- Quelles sont les pièces justificatives à demander au locataire ?
- Et les faux documents ! Comment je vérifie que les pièces quil me donne sont vraies ?
- Cest quoi un dossier solvable ?
- Comment garantir le paiement des loyers ?
- Quels sont les avantages et les inconvénients de la caution solidaire ?
- Quels sont les avantages et les inconvénients de l'assurance loyers impayés ?
Les loyers impayés, cest la grande angoisse des propriétaires-bailleurs ! Cest donc un gros sujet, que lon va traiter en deux temps. Dans cette vidéo, on va voir comment les éviter : on parlera donc de la sélection du locataire et des garanties proposées.
Donc ! Je vous parlais dangoisse ! Premier conseil : la méthode Coué ! Les loyers impayés ne représentent quenviron 2 % des locations, cest donc relativement rare Il ne faut pas paniquer ! Pour éviter les loyers impayés, il faut assurer la sélection du locataire. Cette sélection, elle se fait sur la base de son dossier, cest-à-dire des pièces justificatives de ses revenus.
Quelles sont les pièces justificatives à demander au locataire ?
Il y a une liste légale des documents que vous pouvez demander au locataire. Pour un salarié, vous pouvez demander :
- une pièce didentité,
- le contrat de travail ou une attestation de lemployeur,
- les trois derniers bulletins de salaire,
- le dernier avis dimposition,
- et les 3 dernières quittances de loyer.
Cest le cas général, mais tous les locataires ne sont pas salariés. Il y a des pièces spécifiques pour les étudiants, les retraités, les professions libérales, les personnes qui bénéficient daides sociales ou qui sont propriétaires. Il faut évidemment adapter la liste à la situation du locataire. En revanche, cest une liste exhaustive, ce qui signifie que seules les pièces listées dans le décret peuvent être exigées. Donc, pas de RIB, pas de contrat de mariage, pas de carte vitale.
Le décret fixe également la liste des pièces justificatives de la caution solidaire. Il est indispensable de vérifier que la caution est solvable parce quelle peut être amenée à payer à la place du locataire, cest le principe même de la caution.
Et les faux documents ! Comment je vérifie que les pièces quil me donne sont vraies ?
Il y a des petites astuces : il est possible de vérifier la véracité de lavis dimposition grâce à un service sur le site du ministère des finances : Vérifavis. Vous indiquez le numéro fiscal et la référence de lavis, et vous pouvez vérifier que les infos de lavis que vous avez entre les mains sont bien celles enregistrées par le fisc. Et donc que les revenus déclarés correspondent aux bulletins de salaire.
Pour les bulletins de salaire, on peut également recouper certaines informations : par exemple que la date dentrée dans lentreprise est bien la même que celle du contrat de travail. De la même manière, vérifiez que les congés payés se cumulent bien sur les trois fiches de salaires que le locataire vous a fourni.
Cest quoi un dossier solvable ?
En général, on considère que le locataire est solvable si ses revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer avec les charges. Ce nest pas une règle inscrite dans la loi ! Cest un usage : de la même manière, lorsque vous souscrivez un prêt, la mensualité ne peut dépasser le tiers de vos revenus. Cest la même règle de prudence !
Vous pouvez évidemment choisir un locataire qui est légèrement en dessous des trois fois mais aussi que vous pouvez être plus strict dans votre sélection. Quand il y a plusieurs locataires, on vérifie que la somme de leurs revenus représente au moins trois fois le montant du loyer. Dans ce cas, il faut quand même garder à lesprit que si lun des locataires donne congé, sil sort de la location quoi, vous naurez plus quun seul débiteur qui ne pourra peut être pas assumé seul le loyer intégral. Cest donc plus prudent de prendre des garanties.
Comment garantir le paiement des loyers ?
La première garantie à laquelle on pense cest la caution solidaire mais il y en a dautres, on va toutes les voir maintenant. La caution solidaire, cest engagement dun tiers au bail de payer le loyer à la place du locataire si celui-ci ne paie pas. En général, cest un proche, les parents par exemple. Cest un engagement très contraignant et donc, la loi impose un contrat écrit avec des mentions obligatoires pour que la caution ait bien conscience de létendue de son engagement.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la caution solidaire ?
