Tout savoir sur les frais de notaire dans le neuf

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 9 novembre 2022
Juriste chez PAP.fr

Tout achat d'un logement s'accompagne de frais de notaire. Pour un achat dans le neuf, ils sont beaucoup moins élevés que dans l'ancien. Ces frais liés à l'acquisition sont composés de plusieurs parties dont une seule revient, en réalité, au notaire.

© Marko Geber/GettyImages

Qu'est-ce que les frais d'acquisition ?

Les frais d'acquisition sont des frais à régler en même temps que le prix de vente au notaire lors de l'achat d'un bien immobilier. Ils sont composés de plusieurs parties, dont la rémunération du notaire pour la vente.

Comme c'est le notaire qui est chargé de percevoir l'ensemble de ces frais au moment de la vente, on a pris l'habitude de les appeler frais de notaire, alors qu'il s'agit en réalité de frais d'acquisition. Une fois la vente concrétisée, le notaire reverse au trésor public la part qui lui revient.

Pourquoi les frais de notaire sont réduits dans le neuf ?

Le poste le plus cher des frais de notaire, ce sont les droits d'enregistrement, c'est-à-dire l'impôt à payer quand on achète un bien immobilier. Il représente un pourcentage du prix d'achat du logement.

Or le taux des droits d'enregistrement est beaucoup moins élevé pour ceux qui achètent dans le neuf que pour ceux qui achètent un logement ancien. Ces droits d'enregistrement représentent moins de 1 % du prix d'achat du logement dans le neuf contre près de 6 % dans l'ancien ! Du coup la facture totale des frais notariés est beaucoup moins élevée dans le neuf. C'est l'un des attraits importants du neuf !

Qu'est-ce qu'un logement neuf ou en Véfa ?

Vous allez bénéficier de frais de notaire réduits si vous achetez dans l'immobilier neuf un logement qui sort de terre, c'est-à-dire un achat sur plans, ce que l'on appelle une vente en l'état futur d’achèvement, ou VEFA ou encore un bien neuf tout juste achevé et n’ayant pas encore été habité. Quand vous achetez sur plans, vous signez un contrat par lequel vous devenez propriétaire d'un bien à construire ou en cours de construction.

En revanche, un logement récent, de moins de cinq ans, revendu pour la première fois depuis sa construction par son acquéreur, n'est plus considéré comme un logement neuf bénéficiant de frais de notaire réduits comme c'était le cas auparavant. Pour un bien de ce type, vous devez donc vous acquitter des frais de notaire dans l'ancien.

Si vous faites le choix d'un investissement locatif dans le neuf, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux conséquents, par exemple en optant pour un investissement loi Pinel.

Comment faire une simulation de frais de notaire ?

Pour obtenir une estimation de vos frais de notaire instantanée et très précise, le plus simple est d'utiliser notre simulateur de frais de notaire pour le neuf. Il permet de calculer le montant total des frais de notaire à partir du prix d'achat du bien. Car les différents postes qui composent les frais notariés sont calculés indépendamment les uns des autres à partir du prix d'achat du logement et sont additionnés pour afficher le montant total des frais de notaire.

Qui paie les frais de notaire pour un bien neuf ?

Le montant des frais de notaire est à régler par l'acheteur. Ces frais sont à acquitter en totalité le jour de la signature, même si l'acheteur ne verse au vendeur qu’une partie du prix du logement neuf acheté sur plans. Le vendeur, quant à lui, est assujetti à la TVA. L'acheteur doit par conséquent prendre en compte les frais de notaire dans son budget puisqu'ils s'ajoutent au prix d'achat du logement. Il va donc calculer sa capacité d'emprunt en tenant compte de la totalité du prix à payer : logement + frais de notaire. A partir de là, il peut commencer à préparer son dossier de demande de crédit immobilier.

Combien coûte le total des frais de notaire ?

On pense souvent que les frais de notaire représentent un pourcentage calculé par rapport au prix de vente. En réalité, chacune des parties qui composent les frais notariés se calcule indépendamment l'une de l'autre. On additionne ensuite le tout. Le coût des frais de notaire se calcule donc en additionnant les postes suivant :

  • les émoluments proportionnels du notaire, c'est-à-dire les honoraires du notaire calculés selon une grille tarifaire, pour la préparation et la signature de l'acte de vente et l'ensemble des formalités à accomplir pour la vente ;
  • les émoluments de formalités (en moyenne 1 000 € TTC) ;
  • les frais divers (en moyenne 400 €) ;
  • la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % calculé sur le prix hors taxes du bien. Pour un achat dans le neuf, la taxation se limite à la taxe de publicité foncière, alors que dans l'ancien il y a aussi des droits au profit de l'État et des collectivités locales. C'est ce qui explique que les frais de notaire sont réduits dans le neuf, alors que dans l'ancien ils représentent 5,80 % du prix d'achat ;
  • la contribution de sécurité immobilière (de 0,10 % du prix de vente), C'est le montant de la taxe pour la formalité d'enregistrement de la vente.
  • Elle était autrefois accomplie par le conservateur des hypothèques.

