Remise des clés sans état des lieux : quels risques pour relouer immédiatement ?

⚖️ L’absence d’état des lieux de sortie : que dit la loi ?

L’état des lieux de sortie est un document établi conjointement par le locataire et le propriétaire (ou son mandataire) à la fin du bail : on dit qu'il est contradictoire. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location, afin de déterminer d’éventuelles dégradations imputables au locataire. En cas d’absence d’état des lieux de sortie, la loi présume que le locataire restitue le logement en bon état, sauf preuve contraire apportée par le propriétaire (article 1731 du Code civil).

👉 Cette présomption vise à protéger le locataire contre des accusations infondées. Toutefois, elle peut compliquer la situation pour le propriétaire, qui doit démontrer par d’autres moyens les éventuels dégâts.

Locataire sortant : aucune retenue sur le dépôt de garantie sans preuve

En l’absence d’état des lieux, le propriétaire ne peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour des réparations. Cette protection vise à éviter les abus, mais elle impose également au locataire de prouver qu’il a bien entretenu le logement s’il est contesté ultérieurement.

Quand le propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?

La restitution du dépôt de garantie du locataire sortant doit être faite dans un délai d’un mois après la remise des clés (deux mois en cas de dégradations). Si aucune preuve tangible de dommages n’est disponible, le propriétaire doit restituer la totalité de cette somme, ce qui peut l’exposer à des pertes financières en cas de travaux nécessaires avant la nouvelle location.

👉 Bien que la présomption d’un bon état à la sortie joue en faveur du locataire, le propriétaire pourrait essayer d'engager sa responsabilité par tout moyen. Il pourrait par exemple tenter de faire des retenues sans justificatifs sur le dépôt de garantie obligeant le locataire sortant à faire une réclamation auprès de la commission départementale de conciliation voire devant le tribunal judiciaire. La charge de la preuve pèse sur le propriétaire, ce qui peut s'avérer compliqué surtout si le logement a été reloué entre-temps.

Propriétaire : relouer rapidement, mais avec précaution

En théorie, le propriétaire peut relouer immédiatement après le départ du locataire, même sans état des lieux. Toutefois, cela comporte des risques. En l’absence d’un état des lieux de sortie, le propriétaire ne dispose pas d’un document officiel attestant de l’état du logement avant la nouvelle location. Si le futur locataire signale des dégradations, il pourrait être difficile de déterminer si celles-ci sont imputables au locataire précédent ou au nouveau.

👉 L’importance cruciale de l’état des lieux d’entrée pour le locataire

Un locataire entrant sans état des lieux de sortie du précédent doit redoubler de vigilance. L’état des lieux d’entrée, réalisé avant la remise des clés, doit être précis et documenter tous les défauts (traces, équipements défectueux).

Risque de litiges futurs

Si des dégradations non constatées lors de l’état des lieux d’entrée sont découvertes ultérieurement, le propriétaire pourrait tenter de faire porter la responsabilité au locataire actuel. Un état des lieux détaillé, accompagné de photos datées, permet d’éviter de tels malentendus.

🔑 Les bonnes pratiques pour éviter les problèmes

• Toujours établir un état des lieux de sortie : Même si ce document n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé pour éviter des litiges ultérieurs. En cas de refus ou d’absence du locataire, le propriétaire peut faire constater l’état des lieux par un huissier, à ses frais (ou partagés si le locataire est prévenu à l’avance).
• Documenter l’état du logement : Si aucun état des lieux n’a été signé, le propriétaire doit impérativement garder des preuves de l’état du logement avant de relouer (photos datées, factures de travaux éventuels).
• Bien rédiger l’état des lieux d’entrée : Pour le locataire entrant, un état des lieux détaillé et précis est la meilleure garantie contre les litiges.
• Communiquer clairement avec toutes les parties : Une bonne communication entre le propriétaire et ses locataires (sortant et entrant) peut souvent éviter des malentendus.

📝 En conclusion

Relouer immédiatement un logement sans état des lieux de sortie est possible, mais cela expose le propriétaire à des risques juridiques et financiers. Pour le locataire sortant, l’absence d’un tel document joue généralement en sa faveur, à condition de conserver des preuves de son bon comportement. Quant au locataire entrant, il doit redoubler de vigilance lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée pour se protéger.

🙋‍♀️ Dans tous les cas, l’état des lieux reste un outil précieux, autant pour les locataires que pour les propriétaires, garantissant une transition sereine entre deux baux.