L'état des lieux

L’état des lieux, c’est un moment critique dans la relation locataire-propriétaire. Il s’agit de se mettre d’accord sur l’état du logement et donc sur celui qui devra, à un moment ou à un autre, prendre en charge les éventuelles réparations. Du coup, c’est vrai que ça rend tout le monde un peu nerveux. 

Quel est l’enjeu de l’état des lieux ?

L’enjeu est financier ! Le locataire a tout intérêt à indiquer dans l’état des lieux d’entrée tout ce qui cloche, pour éviter que le propriétaire lui reproche par la suite des dégradations qu’il n’a pas commises. Pour le propriétaire, c’est surtout l’état des lieux de sortie qui est important car c’est ce document qui lui permettra de faire des retenues sur le dépôt de garantie si des dégradations sont constatées. Chacun veut protéger ses intérêts (son portefeuille en gros) et c’est bien légitime.

A quel moment fait-on un état des lieux ? 

Au moment où l’on remet les clés ! On fait donc un premier état des lieux lorsque le propriétaire donne les clés au locataire qui arrive dans le logement et un deuxième lorsque le locataire restitue les clés au propriétaire en fin de bail. C’est vrai pour tous les types de baux, qu’il s’agisse du logement principal ou non, et aussi bien si le logement est loué en vide qu’en meublé.

En colocation, est-ce qu’on fait un état des lieux lorsqu’un des colocataires quitte le logement ?

Non ! En colocation aussi, c’est au départ des locataires qu’on fait l’état des lieux de sortie. Sauf que là, comme il y a plusieurs locataires, on attend que le dernier quitte le logement pour le faire. Donc si l’un des colocataires part avant les autres, on ne fait pas d’état des lieux de sortie avec le propriétaire car le contrat se poursuit pour ceux qui restent dans la colocation. 

Comment s’y prendre pour réaliser l’état des lieux ?

Il faut faire une description écrite et détaillée de l’ensemble du logement et aussi des équipements s’il y en a. Depuis le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, l’état des lieux doit comporter des mentions obligatoires, c’est la raison pour laquelle on vous conseille d’utiliser notre modèle-type d’état des lieux. 

Est-ce qu’on peut prendre des photos ? 

Oui ! On peut aussi prendre des photos quand on fait l’état des lieux. Mais attention les photos  ne remplacent pas l’état des lieux, elles servent seulement à l’illustrer ! Et pour qu’elles soient prises en compte, les photos doivent être contradictoires, c’est-à-dire qu’elles doivent être validées par le locataire et le propriétaire. Pour cela, on a deux solutions : des photos en format papier que les deux parties datent et signent au dos (c’est super lourd parce qu’à moins d’avoir un Polaroïd, il faudra se revoir une fois que les photos seront imprimées. C’est pas hyper-jouable !)

Deuxième solution : on fait les photos au format numérique, avec son portable par exemple et on les envoie, simultanément, à la fin de l’état des lieux, sur les adresses mail du locataire et du propriétaire. Du coup, elles sont datées (1) et ne pourront être retouchées par la suite (2) puisque chacun a reçu la version originale. En s’y prenant de cette manière, on peut annexer des photos à l’état des lieux mais pas seulement . On peut aussi également annexer d’autres images, un plan du logement par exemple. 

A quoi faut-il faire particulièrement attention lors de l’état des lieux ? 

Il faut faire attention à tout ! C’est le moment d’être pointilleux… pour chaque pièce, il faut prendre soin d’observer les murs, le sol, le plafond, les portes, les fenêtres, les stores, les volets, l’électricité, la plomberie et les sanitaires, etc. Il faut dans la mesure du possible faire fonctionner les appareils électriques, les plaques de cuisson, le frigo et le ballon d’eau chaude... 

