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L'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie est la description écrite de l'état du logement au départ du locataire ; il doit, depuis le du 1er juin 2016, comporter un contenu minimum. Il est établi contradictoirement entre particuliers (le propriétaire et le locataire) et par exception par huissier (par exemple si le locataire refuse son établissement). Le propriétaire a tout intérêt à ce qu'il soit réalisé puisque c'est ce document et aucun autre qui lui permet d'imputer des sommes sur le dépôt de garantie en cas de dégradations ; c'est pourquoi il doit toujours s'efforcer de trouver une solution pour que l'état des lieux de sortie soit effectué, même lorsque le locataire veut en imposer la date. À l’inverse, en l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est réputé avoir restitué les lieux en bon état : aucune déduction sur le dépôt de garantie ne pourra être opérée même s'il existe bel et bien des dégradations et/ou de pertes. À l’issue de l'état des lieux de sortie les clés sont définitivement restituées au propriétaire.
La restitution du dépôt de garantie
Suite à la remise des clés, le propriétaire doit, dans un certain délai, restituer au locataire le montant équivalent au dépôt de garantie versé à la signature du contrat, éventuellement diminué par certains frais et charges.
Le délai de restitution du dépôt de garantie
Suite aux lois dites « Alur » et « Macron », la restitution du dépôt de garantie s'effectue dans le même délai, que le logement soit vide ou meublé et quelle que soit sa date de signature. En conséquence, la restitution s’effectue :
- dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
- dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés en présence de dégradations.
Le délai doit être respecté faute de quoi le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
Le montant à restituer
Le montant du dépôt de garantie peut être diminué des sommes restant dues au propriétaire. Il peut s'agir :
- d'impayés si le locataire n'a pas, par exemple, payé le ou les derniers mois de loyers ou s'il a refusé de payer une régularisation de charges ;
- des sommes correspondant aux travaux de réparation ou de remplacement rendus nécessaires par des dégradations et pertes imputables au locataire.
Concernant les dégradations et les pertes, le propriétaire qui souhaite retenir une somme sur le dépôt de garantie doit :
- toujours justifier la retenue par un devis ou, idéalement, par une facture (en cas de contestation, le juge peut ne pas prendre en considération la production d'un simple devis) ;
- toujours prendre en compte l'usure normale du temps (la vétusté) et appliquer un abattement sur le montant de la facture : il ne s'agit donc pas de facturer intégralement au locataire la remise à neuf du logement !
Cette prise en compte de l'usure normale du temps est malaisée car il n'existe pas de grille de vétusté officielle et universelle. Toutefois, à titre indicatif, le juge estime :
- la durée de vie des peintures et tapisseries à environ dix ans ;
- la durée de vie des moquettes à environ sept ans ;
- la durée de vie de l'électroménager (micro-ondes par exemple) à environ cinq ans.
Pour faciliter la prise en compte de la vétusté, il est possible, pour les baux signés depuis le 1er juin 2016, de convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, uniquement choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location » comme il en existe pour les logements HLM ou pour ceux détenus par des investisseurs institutionnels (banques, assurances).
Bien évidemment, si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les sommes dues par le locataire, le propriétaire peut demander le solde dû au locataire et aux éventuelles cautions, amiablement puis en justice.
Enfin, au-delà du délai de deux mois, le propriétaire peut encore valablement conserver une petite partie du dépôt de garantie (jusqu'à 20 % de celui-ci) et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges. C'est le cas lorsque le propriétaire ne peut procéder immédiatement à la régularisation des charges (cette impossibilité s'explique logiquement par le principe d'annualité des comptes en copropriété).
Cette possibilité n'existe que si le contrat de bail prévoit des charges réelles. En revanche, si le contrat prévoit des charges forfaitaires, cette retenue au-delà des deux mois est impossible.
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