Au total, l'ensemble de ces frais de notaire représente environ 2 à 3 % de la valeur du bien.

Quels sont les frais de notaire pour un appartement de 200 000 € ?

Vous achetez un appartement neuf au prix de 200 000 € TTC :

  • les émoluments notariés, soit 2 394 € TTC (200 000 € x 0,799 % = 1 598 € auxquels on ajoute 397,25 €, soit 1 598 € + 397,25 € = 1 995,25 € auxquels on ajoute la TVA à 20 %) ;
  • les émoluments de formalités sont en moyenne de 1 000 € ;
  • les frais divers et débours s'élèvent à environ 400 € ;
  • la contribution de sécurité immobilière est de 200 € ;
  • la taxe de publicité foncière est de 1 192 € (200 000/1,2 = 166 667 € pour obtenir le prix hors taxes, 166 667 € x 0,715 % = 1 192 €).

Au total, le montant des frais d'acquisition est de 5 186 €.

Comment calculer les frais de notaire en 2022/2023 ?

On peut faire une estimation soi-même très facilement des frais de notaire en appliquant les taux qui s'appliquent en 2022/2023 au prix d'achat du logement et en y ajoutant les frais divers. Vous obtiendrez le même résultat qu'en utilisant notre simulateur de frais de notaire.

Frais de notaire réduits dans le neuf

Pour un logement neuf, ils représentent 2 à 3 % du prix d'achat. C'est-à-dire environ 5 points de moins que pour un achat dans l'ancien. C'est pourquoi on parle de frais réduits dans l'immobilier neuf. Dans le détail, sachez que les frais de notaire se décomposent en quatre parties.

1. La taxe de publicité foncière

C'est la taxation due lors de l'achat d'un bien immobilier. Cette taxe est beaucoup moins élevée pour un achat immobilier neuf qu'ancien. Son taux est de 0,715 % (0,71498 % exactement) sur le prix hors taxes.

Calcul de cette taxe pour un logement à 220 000 € TTC. On fait le calcul suivant : 220 000/1,2 = 183 333 € pour obtenir le prix hors taxes à partir duquel on calcule le montant de la taxe de publicité foncière. Les droits de mutation s’élèvent pour ce bien à 1 192 € (183 333 € x 0,715 % = 1 310 €).

2. Les honoraires du notaire

La rémunération que perçoit le notaire est calculée à l’aide d’un tarif qui est proportionnel au prix de vente du bien, avec quatre tranches. Il s'agit d'émoluments qui sont dus au notaire lors de la vente d'un bien immobilier.

Ce barème est amené à évoluer au cours du temps. Il a été revu à la baisse deux fois par rapport au barème qui s'appliquait en 2016 : d'environ 1,4 % depuis le 1er mai 2016 et ensuite, d'environ 2 % depuis le 1er janvier 2021.

Le tableau du tarif proportionnel des notaires. Les émoluments du notaire se calculent sur le prix TTC (et selon le même barème que pour l'ancien) pour les programmes comprenant jusqu’à dix logements. Au-delà, ce barème proportionnel varie selon le nombre total de logements prévus au programme.

Barème pour les programmes comprenant jusqu’à dix logements

Tranches de prix Pourcentage à appliquer Montant à ajouter*
Jusqu'à 6 500 € 3,870 % 0
De 6 501 à 17 000 € 1,596 % 147,81 €
De 17 001 à 60 000 € 1,064 % 238,25 €
+de 60 000 € 0,799 % 397,25 €

*Le montant à ajouter permet un calcul rapide sans avoir besoin de faire un calcul tranche par tranche. / TVA sur émoluments : ajouter 20 % du résultat obtenu ci-dessus.

Exemple de calcul du prix du notaire pour un appartement en Véfa à 200 000 €

Lorsque cet achat sur plans se situe dans un programme de dix logements au maximum, les émoluments du notaire s'élèvent à : 200 000 € x 0,799 % = 1 598 € auxquels il faut ajouter 397,25 € avec le calcul rapide des tranches intermédiaires, soit 1 598 € + 397,25 € = 1 995,25 €. On applique ensuite la TVA à 20 % à ce montant. Les émoluments du notaire s'élèvent à 2 394 € TTC.

