Acheter un logement occupé : comment faire partir un locataire en toute légalité ?

Logement vendu occupé : ça change quoi pour le locataire ?

Rien du tout ! La vente d’un logement occupé ne modifie en rien le contrat de bail du locataire. Le nouveau propriétaire reprend simplement les droits et obligations de l’ancien, selon les termes déjà établis. Cela implique :

• le maintien du loyer et des charges, sauf augmentation prévue dans votre contrat et conforme à la réglementation) ;
• le maintien de la durée du bail, qu'il s'agisse d'une location meublée ou vide ;
• le droit de préemption en cas de congé pour vente en location vide : si le propriétaire donne congé pour vendre, le locataire est prioritaire pour acheter le bien, dans les conditions spécifiées par le bailleur ;
• la protection contre les congés abusifs : en cas de congé frauduleux ou d’un non-respect des règles légales, le locataire peut saisir la justice.

👉 Le locataire doit être averti de l'identité de son nouveau propriétaire pour des raisons pratiques : il doit savoir à qui il devra désormais adresser le paiement de son loyer et les demandes liées au logement.

Vous souhaitez résilier le bail ?

En tant que nouveau propriétaire, vous pouvez donner congé au locataire à l’échéance du bail uniquement et pour trois raisons principales.

1️⃣ Vous voulez habiter dans le logement

Vous souhaitez occuper le bien comme résidence principale. Le congé doit préciser cette intention et, le cas échéant, indiquer l’identité du bénéficiaire (par exemple, un membre de votre famille).

✉️ Modèle de lettre pour informer le locataire

2️⃣ Pour vendre le logement

Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé. Lorsque vous achetez un logement occupé par un locataire, la loi impose de respecter le bail en cours. Toutefois, la possibilité de donner congé dépend de la durée restante du bail au moment de l’acquisition. 

👩‍💻 Téléchargez un modèle de lettre pour vendre le logement 

3️⃣ Pour motif légitime et sérieux

Un bail peut être résilié pour motif légitime et sérieux, comme le non-respect des obligations du locataire (retards de paiement, sous-location, dégradations, troubles répétés) ou des raisons indépendantes de sa faute (travaux lourds, démolition, mise en conformité).

⏰ Quel est le délai pour informer le locataire ?

En location vide

Un bail de location vide a une durée légale minimale de 3 ans pour un propriétaire particulier. Si le bail est en cours au moment de l’achat, vous devez attendre son échéance pour donner congé au locataire. Vous devrez respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail pour notifier votre congé. Si ce préavis n’est pas respecté, le bail sera reconduit tacitement pour une nouvelle période de 3 ans.

👉 En cas de vente, respecter le droit de préemption : si le congé est donné pour vendre, le locataire bénéficie d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir le bien avant tout autre acheteur. Le propriétaire doit notifier au locataire le prix et les conditions de la vente dans le congé.

En location meublée

Un bail meublé a une durée minimale d'un an, renouvelable automatiquement. Si le bail est en cours au moment de l’achat, vous devrez également attendre la fin de la période en cours pour donner congé, avec un préavis de trois mois avant l’échéance.

💡 Exemple : vous achetez un appartement loué en août 2024 avec un bail meublé qui se termine en mai 2025. Vous devrez envoyer le congé avant février 2025 pour qu’il prenne effet à l’échéance.

Les délais à respecter en fonction de la durée restante du bail

Les règles concernent uniquement les logements loués vides. La durée restante du bail est essentielle et peut influencer votre achat, car l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de faire partir un locataire avant l’échéance du bail. Plusieurs scénarios s’appliquent selon la durée restante du contrat.

👉 Le terme du bail est dans plus de 3 ans

Si le bail se termine dans plus de trois ans, le propriétaire peut donner congé à l’échéance. Il ne peut pas mettre fin au bail avant, mais doit informer le locataire au moins six mois avant la fin pour respecter la loi.

💡 Exemple : un logement est acheté en janvier 2024 avec un bail qui se termine en avril 2027. Le propriétaire pourra donner congé pour vendre ou habiter le logement au plus tard en octobre 2026.

👉 Le terme du bail est dans moins de 3 ans

Si le bail se termine dans moins de trois ans, le propriétaire doit attendre la reconduction tacite ou le renouvellement pour donner congé. Cela permet au locataire de rester jusqu’à cinq ans après la vente, garantissant stabilité et respect des délais légaux pour le propriétaire.

💡Exemple : pour un logement acheté en janvier 2024 avec un bail se terminant en juin 2026, le propriétaire devra attendre la reconduction tacite pour donner congé, soit pour juin 2029, en informant le locataire avant janvier 2029.

👉 Le terme du bail est dans moins de 2 ans

Lorsque le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, les règles sont encore plus strictes. Le congé pour reprise ne pourra prendre effet qu’après une période minimale de deux ans à compter de la date d’achat. Autrement dit, même si le bail expire dans les mois suivant l’acquisition, le locataire bénéficie d’une protection prolongée et pourra rester dans les lieux pour une durée minimale de deux ans.

⚠️ Attention à ne pas faire un congé frauduleux !

Un congé frauduleux peut être invoqué si le motif du congé (vente ou reprise) n’est pas réel ou si le propriétaire n’utilise pas le logement conformément à ce qui a été indiqué. Par exemple, si un congé pour reprise est donné, mais que le logement reste vide ou est reloué à un tiers, le locataire pourrait engager une action en justice pour obtenir des dommages et intérêts.

En conclusion

Acheter un logement occupé offre des opportunités intéressantes, mais les contraintes légales liées à la durée restante du bail doivent être prises en compte. Selon les cas, il peut être nécessaire de patienter plusieurs années avant de pouvoir récupérer le logement. Une analyse approfondie du bail et un accompagnement juridique sont essentiels pour mener à bien ce type de projet en toute sérénité.