L'état des lieux
L’état des lieux, c’est un moment critique dans la relation locataire-propriétaire. Il s’agit de se mettre d’accord sur l’état du logement et donc sur celui qui devra, à un moment ou à un autre, prendre en charge les éventuelles réparations.

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- Quel est lenjeu de létat des lieux ?
- A quel moment fait-on un état des lieux ?
- En colocation, est-ce quon fait un état des lieux lorsquun des colocataires quitte le logement ?
- Comment sy prendre pour réaliser létat des lieux ?
- Est-ce quon peut prendre des photos ?
- A quoi faut-il faire particulièrement attention lors de létat des lieux ?
Létat des lieux, cest un moment critique dans la relation locataire-propriétaire. Il sagit de se mettre daccord sur létat du logement et donc sur celui qui devra, à un moment ou à un autre, prendre en charge les éventuelles réparations. Du coup, cest vrai que ça rend tout le monde un peu nerveux.
Quel est lenjeu de létat des lieux ?
Lenjeu est financier ! Le locataire a tout intérêt à indiquer dans létat des lieux dentrée tout ce qui cloche, pour éviter que le propriétaire lui reproche par la suite des dégradations quil na pas commises. Pour le propriétaire, cest surtout létat des lieux de sortie qui est important car cest ce document qui lui permettra de faire des retenues sur le dépôt de garantie si des dégradations sont constatées. Chacun veut protéger ses intérêts (son portefeuille en gros) et cest bien légitime.
A quel moment fait-on un état des lieux ?
Au moment où lon remet les clés ! On fait donc un premier état des lieux lorsque le propriétaire donne les clés au locataire qui arrive dans le logement et un deuxième lorsque le locataire restitue les clés au propriétaire en fin de bail. Cest vrai pour tous les types de baux, quil sagisse du logement principal ou non, et aussi bien si le logement est loué en vide quen meublé.
En colocation, est-ce quon fait un état des lieux lorsquun des colocataires quitte le logement ?
Non ! En colocation aussi, cest au départ des locataires quon fait létat des lieux de sortie. Sauf que là, comme il y a plusieurs locataires, on attend que le dernier quitte le logement pour le faire. Donc si lun des colocataires part avant les autres, on ne fait pas détat des lieux de sortie avec le propriétaire car le contrat se poursuit pour ceux qui restent dans la colocation.
Comment sy prendre pour réaliser létat des lieux ?
Il faut faire une description écrite et détaillée de lensemble du logement et aussi des équipements sil y en a. Depuis le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, létat des lieux doit comporter des mentions obligatoires, cest la raison pour laquelle on vous conseille dutiliser notre modèle-type détat des lieux.
Est-ce quon peut prendre des photos ?
Oui ! On peut aussi prendre des photos quand on fait létat des lieux. Mais attention les photos ne remplacent pas létat des lieux, elles servent seulement à lillustrer ! Et pour quelles soient prises en compte, les photos doivent être contradictoires, cest-à-dire quelles doivent être validées par le locataire et le propriétaire. Pour cela, on a deux solutions : des photos en format papier que les deux parties datent et signent au dos (cest super lourd parce quà moins davoir un Polaroïd, il faudra se revoir une fois que les photos seront imprimées. Cest pas hyper-jouable !)
Deuxième solution : on fait les photos au format numérique, avec son portable par exemple et on les envoie, simultanément, à la fin de létat des lieux, sur les adresses mail du locataire et du propriétaire. Du coup, elles sont datées (1) et ne pourront être retouchées par la suite (2) puisque chacun a reçu la version originale. En sy prenant de cette manière, on peut annexer des photos à létat des lieux mais pas seulement . On peut aussi également annexer dautres images, un plan du logement par exemple.
A quoi faut-il faire particulièrement attention lors de létat des lieux ?
Il faut faire attention à tout ! Cest le moment dêtre pointilleux pour chaque pièce, il faut prendre soin dobserver les murs, le sol, le plafond, les portes, les fenêtres, les stores, les volets, lélectricité, la plomberie et les sanitaires, etc. Il faut dans la mesure du possible faire fonctionner les appareils électriques, les plaques de cuisson, le frigo et le ballon deau chaude...
Pour décrire correctement une dégradation dans létat des lieux, il y a trois choses à préciser. Primo ! Il faut définir lemplacement et léquipement concerné. Par exemple, la peinture sous la fenêtre de la cuisine à 10 cm au dessus de la plinthe ! Secundo ! Il faut préciser ce qui cloche : cest moisi, jauni, décollé, écaillé, tâché, déchiré, troué, entartré, fissuré, cloqué, gribouillé, brulé, séché, rouillé, supprimé, en lambeau Tertio ! Il faut identifier lorigine du problème ! Pourquoi la peinture est jaunie ? Parce quelle est ancienne ou parce que le locataire a fumé comme un pompier ?
Ce n'est toujours facile de se mettre d'accord... La plupart du temps, on na pas beaucoup de temps : le locataire a très envie de récupérer rapidement les clés ou de les rendre pour terminer son déménagement.
Est-ce que lon peut compléter létat des lieux ?
En principe non ! Cest pour ça quil faut sappliquer un peu. La loi prévoit quand même deux exceptions :
- pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage, cest larticle 3-2 de loi du 6 juillet 1989 qui le prévoit. Si le locataire arrive en plein été, on nest pas obligé de vérifier les radiateurs tout de suite, on peut attendre que les températures baissent (souvent mi-octobre).
- la loi autorise le locataire à compléter létat des lieux dentrée dans les 10 jours de son entrée dans les lieux. Lidée, cest de laisser le temps au locataire dutiliser les équipements pour vérifier quils sont en bon état de fonctionnement. Si le bailleur refuse de compléter létat des lieux, le locataire peut saisir la commission de conciliation.
Petite précision : le propriétaire ne peut jamais compléter létat des lieux. Souvent, le propriétaire saperçoit quil a oublié de noter des trucs quelques jour après létat des lieux de sortie. La loi ne lui permet pas de compléter, donc la réparation reste à sa charge.
Létat des lieux est-il gratuit ?
Oui, il est gratuit sil est réalisé amiablement entre le propriétaire et le locataire, il est gratuit et ne peut pas être facturé. En revanche, sil ne peut être établi contradictoirement (par exemple parce que les parties narrivent pas se mettre daccord), il faut alors que le propriétaire ou le locataire demande à un huissier de justice de venir faire létat des lieux. Le plus souvent, cest le propriétaire qui fait appel à un huissier, au départ du locataire lorsque les relations sont devenues tendues
Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire si et seulement si les deux parties sont convoquées par lhuissier au moins 7 jours avant la réalisation de létat des lieux. Dans ce cas, le tarif est réglementé, cest-à-dire quil est fixé par la loi. En dessous de 50 m² en métropole, il faut compter environ 170 euros, à partager en deux.
Attention ! Si vous sollicitez lhuissier en dehors des conditions quon a vues, le tarif est libre et là ça peut piquer ! Surtout que vous ne pourrez pas exiger de partager le coût de lhuissier...
Et si létat des lieux est réalisé par un agent immobilier ?
Les honoraires pour la réalisation de létat des lieux sont partagés entre le locataire et le propriétaire. La loi Alur a plafonné la contribution du locataire à 3 euros du m². Exemple : pour un logement de 40 m², lagent immobilier peut exiger au maximum 120 euros au locataire et le bailleur doit payer au moins autant que ce que paie le locataire.
En résumé, létat des lieux est gratuit sil est réalisé directement entre le locataire et le propriétaire. Sil est fait par un huissier ou un agent immobilier, il est possible de partager les coûts selon certaines conditions.
Que se passe-t-il si on ne fait pas létat des lieux ?
Rien, il ne se passe rien Mais du coup, ce sera très compliqué (voire impossible) de prouver que lon reçu ou donné le logement en bon état. Et du coup, le risque de litige augmente ! Le code civil prévoit quand même que sil ny a pas eu détat des lieux dentrée, on présume que le locataire a reçu les lieux en bon état. Bon attention ! Le propriétaire ne peut pas se servir de ça pour ne pas faire détat des lieux, il serait de mauvaise foi.
En conclusion, il faut faire des état à lentrée et à la sortie des lieux. Létat des lieux de sortie est particulièrement important pour le propriétaire parce que cest ce document qui lui permettra de faire des retenues sur le dépôt de garantie.
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