Location vide ou meublée : le diagnostic amiante

Laurent Lamielle
Publié par Laurent Lamielle
le 12 avril 2024
Juriste chez PAP.fr

Pour louer une maison ou un appartement construit avant 1997, le propriétaire doit réaliser un diagnostic amiante pour s'assurer que le logement ne soumet pas le locataire à une exposition dangereuse à ce matériau cancérigène.

La location d'un logement construit avant 1997 nécessite un diagnostic amiante
La location d'un logement construit avant 1997 nécessite un diagnostic amiante © Piotr Wytrazek/GettyImages

L'amiante a longtemps été un matériau largement utilisé dans la construction de logements en raison de ses qualités, qu'il s'agisse de l'isolation thermique et phonique ou de la résistance au feu (protection contre l'incendie). Mais l'inhalation des fibres d'amiante se révèle, sur le long terme, dangereuse pour la santé : fibrose pulmonaire voire cancer du poumon. En conséquence, la vente d'un logement mais aussi sa mise en location nécessitent le plus souvent l'établissement d'un diagnostic amiante pour garantir la santé des locataires et occupants.

Le diagnostic amiante est-il obligatoire pour la location ?

✅ Oui, la loi impose le diagnostic amiante pour la location d'un logement. En effet, l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dossier de diagnostic technique (DDT), fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature, comprend « une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante ». Le texte qui devait définir les modalités d'application de ce texte, notamment la liste des matériaux ou produits concernés, n'a malheureusement pas encore été publié et il n'existe donc pas à ce jour de diagnostic amiante spécifique à la location.

👉 Toutefois, la loi oblige à louer un logement « décent », ce qui signifie que « la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ». En conséquence, pour louer un logement décent et pouvoir justifier de l'absence d'amiante dangereuse, la réalisation d'un diagnostic amiante est impérative.

Faut-il annexer au bail le diagnostic amiante ?

❌ Non, contrairement aux autres diagnostics, le diagnostic amiante ne doit pas, à ce jour, être annexé obligatoirement au contrat de location. Toutefois, depuis le 1er avril 2013, la loi oblige le propriétaire bailleur à tenir à disposition du locataire, sur simple demande, le diagnostic amiante ; il doit donc avoir été établi et le contrat de location rappelle d'ailleurs cette obligation.


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Qui est concerné par le diagnostic amiante ?

La recherche de matériaux contenant de l'amiante doit être effectuée pour les appartements et maisons dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Quels sont les baux d'habitation concernés par le diagnostic amiante ?

L'obligation de louer un logement qualifié de décent et donc ayant fait l'objet d'un diagnostic amiante concerne :

  • la location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ;
  • le bail mobilité ;
  • le bail « logement de fonction » ;
  • il s'agit du logement loué en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ;
  • la location consentie à un travailleur saisonnier.

Puis-je louer une maison avec de l'amiante ?

La loi n'impose curieusement pas de tenir à disposition du locataire le diagnostic amiante s'il s'agit de la location d'une maison individuelle. Certes... Mais toute maison individuelle louée, comme toute location d'habitation, doit être décente et donc dépourvue de risque d'exposition dangereuse à de l'amiante, information qui ne peut être donnée et justifiée qu'après la réalisation du diagnostic. La prudence recommande donc la réalisation du diagnostic amiante pour toutes les maisons louées dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

Un logement loué à usage de résidence secondaire doit aussi assurer la sécurité des occupants ; la nécessité de réaliser un diagnostic amiante concerne en réalité tous les baux d'habitation.

Quel est le contenu du diagnostic amiante ?

Le diagnostic amiante a pour objectif le repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante : flocages, calorifugeages, faux plafonds, enduits, dalles de sol, ardoises, conduits en amiante-ciment pour les eaux pluviales, eaux usées ou conduits de fumée, etc.

🕵️ La mission du diagnostiqueur consiste à rechercher, identifier et localiser des matériaux et produits amiantés sans travaux destructifs et à évaluer leur état de conservation. En fonction du résultat de l'évaluation de l'état de conservation, le diagnostic préconise :

  • soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante ;
  • soit une mesure d'empoussièrement dans l'air ;
  • soit des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante si le matériau est considéré comme fortement dégradé après inspection visuelle et/ou si le niveau d'empoussièrement est supérieur à un certain seuil.

Un diagnostic amiante avant vente pour mettre en location ?

