Immobilier locatif : 7 outils pour réduire vos impôts

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Acheter un logement pour le louer, c’est construire un patrimoine durable. C’est aussi payer moins d’impôts. Loi Pinel, résidences services en location meublée, loi Malraux, monuments historiques, usufruit locatif : avantages et inconvénients des principaux dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier.

Payer moins d’impôts, c’est un vrai plaisir. Surtout en période de ras-le-bol fiscal. Mais comment y parvenir ? Tout simplement en réalisant un investissement locatif dans l’immobilier. Dans ce secteur, de nombreux mécanismes de défiscalisation cohabitent, ce qui est plutôt rare en France. Vous pouvez par exemple choisir la réduction d’impôts Pinel dans le neuf, un dispositif prolongé de quatre ans par la loi de finances pour 2018. Autres options intéressantes : miser sur la location meublée en résidences services ou encore optimiser votre location vide dans l'ancien grâce aux déficits fonciers. Vous pouvez aussi vous tourner vers des mécanismes moins connus, comme les lois Malraux et monuments historiques ou encore l’usufruit locatif, un mécanisme basé sur le démembrement de propriété.

1●Investir dans le neuf avec la loi Pinel

Ce dispositif, qui remplace la défiscalisation Duflot depuis le 1er septembre 2014, vous permet de déduire une partie du prix du logement directement de vos impôts. Combien ? 12 % si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. L’avantage se calcule sur un plafond maximum de 300.000 €. La déduction atteint donc 36.000, 54.000 ou 63.000 € selon les cas. Pour en profiter, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. A noter : vous pouvez louer à vos ascendants et descendants sans perdre le bénéfice de la défiscalisation, ce qui était interdit avec l’ancienne loi Duflot. Le Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an.

Notre avis : Le Pinel offre l'avantage de la souplesse grâce à ses trois durées de location. Ses conditions (plafonds de loyers et de ressources du locataire notamment) n’ont rien de dissuasif. Surtout depuis que le nouveau zonage qui s’applique à ce dispositif a été amélioré. Avec un rendement net qui devrait tourner autour de 3 à 3,5%, il est compétitif par rapport aux autres placements. A noter : dans les zones Abis, A et B1, le Pinel est valable jusqu'au 31 décembre 2021. Dans les zones B2 et C, il reste possible d'investir en Pinel sous deux conditions : le permis de construire doit avoir été déposé pour le 31 décembre 2017 au plus tard et l'investisseur doit signer l'acte authentique de vente devant notaire avant le 31 décembre 2018. Pour en savoir plus (dates, zonage, plafonds de loyers et de revenus des locataires), consultez notre dossier Investir avec la défiscalisation Pinel.

2●Investir dans une résidence services neuve

Avec ce type de produit immobilier, vous vous placez sous le régime réel du Statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Son avantage : vous déduisez de vos recettes locatives les charges (intérêts d’emprunt notamment) et vous pratiquez des amortissements (vous déduisez des loyers une partie du prix du logement). Du coup, vos revenus locatifs sont ramenés à zéro sur le plan fiscal et ne sont pas imposables pendant au moins une vingtaine d'années. Il n’y a pas de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Vous n’êtes pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. Alternative : le dispositif Censi-Bouvard. prolongé jusqu'au 31 décembre 2018, cette réduction d'impôts s'élève à 11 % du prix du logement sur neuf ans. Elle est calculée sur un plafond d'investissement de 300.000 €. L’avantage maximal représente 33.000 € sur neuf ans, soit 3.666 € par an. Le Censi-Bouvard est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. Attention :  les résidences de tourisme neuves ne sont pas éligibles au Censi-Bouvard. Notez qu’avec les deux dispositifs (qui ne sont pas cumulables pour un même logement), vous récupérez la TVA versée lors de l’achat.

Notre avis. Ce produit de rente, fait pour percevoir des loyers, offre un bon rendement (3,5 à 4,5 % net HT en moyenne). Le gestionnaire de la résidence se charge de l’entretien et perçoit les loyers qu’il vous reverse. C’est sur lui que repose l’équilibre de l’opération puisque vous signez avec lui un bail commercial sur au moins neuf ans. Les références de l'exploitant, sa solidité financière, ses garanties doivent impérativement être passées au crible, tout comme le bail commercial. Attention à ne pas surpayer le logement. Pour choisir le bon régime fiscal (LMNP ou Censi-Bouvard), faites faire des simulations par les promoteurs ou par les banques.

3●Investir dans l’ancien et profiter des déficits fonciers

Vous achetez un logement ancien. Vous réalisez des travaux. Puis vous louez le bien vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers. Lorsque vous déclarerez vos loyers au fisc, vous retrancherez le prix de ces travaux. Si le solde est négatif, vous obtenez ce que l’on appelle un déficit foncier. Ce dernier est imputable sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an. Si vous réalisez 30.000 € de travaux, par exemple, vous diminuerez vos revenus, donc votre base imposable, de 10.700 €. Du coup, vous allègerez votre pression fiscale. Autre bonne nouvelle : le solde des déficits fonciers est reportable sur les revenus des années suivantes. Toujours avec notre exemple, l’année d’après, vous diminuerez vos revenus de 10.700 €. La troisième année, vous déduirez le solde, soit 8.600 €. Notez que les intérêts d’emprunt sont eux aussi déductibles.