Tarif des notaires réduits pour les petites transactions

Depuis la réforme Macron, le coût global des émoluments du notaire est plafonné à 10 % du prix du bien, sans pouvoir être inférieur à 90 €. Avant cette réforme, il arrivait que pour de petites transactions, le coût global du notaire, émoluments et émoluments de formalités compris, dépasse 10 % du prix de vente du bien. Car en plus de ses émoluments calculés selon une grille tarifaire, le notaire facture les prestations qu’il effectue pour la vente et qui sont également tarifées.

Exemple du plafonnement du tarif des notaires pour une cave à 8 000 €

Selon le calcul proportionnel, le notaire aurait pu percevoir : 331 € d’émoluments proportionnels et environ 1 000 € pour les formalités, soit au total 1 331 €, ce qui représente plus de 10 % du prix de vente du bien. Désormais, l’ensemble de ses émoluments étant plafonnés à 10 % du prix de vente, ils doivent être ramenés à 800 € dans notre exemple (auxquels on ajoute la TVA de 10 %), soit un montant maximal de 960 €.

3. Les frais divers de formalités et débours

Le notaire va vous demander une avance pour couvrir les frais des différentes formalités qu'il va effectuer pour la vente : environ 1 000 € pour les émoluments de formalités et 400 € pour les frais divers et débours. Il s'agit d'un montant estimatif. Plusieurs mois après la vente, le notaire vous envoie le détail de la note et le solde s'il a un peu surestimé le montant avancé.

4. La contribution de sécurité immobilière

Elle est due à l'Etat pour l'accomplissement des formalités d'enregistrement et de publicité foncière, ce que l'on appelle désormais la formalité fusionnée. Son montant représente 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Comment négocier les frais de notaire dans le neuf ?

Il peut arriver que les frais de notaire soient réduits dans deux hypothèses.

Prise en charge des frais de notaire par certains promoteurs

L'ensemble des frais de notaire est en principe toujours à régler par l'acheteur. Mais il arrive occasionnellement que certains promoteurs proposent aux acquéreurs d'acheter « acte en main ». Dans ce cas, c'est le vendeur qui prend en charge le paiement de l’ensemble des frais de notaire et l'acheteur règle un prix de vente « acte en main », c'est-à-dire tout compris. Par ailleurs, certains notaires accordent une remise sur leurs émoluments.

Remise possible sur les émoluments du notaire

Lorsque le prix du logement que vous achetez dépasse 100 000 €, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments dans la limite de 20 %. Seul le notaire peut décider librement d'accorder cette remise, à condition :

  • que le prix de vente soit supérieur à 100 000 € ;
  • que le taux de la remise soit au maximum de 20 %. Ce taux s'applique à ses émoluments sur la part de prix à au-delà de 100 000 € ;
  • d’appliquer la remise qu’il a décidée uniformément à l’ensemble de sa clientèle. Toutefois, le notaire peut décider de ne l’appliquer qu’au cours d’une période définie et pour certains types d’actes.

Exemple de remise possible sur le tarif du notaire

Pour un logement vendu 300 000 € dans un programme de six logements, les émoluments du notaire s'élèvent à : 300 000 € x 0,799 % = 2 397 €, auxquels il faut ajouter 397,25 €, soit 2 794,25 €. On applique alors la TVA à 20 %. Les émoluments du notaire s'élèvent donc à 3 353 €.

Le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments calculée sur la part de prix comprise au-delà de 100 000 €, c'est-à-dire sur 200 000 € (300 000 – 100 000 €). Le calcul de ses émoluments sur cette tranche est le suivant :

  • 200 000 Xx 0 799 % = 1 598 €. Si on rajoute la TVA, cela fait 1 917,60 €.

Le notaire peut vous accorder une remise maximale de 1 917,60 € x 20 %, soit de 384 € TTC.


🗓️ Participez gratuitement aux Jeudis de l'immobilier !

Tous les jeudis à 18h, PAP organise un atelier en ligne.

29 février 2024 à 18h -
Passoire énergétique : que faire ?

Faut-il attendre, vendre ou effectuer les travaux ? Découvrez les avantages de chaque solution dans notre atelier.
- Attendre que le DPE soit vraiment fiable et que la loi soit améliorée
- Vendre : oui, mais avec quelle décote ?
- Rénover : Les travaux qui améliorent le DPE

Je m'inscris

7 mars 2024 à 18h -
Signer un contrat de location

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

14 mars 2024 à 18h -
Vendre son bien immobilier

Les étapes d'une vente et les erreurs à éviter :
- Fixer un prix de vente réaliste et attractif : comprendre le marché pour bien se positionner
- Attirer les acheteurs : présenter votre bien de manière à susciter l'intérêt
- Conclure la vente en confiance : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

21 mars 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s’appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris

28 mars 2024 à 18h -
Bien estimer le prix de votre logement

Les étapes clés pour estimer le prix de vente de votre bien :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille