Comment éviter les loyers impayés ?

Charlie Cailloux
Mis à jour par Charlie Cailloux
le 21 novembre 2017
Juriste chez PAP.fr

Cette vidéo porte sur la plus grosse hantise des propriétaires-bailleurs : les loyers impayés. Dans cette première vidéo, nous verrons comment éviter les impayés de loyers. Il s'agit bien sélectionner son locataire en vérifiant sa solvabilité et à exiger des garanties.

Les loyers impayés, c’est la grande angoisse des propriétaires-bailleurs ! C’est donc un gros sujet, que l’on va traiter en deux temps. Dans cette vidéo, on va voir comment les éviter : on parlera donc de la sélection du locataire et des garanties proposées. 

Donc ! Je vous parlais d’angoisse ! Premier conseil : la méthode Coué ! Les loyers impayés ne représentent qu’environ 2 % des locations, c’est donc relativement rare…Il ne faut pas paniquer ! Pour éviter les loyers impayés, il faut assurer la sélection du locataire. Cette sélection, elle se fait sur la base de son dossier, c’est-à-dire des pièces justificatives de ses revenus. 

Quelles sont les pièces justificatives à demander au locataire ?

Il y a une liste légale des documents que vous pouvez demander au locataire. Pour un salarié, vous pouvez demander : 

  • une pièce d’identité,
  • le contrat de travail ou une attestation de l’employeur,
  • les trois derniers bulletins de salaire,
  • le dernier avis d’imposition,
  • et les 3 dernières quittances de loyer.

C’est le cas général, mais tous les locataires ne sont pas salariés. Il y a des pièces spécifiques pour les étudiants, les retraités, les professions libérales, les personnes qui bénéficient d’aides sociales ou qui sont propriétaires. Il faut évidemment adapter la liste à la situation du locataire. En revanche, c’est une liste exhaustive, ce qui signifie que seules les pièces listées dans le décret peuvent être exigées. Donc, pas de RIB, pas de contrat de mariage, pas de carte vitale.

Le décret fixe également la liste des pièces justificatives de la caution solidaire. Il est indispensable de vérifier que la caution est solvable parce qu’elle peut être amenée à payer à la place du locataire, c’est le principe même de la caution. 

Et les faux documents ! Comment je vérifie que les pièces qu’il me donne sont vraies ?

Il y a des petites astuces : il est possible de vérifier la véracité de l’avis d’imposition grâce à un service sur le site du ministère des finances : Vérifavis. Vous indiquez le numéro fiscal et la référence de l’avis, et vous pouvez vérifier que les infos de l’avis que vous avez entre les mains sont bien celles enregistrées par le fisc. Et donc que les revenus déclarés correspondent aux bulletins de salaire.  

Pour les bulletins de salaire, on peut également recouper certaines informations : par exemple que la date d’entrée dans l’entreprise est bien la même que celle du contrat de travail. De la même manière, vérifiez que les congés payés se cumulent bien sur les trois fiches de salaires que le locataire vous a fourni.

C’est quoi un dossier solvable ?

En général, on considère que le locataire est solvable si ses revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer avec les charges. Ce n’est pas une règle inscrite dans la loi ! C’est un usage : de la même manière, lorsque vous souscrivez un prêt, la mensualité ne peut dépasser le tiers de vos revenus. C’est la même règle de prudence !

Vous pouvez évidemment choisir un locataire qui est légèrement en dessous des trois fois mais aussi que vous pouvez être plus strict dans votre sélection. Quand il y a plusieurs locataires, on vérifie que la somme de leurs revenus représente au moins trois fois le montant du loyer. Dans ce cas, il faut quand même garder à l’esprit que si l’un des locataires donne congé, s’il sort de la location quoi, vous n’aurez plus qu’un seul débiteur qui ne pourra peut être pas assumé seul le loyer intégral. C’est donc plus prudent de prendre des garanties. 

Comment garantir le paiement des loyers ? 

La première garantie à laquelle on pense c’est la caution solidaire mais il y en a d’autres, on va toutes les voir maintenant. La caution solidaire, c’est engagement d’un tiers au bail de payer le loyer à la place du locataire si celui-ci ne paie pas. En général, c’est un proche, les parents par exemple. C’est un engagement très contraignant et donc, la loi impose un contrat écrit avec des mentions obligatoires pour que la caution ait bien conscience de l’étendue de son engagement. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de la caution solidaire ?

Dans les points positifs, elle est gratuite et elle est en général très efficace lorsque ce sont les parents qui s’engagent au profit de leur enfant. Dans ce cas, en cas de problème, ils paient spontanément à la première demande. La caution solidaire c’est un engagement juridique mais également moral, d’honneur si on peut dire. Le locataire fera en sorte de payer son loyer pour éviter de mettre sa caution en difficulté. 

Les inconvénients de la caution solidaire : elle peut se révéler beaucoup moins efficace lorsque le lien entre le locataire et la caution est plus lointain (un ami, un employeur par exemple). C’est une relation qui peut se distendre dans le temps, le locataire peut être licencié par exemple.  De la même manière, la situation financière de la caution peut se dégrader : elle ne sera peut-être plus en position de pouvoir payer le loyer lorsque vous aurez besoin d’elle dans deux, trois ou cinq ans. Et surtout, si la caution ne paie pas spontanément le loyer impayé, le propriétaire doit engager lui-même la procédure judiciaire, ce qui implique souvent de prendre un avocat, coûte cher et prend beaucoup de temps.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l'assurance loyers impayés ?

Deuxième type de garantie : l’assurance loyers impayés. Dans ce cas, c’est le propriétaire qui souscrit cette garantie auprès d’un assureur. En cas de loyer impayé, l’assureur rembourse le propriétaire et se retourne contre le locataire et engage la procédure judiciaire contre l’expulsion si nécessaire. 

L’avantage majeur, c’est le confort, l’assurance loyers impayés permet de sécuriser le remboursement de vos mensualités de crédit. Vous êtes libéré de toutes les démarches judiciaires qui sont fastidieuses et coûteuses.  Autre avantage, l’assurance comprend souvent une garantie contre les dégradations qui vous couvre en fin de location, lorsque le dépôt de garantie ne suffit pas. Enfin, pour vous rassurer, l’assurance peut se charger de la vérification du dossier du locataire...ce qui évite totalement le risque de faux !

En revanche, l’assurance loyers impayés est payante, évidemment. Elle représente aux alentours de 3,5 % du montant du loyer. C’est un coût à relativiser car on peut le déduire fiscalement des loyers. Ensuite, l’assureur ne donne sa garantie que si le locataire est suffisamment solvable, il exige que ses revenus représentent trois le montant du loyer pour un CDI, quatre fois pour un CDD. Du coup, ça nécessite d’obtenir impérativement du locataire les pièces justificatives de ses ressources. Si vous ne les avez pas, l’assureur pourra exclure l’indemnisation. Il faut donc être très méticuleux lors du choix du locataire.

Vous pouvez interroger votre assureur ou votre banquier habituels, parfois ils proposent ce type de garantie. Nous, on travaille depuis longtemps avec une société spécialisée qui s’appelle Insor et qui propose ce type de garantie aux bailleurs particuliers.

Quels sont les avantages et inconvénients du Visale ?

Troisième et dernière garantie : le Visale. C’est un dispositif de garantie de loyers mis en place par le ministère du Logement et distribué par Action Logement. Avantages/ inconvénients du Visale. C’est gratuit et le garant est solvable puisque c’est l’Etat qui est derrière. Ensuite, le critère de solvabilité du locataire est allégé. Le Visale concerne tous les locataires de moins de 30 ans, quelles que soient les ressources dans la limite de loyers maximums. Le Visale concerne également les locataires de plus de 30 ans qui entrent dans un nouveau poste. Il faut dire que cette garantie publique a pour but d’améliorer la recherche d’emploi en facilitant l’accès au logement.

Le locataire a l’initiative, c’est à lui de soumettre son dossier à Action Logement sur le site Visale.fr. S’il est éligible, on lui délivre son Visale qu’il peut présenter au bailleur lors des visites. Pour le propriétaire, les démarches sont légères car c’est Action Logement qui valide le dossier en amont. 

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