Acheteur : quels sont les coûts à prévoir lors de l’achat ?

Charlie Cailloux
Mis à jour par Charlie Cailloux
le 16 août 2021
Juriste chez PAP.fr

Quand on est sur le point d’acheter un logement, on se focalise forcément sur le prix, parce que c’est l’objet de la principale négociation avec le vendeur. Mais il y aussi des coûts annexes à prendre en compte. Parfois, ce sont des choses qui se négocient et puis il y a des impôts qui eux ne se négocient pas vraiment... pas du tout en fait ! On va voir ça dans l’ordre !

Moi j’achète ! A quoi je dois m’attendre lors de la signature du compromis ?

Lors de la signature du compromis, le notaire va vous demander de lui verser une provision sur les frais de notaire. En général, c’est une somme qui représente plusieurs centaines d’euros (aux alentours de 500 disons) et qui sert à couvrir les dépenses que le notaire va devoir engager pour la réalisation de la vente. Cette somme vient en déduction des frais de notaire que vous aurez à payer lors de la vente définitive (on en parlera tout à l’heure). Ce que vous payez à ce moment-là, vous ne le paierez pas lors de la vente définitive, on le déduira. 

A quoi ça correspond les 10 % ?

De la même manière que vous payez à la signature du compromis une avance sur les frais de notaire (c’est ce qu’on vient de voir), vous payez aussi une avance sur le prix de vente. Attention, c’est versé sur le compte séquestre du notaire, pas chez le vendeur et c’est ce qu’on appelle les 10 % ou l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie. Cette somme sert à garantir la vente, elle marque votre engagement d’acheter. Si la vente va à son terme, il vous restera à verser les 90 % restants lors de la vente définitive, trois mois plus tard, après avoir obtenu votre crédit.

Je parle ici de 10 % mais le plus souvent cette somme est plutôt aux alentours de 5 %, et c’est un usage donc, elle n’est pas obligatoire, ça peut être 0. Je ne rentre pas dans le détail, on a fait une vidéo sur ce sujet, elle est dans les fiches.

Recherchez un bien à acheter

Il y a du plomb et de l'amiante. Qui doit faire ces travaux ? Moi ou le vendeur ?

L’obligation du vendeur, c’est de vous informer sur l’état du logement mais il n’a pas à faire les travaux. C’est donc à vous de voir si vous achetez ce logement, si vous essayez de négocier le prix à la baisse ou si vous passez votre chemin. Attention ! Si le diagnostic assainissement n’est pas conforme (on parle là des maisons individuelles qui ne sont pas raccordées au tout-à-l’égout), la loi impose à l’acheteur de réaliser la mise en conformité dans l’année qui suit l’acquisition. Donc il faut le prendre en compte dans votre budget.

Dernier point sur les travaux : si vous demandez des investigations qui vont au-delà des diagnostics, si vous voulez être sûr de la solidité du bâti parce que vous projetez tel ou tel travaux, c’est à vous d’assumer la charge financière de ces expertises. 

Est-ce que dans le compromis, il y a des choses à négocier entre vendeur et acheteur ?

Oui ! Il y a deux trucs : la taxe foncière et les charges et travaux de copropriété, si le bien est en copropriété bien sûr ! La taxe foncière est payée en totalité au fisc par le vendeur mais le plus souvent, dans le compromis on prévoit que l’acheteur rembourse la part de taxe foncière pour la partie de l’année où il devient propriétaire du bien, on calcule un prorata temporis. Si la vente a lieu le 1er avril, le vendeur vous demande de rembourser 9/12 de la taxe foncière. ça c’est la répartition habituelle mais on peut négocier une autre répartition.

Autre point, les charges et les travaux de copropriété. Il y a une répartition prévue par la loi. La répartition prévue par la loi, c’est “celui qui paie, c’est celui qui est copropriétaire au moment de l’appel de fonds quelle que soit la personne qui a voté les travaux”. ça veut dire que l’acheteur peut se retrouver à payer des travaux que le vendeur a voté quand il est copropriétaire. Mais, dans le compromis, il est possible de prévoir que le vendeur prendra à sa charge les travaux qu’il a votés en assemblée générale (un ravalement par exemple, ou les travaux d’installation d’un ascenseur). Cette clause est assez fréquente mais ça vaut vraiment le coup de vérifier la rédaction du compromis.

Et pour la vente définitive, quels sont les coûts ?

Pour la vente définitive, on peut commencer par les frais de notaire ! Les frais de notaire, c’est le gros morceau  ! Les frais de notaire, c’est environ 8 % et c’est à la charge de l’acheteur ! Il faut les prendre en compte ces frais de notaire, notamment quand vous recherchez et quand vous faites votre budget. Il n’y a là rien à négocier, c’est l’acheteur qui les paie lors de la vente définitive en même temps que le prix de vente. 

Ce qu’on peut éventuellement négocier avec le vendeur, c’est de lister les meubles qui sont vendus avec le logement. Il faut demander au vendeur de lister et d’évaluer la valeur de ces meubles que l’on va défalquer, que l’on va déduire du prix total. Ainsi les frais de notaire ne seront calculés que sur la valeur de l’immeuble, pas sur le prix total. ça permet de faire baisser un peu le montant des frais de notaire. On a déjà fait une vidéo à ce sujet, je ne rentre pas dans le détail.  

Et remboursement du prêt ?

Un prêt doit être remboursé : son capital et ses intérêts. L’acheteur doit faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur le meilleur taux. Une chose à laquelle l’acheteur pense moins souvent : l'assurance de prêt (décès-invalidité). Elle est d’un coût variable selon votre âge et votre santé mais surtout, grâce à la délégation d’assurance, vous pouvez dorénavant choisir votre assurance et non prendre obligatoirement souscrire celle proposée par la banque qui vous octroie le prêt. Une bonne façon de faire baisser votre mensualité de remboursement et donc, au final, le coût de votre logement.

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