Le saviez-vous ? Les locataires peuvent bénéficier d’un second droit de préemption

C'est quoi le premier droit de préemption ?

Qui dit deuxième droit de préemption dit qu'il y en a eu un premier. Le premier droit de préemption, c'est le droit de priorité dont bénéficie le locataire d'un logement vide qui s'est vu notifier un congé pour vente. Dans la lettre de congé, le propriétaire doit lui indiquer le prix qu'il demande pour le bien et le locataire dispose de deux mois pour répondre ou de quatre mois s'il envisage d'avoir recours à un emprunt. Le silence vaut refus de la proposition.

👉 Ce n'est que s'il refuse d'acheter ou s'il ne répond pas dans les délais impartis que le propriétaire peut proposer son bien à tous.

Pourquoi un second droit de préemption ?

Le deuxième droit de préemption intervient dans un souci d'équité envers le locataire. Ce mécanisme vise à donner au locataire une priorité pour acheter son logement, même si la première opportunité d’achat a été déclinée.

👉 Si les conditions de vente deviennent plus avantageuses que celles qui lui avaient été proposées au moment du congé, on lui donne une deuxième opportunité de se porter acquéreur du bien. L'idée est que sa décision de ne pas acheter aurait peut-être été différente s’il avait eu ces conditions désormais plus avantageuses. La condition la plus commune reste une baisse de prix.

En résumé, quel intérêt pour le locataire ?

À quel moment s’applique ce droit ?

Le deuxième droit de préemption ne s’applique pas systématiquement. Il ne s'applique que lorsque le propriétaire change la proposition de vente, la rendant plus avantageuse que celle dont avait bénéficié le locataire.

En général, c'est au moment de la signature du compromis de vente que le notaire va purger ce deuxième droit de préemption. C'est une condition suspensive de la vente : tant que le deuxième droit de préemption n’est pas clos par un refus ou une absence de réponse du locataire dans les délais, il ne peut être procédé à la vente.

Les modalités du second droit de préemption

Ce droit de préemption spécifique est encadré par plusieurs conditions précises, qui permettent de garantir sa mise en œuvre juste et efficace.

👉 Une procédure de notification obligatoire

En cas de vente consentie à des conditions plus avantageuses, une nouvelle notification doit être réalisée. Le vendeur est dans l’obligation de notifier le locataire de son intention de vendre. Cette notification doit être réalisée par le biais d’un acte d’huissier ou d’une lettre recommandée avec accusé de réception. La notification doit inclure l’ensemble des conditions de vente, notamment le prix proposé, afin que le locataire puisse exercer son droit en toute transparence.

Le locataire dispose d'un mois pour répondre.

👩‍💻 Téléchargez un modèle pour informer votre locataire

👉 Le locataire accepte la nouvelle proposition

À compter de son acceptation, le locataire dispose de 2 mois pour formaliser la vente aux conditions nouvellement définies, après avoir notifié son offre d’achat pour acquérir le bien au prix indiqué par le propriétaire. Dans le cas où il souhaiterait recourir à un prêt pour financer cet achat, le délai sera étendu à quatre mois.

👉 Le locataire n'accepte pas la nouvelle préemption

Passé le délai d'un mois après réception du courrier laissé sans réponse ou ayant reçu une réponse négative, le propriétaire est libre de vendre le bien à un tiers. Le locataire n’aura plus la possibilité d’acquérir ce logement.

Les limites de ce deuxième droit de préemption pour le locataire

Bien que protecteur, le deuxième droit de préemption n’est pas exempt de certaines limites pour le locataire :

• l'offre n'est pas perpétuelle, le locataire doit répondre dans les temps ;
• une procédure de vente inchangée.

👉 Exercer son deuxième droit de préemption ne simplifie en rien la procédure d’acquisition. Le locataire devra suivre le même processus d’achat qu’un acheteur extérieur, avec les mêmes contraintes de financement.

En conclusion : le deuxième droit de préemption en location est un mécanisme précieux qui permet aux locataires de sécuriser leur logement. Il leur offre une nouvelle chance d’acquérir leur bien, même après un premier refus d’achat. Ce dispositif s’avère particulièrement avantageux dans un marché immobilier tendu, où l’opportunité d’acquérir un logement devient de plus en plus précieuse.