Pour décrire correctement une dégradation dans l’état des lieux, il y a trois choses à préciser. Primo ! Il faut définir l’emplacement et l’équipement concerné. Par exemple, la peinture sous la fenêtre de la cuisine à 10 cm au dessus de la plinthe ! Secundo ! Il faut préciser ce qui cloche : c’est moisi, jauni, décollé, écaillé, tâché, déchiré, troué, entartré, fissuré, cloqué, gribouillé, brulé, séché, rouillé, supprimé, en lambeau… Tertio ! Il faut identifier l’origine du problème ! Pourquoi la peinture est jaunie ? Parce qu’elle est ancienne ou parce que le locataire a fumé comme un pompier ? 

Ce n'est toujours facile de se mettre d'accord... La plupart du temps, on n’a pas beaucoup de temps : le locataire a très envie de récupérer rapidement les clés ou de les rendre pour terminer son déménagement.

Est-ce que l’on peut compléter l’état des lieux ?

En principe non ! C’est pour ça qu’il faut s’appliquer un peu. La loi prévoit quand même deux exceptions :

• pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage, c’est l’article 3-2 de loi du 6 juillet 1989 qui le prévoit. Si le locataire arrive en plein été, on n’est pas obligé de vérifier les radiateurs tout de suite, on peut attendre que les températures baissent (souvent mi-octobre).  
• la loi autorise le locataire à compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours de son entrée dans les lieux. L’idée, c’est de laisser le temps au locataire d’utiliser les équipements pour vérifier qu’ils sont en bon état de fonctionnement. Si le bailleur refuse de compléter l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission de conciliation. 

Petite précision : le propriétaire ne peut jamais compléter l’état des lieux. Souvent, le propriétaire s’aperçoit qu’il a oublié de noter des trucs quelques jour après l’état des lieux de sortie. La loi ne lui permet pas de compléter, donc la réparation reste à sa charge.

L’état des lieux est-il gratuit ?

Oui, il est gratuit s’il est réalisé amiablement entre le propriétaire et le locataire, il est gratuit et ne peut pas être facturé. En revanche, s’il ne peut être établi contradictoirement (par exemple parce que les parties n’arrivent pas se mettre d’accord), il faut alors que le propriétaire ou le locataire demande à  un huissier de justice de venir faire l’état des lieux. Le plus souvent, c’est le propriétaire qui fait appel à un huissier, au départ du locataire lorsque les relations sont devenues tendues… 

Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire… si et seulement si les deux parties sont convoquées par l’huissier au moins 7 jours avant la réalisation de l’état des lieux. Dans ce cas, le tarif est réglementé, c’est-à-dire qu’il est fixé par la loi. En dessous de 50 m² en métropole, il faut compter environ 170 euros, à partager en deux.

Attention ! Si vous sollicitez l’huissier en dehors des conditions qu’on a vues, le tarif est libre… et là ça peut piquer ! Surtout que vous ne pourrez pas exiger de partager le coût de l’huissier...

Et si l’état des lieux est réalisé par un agent immobilier ? 

Les honoraires pour la réalisation de l’état des lieux sont partagés entre le locataire et le propriétaire. La loi Alur a plafonné la contribution du locataire à 3 euros du m². Exemple : pour un logement de 40 m², l’agent immobilier peut exiger au maximum 120 euros au locataire… et le bailleur doit payer au moins autant que ce que paie le locataire.

En résumé, l’état des lieux est gratuit s’il est réalisé directement entre le locataire et le propriétaire. S’il est fait par un huissier ou un agent immobilier, il est possible de partager les coûts selon certaines conditions.

Que se passe-t-il si on ne fait pas l’état des lieux ?

Rien, il ne se passe rien… Mais du coup, ce sera très compliqué (voire impossible) de prouver que l’on reçu ou donné le logement en bon état. Et du coup, le risque de litige augmente ! Le code civil prévoit quand même que s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, on présume que le locataire a reçu les lieux en bon état. Bon attention ! Le propriétaire ne peut pas se servir de ça pour ne pas faire d’état des lieux, il serait de mauvaise foi.

En conclusion, il faut faire des état à l’entrée et à la sortie des lieux. L’état des lieux de sortie est particulièrement important pour le propriétaire parce que c’est ce document qui lui permettra de faire des retenues sur le dépôt de garantie.