Rentrée 2023 : la capacité d'emprunt des acheteurs va encore baisser
La Banque Centrale Européenne (BCE) a augmenté ses taux directeurs pour la neuvième fois consécutive en un an. Le taux de refinancement atteint désormais 4,25 %, alors qu'il était de 0 % au début de 2022. Coup dur pour les acheteurs...

Avec cette nouvelle augmentation, on peut dores et déjà prédire que les taux de crédit immobilier qui sont actuellement en moyenne de 3.95 % - vont continuer de monter et certainement atteindre 5 % dici janvier 2024.
La capacité d'emprunt des acquéreurs continue de chuter
Une hausse de 1 % du taux d'intérêt se traduit par une réduction significative du montant empruntable. Par exemple, avec une mensualité de 1 000 € et un taux d'intérêt de 4 %, un acheteur peut emprunter jusqu'à 165 000 €. Quand le taux sera passé à 4,5 %, le même acheteur ne pourra plus emprunter que 158 000 €, et dici début 2024, avec des taux à 5 %, 151 000 €.
🙋♀️ En lespace de six mois, la capacité demprunt va donc encore baisser denviron 8 %.
📝 Début 2022, les taux dintérêt étaient denviron 1,5 % en moyenne. Avec des taux à 5 % début 2024, la perte de capacité demprunt en 2 ans sera de 27 %.
Il nest donc pas surprenant que le marché immobilier tourne actuellement au ralenti : certains acheteurs sont contraints de revoir leurs ambitions à la baisse, en particulier dans les zones où les prix sont élevés, ou de retarder leur projet d'achat immobilier.
Limpact sur les prix immobiliers reste modéré
Pourtant, la baisse des prix immobiliers reste actuellement modérée (environ 1 à 2 % à léchelle nationale), et ne compense pour l'instant pas la perte de capacité d'emprunt. Pourquoi les prix tardent-ils à baisser ?
Les primo-accédants ne représentent pas tout le marché
Tout dabord, seuls les primo-accédants sont pleinement impactés par la hausse des taux. Or, ceux-ci sont minoritaires sur le marché, et particulièrement en ce moment. Les primo-accédants, en effet, sont quasiment exclus du crédit en ce moment à cause des exigences des banques sur lapport personnel.
Le marché immobilier continue donc de tourner avec les « secundo-accédants » : ceux qui ont déjà acheté auparavant, et qui nempruntent quune partie du budget dont ils ont besoin. Daprès lObservatoire PAP, il y a même 1 acheteur sur 3 qui nemprunte pas du tout et qui finance intégralement son achat par la revente dun autre bien.
Les hausses de salaire atténuent légèrement limpact
De plus, l'impact de la hausse des taux sur la capacité d'emprunt est modéré par la hausse des salaires. Selon les chiffres du ministère du Travail, les salaires de base en France ont augmenté de 3,9 % en 2022, et les projections sont de 5 % pour 2023.
📉 Début 2024, la perte de capacité demprunt par rapport à début 2022 ne serait donc pas de 27 %, mais de 20 % en tenant compte de la hausse des salaires, ce qui reste très élevé.
Combien pouvez-vous emprunter en février 2025 ?
Les vendeurs résistent
Enfin, les vendeurs sont conscients de la situation, et certains décident de reporter leur vente, ou au moins de prendre leur temps, plutôt que de baisser leur prix. Cette phase dajustement est classique, et dici la fin de lannée la baisse des prix pourrait se renforcer quand certains vendeurs se retrouveront dans lurgence.
Quand les taux vont-ils finir par redescendre ?
La Banque Centrale Européenne utilise la hausse des taux pour ralentir l'inflation, qui reste actuellement élevée. Toutefois, de nombreuses voix commencent à s'élever contre cette stratégie monétaire. Le remède pourrait être pire que le mal !
Il est donc possible que la BCE marque une pause pour laisser à l'économie le temps d'encaisser. En 2024, on peut espérer que les taux se stabilisent. Il est en revanche improbable que les taux reviennent aux niveaux qu'on a connu ces dernières années, qui étaient, il faut bien le dire, historiquement bas.
Faut-il acheter maintenant ou attendre ?
Cest la grande question ! Et la réponse est finalement assez simple
Plus vous empruntez, moins il faut attendre
Prenons un exemple concret pour voir comment les différents phénomènes (hausse des taux, hausse des salaires, baisse des prix immobiliers) se conjuguent. Lexemple est volontairement simplifié (le coût dassurance, les frais de notaire ne sont pas pris en considération) pour plus de clarté.
💡 Imaginons que vous vouliez acheter un bien dune valeur de 300 000 €, et que vous disposez déjà de 100 000 €. Vous devez emprunter 200 000 €. Aujourdhui, si vous obtenez un crédit à 4 % sur 20 ans, votre mensualité sera de 1 212 €.
Dici début 2024, imaginons que la valeur du bien passe à 290 000 € (ce qui représente une baisse de prix de 3,3 % en 6 mois), vous navez plus à emprunter que 190 000 euros... mais avec un taux à 5 %, votre mensualité sera de 1 254 €, donc plus élevée. Pour avoir la même mensualité, il faudrait que la valeur du bien passe à 283 000 €... soit une baisse de prix de presque 5,6 % en quelques mois. Le pari est risqué !
👉 Comme on peut le constater, la hausse des taux dintérêt est telle quil est difficile de la compenser par les autres facteurs.
Achetez maintenant... mais négociez !
Étant donné que la hausse des taux d'intérêt est une certitude, les vendeurs se doutent que la situation va continuer de se corser. Vous avez donc des arguments pour négocier. Le meilleur plan est donc probablement d'obtenir aujourd'hui une baisse de prix de 5 %, tout en empruntant aux taux actuels !
⚠️ Attention, tout dépend évidemment du niveau de prix auquel se situe le vendeur : certains ont déjà baissé leur prix pour tenir compte de la situation.
Étudiez votre marché immobilier local
Si vous nempruntez pas ou peu, vous avez peut-être intérêt à attendre pour bénéficier des autres facteurs tels que la hausse des salaires ou la baisse des prix. Mais dans ce cas, soyez vigilants à votre marché local ! Certains marchés névoluent pas à la baisse, malgré le contexte actuel, car ils visent des populations qui ne sont pas très impactées par les difficultés de financement, ou parce que la tension sur loffre est telle quelle maintient les prix.
Découvrez les prix de l'immobilier dans votre ville
🗓️ Participez gratuitement aux ateliers de l'immobilier !
PAP - Particulier à Particulier organise toutes les semaines des ateliers gratuits réservés aux particuliers.
20 février 2025 à 12h30 -
Location vacances : comment s'y prendre ?
Participez à notre atelier en ligne Location vacances : comment s'y prendre ?
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s'appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties
20 février 2025 à 18h00 -
Passoire énergétique : que faire ?
Participez à notre atelier en ligne Passoire énergétique : que faire ?
- Interdiction de louer : où en est-on ? quels risques ?
- Les différentes stratégies : attendre, vendre ou rénover
- Rénovation : les travaux qui améliorent le DPE
22 février 2025 à 11h00 -
Vendre son bien immobilier
Participez à notre atelier en ligne Vendre son bien immobilier
- Préparer la vente : estimation, photos
- Trouver un acheteur : annonce, contacts
- Conclure la vente : offre et signature
22 février 2025 à 14h00 -
Bien estimer le prix de votre logement
Participez à notre atelier Bien estimer le prix de son logement :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement
Merci de confirmer votre inscription en cliquant sur l'e-mail que nous venons de vous envoyer !
Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !
La rédaction vous conseille