Parce que le contenu du diagnostic amiante pour la location n'a toujours pas été fixé, seul le diagnostic prévu pour la vente d'un logement peut être réalisé. Ce diagnostic peut être celui remis par votre vendeur au moment de votre acquisition ou celui que vous faites réaliser avant de mettre en location.

Pas de panique ! Toute présence d'amiante n'est pas synonyme de danger ! Le diagnostiqueur saura vous renseigner et, le plus souvent, vous rassurer !

Quelle est la durée de validité du diagnostic amiante ?

Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée s'il constate l'absence d'amiante. Lorsqu'il indique la présence d'amiante, le propriétaire bailleur doit :

  • faire effectuer les éventuels travaux imposés (mesures d'empoussièrement, confinement ou retrait de l'amiante). Le diagnostic les mentionne ;
  • veiller périodiquement (au moins tous les trois ans) à faire contrôler l'état de conservation des matériaux friables, mais aussi non friables contenant de l'amiante.

👉 Pour comprendre la portée du diagnostic amiante et les obligations qui en découlent, il est toujours recommandé de dialoguer avec le diagnostiqueur qui vous apportera toutes les réponses nécessaires.

Quel professionnel peut effectuer un diagnostic amiante ?

Le diagnostic amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur. Pour le faire réaliser, tout comme l'ensemble des diagnostics nécessaires à la location, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09 70 69 08 87.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour louer un logement en 2024 ?

Pour louer un logement, le propriétaire bailleur doit obligatoirement remettre au locataire un ensemble de diagnostics, appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Ces diagnostics concourent à déterminer que le logement est décent.

Quel dossier de diagnostic technique (DDT) pour louer un appartement ou une maison ?

La loi, plus précisément l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, fixe la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour louer un logement. Ils sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend, selon la date de construction du logement et sa localisation :

  • l'état des risques et pollutions, qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. L'état mentionne aussi le risque sismicité, le potentiel radon, l'éventuelle pollution du sol et si la zone est susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui mentionne les charges prévisionnelles de chauffage et renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et les émissions de gaz à effet de serre associées, le tout symbolisé par une lettre, de A à G ;
  • le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb, substance qui, ingérée, cause un danger pour la santé (saturnisme) ;
  • l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz qui évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des locataires. Pour louer valablement, les installations de gaz et d'électricité ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants ;
  • l’information sur les nuisances sonores aériennes au voisinage des aérodromes.

🙋‍♀️  Même s'il ne s'agit pas à proprement parler d'un diagnostic, le bail doit mentionner la surface habitable du logement (appelée aussi « surface loi Boutin ») et une erreur de plus de 5 % en la défaveur du locataire entraîne une diminution proportionnelle du loyer ; le mesurage par un professionnel n'est donc pas un luxe !

👉 Qui réalise les diagnostics techniques ?

Les diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur immobilier dûment certifié et assuré, tel notre partenaire AlloDiagnostic. Ce dernier peut également réaliser l'état des risques et le mesurage de la surface habitable du logement.

👉 Qui paie les diagnostics obligatoires ?

Le coût des diagnostics est supporté par le propriétaire bailleur ; ce n'est en aucun cas une charge récupérable sur le locataire. En revanche, dans le cadre de l'imposition des revenus locatifs au réel, le coût des diagnostics est une charge déductible, qu'il s'agisse des revenus fonciers pour la location vide ou des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») pour la location meublée.

Les locations concernées par la fourniture du diagnostic technique immobilier

Fournir l'ensemble des diagnostics au locataire s'impose pour l'ensemble des locations vides et meublées à usage résidence principale, pour tout bail mobilité ou bail logement de fonction ainsi que pour toute location conclue avec un travailleur saisonnier.

Même si les diagnostics ne s'imposent pas pour la signature d'un contrat de location à usage de résidence secondaire, leur réalisation et leur remise au locataire sont toujours recommandées.

Des diagnostics, mais aussi un logement décent

Au-delà de la fourniture obligatoire de diagnostics techniques, le logement loué doit être décent. Cela signifie notamment qu'il doit être d'une surface/d'un volume suffisant, suffisamment éclairé et ventilé, ne pas être humide, ne pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et permettre un chauffage normal.

La décence énergétique du logement

📆 Depuis le 1er janvier 2023, le logement loué doit aussi respecter une performance énergétique minimale, on parle de « décence énergétique ». Il découle donc dorénavant du résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) une possibilité de louer ou, pour les logements les plus énergivores, une interdiction de la location des passoires thermiques.

Sources

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