Notre avis. Choisir un logement ancien, c’est bénéficier d’une belle offre, tant en termes de surfaces que d’adresses. Surtout, les travaux permettent de gagner en rentabilité : vous défiscalisez grâce au déficit foncer et vous gagnez davantage d‘argent. Le loyer d’un logement après rénovation est supérieur de 13,1 % par rapport à celui du même logement avant les travaux selon une récente étude de l’observatoire Clameur. Reste à financer les travaux. Un écueil que vous pouvez contourner en profitant de la baisse des taux d'intérêt et des subventions de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah).

4●Investir avec le dispositif Cosse dans l’ancien

Opérationnel depuis le 1er février 2017, ce mécanisme autrement nommé Louer Abordable permet d’optimiser votre fiscalité locative. Comment ça marche ? Vous louez vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers. Lorsque vous déclarez vos loyers au fisc, vous bénéficiez d’un abattement qui varie de 15 à 85 % de vos loyers en fonction du caractère social ou très social de la location. Par exemple, si vous percevez 10.000 € de loyers annuels, vous serez imposable sur 8.500 € dans le moins favorable des cas. Pour bénéficier de ces abattements, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, louer durant au moins six ans (neuf ans en cas de location très sociale) ou encore signer une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah). Le Cosse dans l'ancien ancien n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

Notre avis. C’est une forme d’investissement citoyen : moyennant un avantage fiscal, vous louez à des personnes aux revenus modestes. La rentabilité est intéressante (elle peut atteindre les 5 %) grâce aux abattements fiscaux sur les loyers. Renseignez-vous bien auprès de l’Anah pour maîtriser le conventionnement. Le choix du locataire peut être délicat : ses ressources sont plafonnées. Or elles doivent représenter trois fois le montant du loyer pour sécuriser l’opération. Pour en savoir plus, voir notre dossier Louer abordable avec le Cosse Ancien.

5●Investir en loi Malraux

Vous achetez un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé, une Zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP) ou une Aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP). Vous le rénovez complètement sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France. Vous pouvez aussi confier cette tâche au vendeur, cette possibilité étant permise par la réglementation. Une fois les travaux terminés, vous mettez le ou les logements en location pendant au moins neuf ans. Résultat : vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 30 % du prix des travaux en secteur sauvegardé et de 22 % en ZPPAUP en en AVAP. La réduction est calculée sur un montant plafond de 400.000 € sur quatre ans maximum. La loi Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales si le permis de construire a été obtenu à compter de janvier 2013.

Notre avis. Le potentiel fiscal de la loi Malraux est intéressant. Mais cet outil nécessite de gros moyens tant en termes d’investissement de départ que de travaux. Il ne peut concerner que les particuliers les plus lourdement imposés. Les travaux, placés sous l’autorité de l’architecte des Bâtiments de France, peuvent être complexes à mener.

6●Investir dans un monument historique

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, vous devez d’abord acquérir un bien immobilier classé Monument historique ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques. Ensuite, il vous faut faire de gros travaux. Une fois restaurés, les logements doivent être mis en location à titre de résidence principale du locataire. Et c’est là que vous profitez d’un fort avantage fiscal puisque vous déduisez de vos revenus l’intégralité du prix d’achat, du montant des travaux et des intérêts d’emprunts. Donc, plus vous êtes imposé, plus la défiscalisation est puissante puisqu'elle est calculée en fonction de votre tranche marginale d'imposition. Vous êtes exonéré de droits de succession. Il n'y a pas de plafonds de loyers ni de ressources du locataire à respecter.

Notre avis. Ce mécanisme peut fortement réduire vos impôts. Mais pour bien en profiter, vous devez vous situer dans une tranche marginale d’imposition supérieure à 40 %. Vous devez pouvoir financer les travaux. Ces derniers sont réalisés sous l’étroite surveillance de l’architecte des Bâtiments des France puisqu’il s’agit d’un patrimoine classé.

7●Investir avec l’usufruit locatif et le démembrement de propriété

Avec ce système, la propriété du logement est démembrée. Elle se divise en deux avec d’un côté l’usufruit (droit d’usage) et de l'autre la nue-propriété. C’est cette dernière que vous achetez, pour environ 60 % de la valeur totale du bien. L’usufruit est concédé pour quinze ans à un bailleur personne morale, qui va mettre le bien en location, l’entretenir et encaisser les loyers. Au terme de cette période, vous récupérez le logement remis en état par le bailleur et vous en disposez comme bon vous semble.

Notre avis. Ce système n’est pas à proprement parler un avantage fiscal. Mais il vous permet de devenir propriétaire en ne payant qu’une partie du prix du logement. Autres atouts : l’usufruit locatif est exempt de taxe foncière, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018. Vous ne supportez pas l’entretien et le risque lié à la location incombe au bailleur. Enfin, si vous percevez des revenus fonciers issus d’autres placements locatifs, les intérêts du crédit qui finance votre investissement en usufruit locatif sont déductibles des loyers.

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