Que faire si votre locataire disparaît sans prévenir ?

Assurez-vous qu'il s'agit bien d'un « abandon » de domicile !

Tout commence généralement par des loyers impayés et, malgré vos relances (téléphone, e-mails, lettre de mise en demeure), votre locataire reste injoignable. À ce stade, contacter le garant peut être une bonne option. Proche du locataire, il pourra peut-être expliquer la situation, qu’il s’agisse d’un décès, d’une hospitalisation ou même d’une incarcération.

Si vous vous rendez sur place et remarquez une boîte aux lettres pleine ou du courrier qui s’accumule, cela peut indiquer que le locataire ne réside plus dans le logement. Des signes extérieurs comme des volets constamment fermés ou l’absence de lumière le soir renforcent cette impression.

⚠️ Attention ! Vous n'avez pas le droit de pénétrer chez le locataire

Entrer dans le logement sans l’autorisation du locataire ou sans décision de justice, même si vous possédez un double des clés, constitue une violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Cette règle s’applique également en cas d’abandon de domicile.

Comment engager une procédure simplifiée de constat d’abandon ?

La procédure simplifiée n'est ouverte qu'aux propriétaires de logements loués vides suite à un abandon de domicile (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989). Pour les logements loués meublés, le bailleur doit engager la procédure classique d'expulsion. C'est comme ça! et nous n'avons pas d'explications. Mais L'article 25-3 qui énumère les articles de la loi du 6 juillet 1989 qui sont applicables tant aux locations vides que meublées et l'article 14-1 ne fait pas partie de la liste !

Mise en demeure : le locataire à un mois pour répondre

Vous devez trouver un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) car la procédure simplifiée passe obligatoirement par lui. Il sera chargé de délivrer à votre locataire une mise en demeure lui demandant s’il réside toujours dans le logement. Le locataire aura un délai d'un mois pour répondre.

À cette étape, le commissaire de justice va sur site (chez le locataire), accompagné de deux témoins majeurs sans lien avec le propriétaire ou d’un conseiller municipal, d’un agent, d'une autorité de police ou de gendarmerie pour visiter le logement. Il rédige le procès-verbal constatant l’abandon du logement et dresse l’inventaire des biens laissés dans le logement, en indiquant leur valeur.

🕵️‍♀️ Ensuite, le commissaire doit s'assurer que le locataire n’a pas de personnes ayant droit à la poursuite du bail : conjoint, partenaire de Pacs, ascendants, descendants, ou personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an.

Résiliation du bail et reprise du logement

Pour cette étape, la saisine du juge des contentieux de la protection est obligatoire. Il faut déposer une requête au greffe du tribunal judiciaire et y joindre le procès-verbal de l’huissier et toutes les pièces justificatives. Le juge statue par ordonnance. Il se prononce sur la résiliation du bail, l'autorisation de reprise du logement par le propriétaire et statue sur le recouvrement des sommes dues et la vente des biens laissés dans le logement.

👉 Le propriétaire dispose de deux mois pour signifier la décision au locataire par un commissaire de justice. La signification mentionne toujours les délais de recours et laisse un délai d'un mois au locataire pour retirer les effets personnels laissés dans le logement.

⏰ Quand pouvez-vous reprendre le logement ? 

Généralement, il s’écoule 2 à 4 mois, voire 6 mois, avant de pouvoir reprendre le logement. Le locataire dispose d’un mois pour contester la décision de justice et retirer ses effets personnels. En l’absence de contestation, la décision devient définitive. À l’expiration du délai de contestation, vous pouvez reprendre possession du bien. Si des effets personnels sont laissés dans le logement, ils peuvent être entreposés, enlevés ou vendus aux enchères pour compenser les loyers impayés, conformément aux procédures légales en vigueur.

👉 Les papiers et documents personnels du locataire sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice.

Procédure simplifiée vs procédure classique d'expulsion

La procédure simplifiée permet de récupérer un logement abandonné plus rapidement et à moindre coût, tandis que la procédure classique, plus longue et coûteuse, s’applique si le juge refuse la résiliation ou si le logement est meublé.