Dans les points positifs, elle est gratuite et elle est en général très efficace lorsque ce sont les parents qui sengagent au profit de leur enfant. Dans ce cas, en cas de problème, ils paient spontanément à la première demande. La caution solidaire cest un engagement juridique mais également moral, dhonneur si on peut dire. Le locataire fera en sorte de payer son loyer pour éviter de mettre sa caution en difficulté.
Les inconvénients de la caution solidaire : elle peut se révéler beaucoup moins efficace lorsque le lien entre le locataire et la caution est plus lointain (un ami, un employeur par exemple). Cest une relation qui peut se distendre dans le temps, le locataire peut être licencié par exemple. De la même manière, la situation financière de la caution peut se dégrader : elle ne sera peut-être plus en position de pouvoir payer le loyer lorsque vous aurez besoin delle dans deux, trois ou cinq ans. Et surtout, si la caution ne paie pas spontanément le loyer impayé, le propriétaire doit engager lui-même la procédure judiciaire, ce qui implique souvent de prendre un avocat, coûte cher et prend beaucoup de temps.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l'assurance loyers impayés ?
Deuxième type de garantie : lassurance loyers impayés. Dans ce cas, cest le propriétaire qui souscrit cette garantie auprès dun assureur. En cas de loyer impayé, lassureur rembourse le propriétaire et se retourne contre le locataire et engage la procédure judiciaire contre lexpulsion si nécessaire.
Lavantage majeur, cest le confort, lassurance loyers impayés permet de sécuriser le remboursement de vos mensualités de crédit. Vous êtes libéré de toutes les démarches judiciaires qui sont fastidieuses et coûteuses. Autre avantage, lassurance comprend souvent une garantie contre les dégradations qui vous couvre en fin de location, lorsque le dépôt de garantie ne suffit pas. Enfin, pour vous rassurer, lassurance peut se charger de la vérification du dossier du locataire...ce qui évite totalement le risque de faux !
En revanche, lassurance loyers impayés est payante, évidemment. Elle représente aux alentours de 3,5 % du montant du loyer. Cest un coût à relativiser car on peut le déduire fiscalement des loyers. Ensuite, lassureur ne donne sa garantie que si le locataire est suffisamment solvable, il exige que ses revenus représentent trois le montant du loyer pour un CDI, quatre fois pour un CDD. Du coup, ça nécessite dobtenir impérativement du locataire les pièces justificatives de ses ressources. Si vous ne les avez pas, lassureur pourra exclure lindemnisation. Il faut donc être très méticuleux lors du choix du locataire.
Vous pouvez interroger votre assureur ou votre banquier habituels, parfois ils proposent ce type de garantie. Nous, on travaille depuis longtemps avec une société spécialisée qui sappelle Insor et qui propose ce type de garantie aux bailleurs particuliers.
Quels sont les avantages et inconvénients du Visale ?
Troisième et dernière garantie : le Visale. Cest un dispositif de garantie de loyers mis en place par le ministère du Logement et distribué par Action Logement. Avantages/ inconvénients du Visale. Cest gratuit et le garant est solvable puisque cest lEtat qui est derrière. Ensuite, le critère de solvabilité du locataire est allégé. Le Visale concerne tous les locataires de moins de 30 ans, quelles que soient les ressources dans la limite de loyers maximums. Le Visale concerne également les locataires de plus de 30 ans qui entrent dans un nouveau poste. Il faut dire que cette garantie publique a pour but daméliorer la recherche demploi en facilitant laccès au logement.
Le locataire a linitiative, cest à lui de soumettre son dossier à Action Logement sur le site Visale.fr. Sil est éligible, on lui délivre son Visale quil peut présenter au bailleur lors des visites. Pour le propriétaire, les démarches sont légères car cest Action Logement qui valide le dossier en amont.