respect de plafonds de ressources des locataires. Ces plafonds varient selon le caractère plus ou moins social du loyer que s'engage à respecter le propriétaire. Pour connaître les plafonds de ressources à respecter, il faut consulter le Bulletin officiel des finances publiques-Impôts du 11 juin 2018 ou le site de l'Anah.

Sources :