Les cas d'exonération de taxation de la plus-value immobilière

Publié par & le

Le principal cas d'exonération de la taxation de la plus-value immobilière concerne la cession de la résidence principale.

La cession de résidence principale

Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, maison, chalet...), la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.

L'exonération s'applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci. Pour en savoir plus, lire notre article : Exonération lors de la vente de la résidence principale, sur notre site .

Quid en cas de déménagement ? Dès lors qu'il y a déménagement, le logement en vente ne constitue plus la résidence principale, par définition : il y a donc un risque de perdre le droit à l'exonération. Toutefois, l'administration fiscale admet le bénéfice de l'exonération dès lors que le logement a constitué la résidence principale jusqu'à la mise en vente, si la vente intervient dans des délais normaux de vente.

Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue, en principe, le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai "normal" de vente est une question de fait que l'administration fiscale apprécie d'après l'ensemble des circonstances de la vente, notamment en fonction des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien et, bien-sûr, des démarches effectuées par le vendeur pour la mise en vente de son bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

 

L'exonération résultant de la durée de détention du bien

Plus on détient le bien depuis longtemps, plus la taxation baisse. Chaque année de détention permet de profiter d'un abattement sur la plus-value imposable :

  • l'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération pour l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans (contre 30 ans précédemment) ;
  • l'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération pour les prélèvements sociaux au bout de 30 ans (comme précédemment).

Que ce soit 22 ans ou 30 ans, le délai se calcule de date à date ; on ne tient pas compte des fractions d'années. La date retenue est en principe celle de l'acte de vente définitif (pour les immeubles acquis achevés ou en l'état futur d'achèvement), ou bien celle de la donation ou celle du décès pour les biens reçus par succession.

Notez que pour les logements que le vendeur a fait construire, le délai part de la date du début des travaux, attestée en principe par la date de déclaration d'ouverture de chantier.

La première vente d'une résidence secondaire

Pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, il existe un cas d'exonération d'impôt sur la plus-value à l'occasion de la vente d'une résidence secondaire (que ce logement soit donné en location, réservé à l'usage de son propriétaire ou vacant), sans attendre le délai de détention de trente ans.

Pour bénéficier de cette exonération, les trois conditions suivantes doivent être remplies :

  • il doit s'agir de la première vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012,
  • le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente,
  • le vendeur doit ré-employer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de 24 mois pour acheter sa résidence principale. L'exonération s'applique à la partie du prix qui est ré-investie.

La vente de l'ancienne résidence de retraités ou invalides

Les personnes âgées résidant en maison de retraite et les adultes handicapés hébergés dans des foyers d'accueil qui vendent dans un délai de moins de deux ans après avoir quitté le logement qu'ils habitaient avant leur entrée dans ces établissements bénéficient d'une exonération de plus-value sur cette vente.

Le logement qui constituait leur résidence principale, ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ. Seuls sont concernées les vendeurs remplissant les deux conditions de ressources suivantes :

  • leur revenu fiscal de référence (celui de l'avant dernière année précédent la vente, soit 2017 pour une vente en 2019) ne doit pas dépasser 10 815 € pour la première part du quotient familial majorée de 2 888 € pour chaque demi-part supplémentaire ;
  • ils ne doivent pas être soumis à l'IFI (ISF jusqu'en 2017) au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente.

Si ces conditions sont respectées, la personne qui part en maison de retraite ou en foyer d'accueil peut donc attendre avant de se décider à vendre sa résidence principale. Du moment que la vente intervient dans les deux ans suivant son départ, elle est exonérée de taxation sur la plus-value. Cela lui laisse le temps de murir sa réflexion et de décider de la vente sans précipitation.

Notez que si la vente intervient la première année, la personne peut bénéficier, sans condition de ressources, de l'exonération pour résidence principale. L'administration fiscale tolère un délai d'un an entre le départ de sa résidence principale et la vente de celle-ci, à condition toutefois que le bien ait été en vente quand son occupant l'a quittée, et qu'elle n'ait pas trouvé preneur depuis.

Le prix de vente n'excédant pas 15.000 €

Cette exonération vise donc les biens de faible valeur. Il peut s'agir d'une cave ou d'un parking par exemple. Notez que si le bien vendu est détenu par des époux, le seuil des 15.000 € s'apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté.

La plus-value immobilière résulte d'une expropriation

Cette plus-value est totalement exonérée, sous deux conditions :

Déclaration d'utilité publique. L'expropriation est réalisée à la suite d'une déclaration d'utilité publique sans tenir compte de la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d'expropriation). Sont donc exclues les cessions volontaires aux collectivités locales ;

Remploi de l'indemnité par l'acquisition. L'exproprié procède au remploi intégral de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs biens immobiliers dans un délai de un an à compter de la date du paiement de l'indemnité.

Les plus-values réalisées à l'occasion d'une acquisition amiable par la commune ou l'Etat d'un bien exposé à un risque naturel majeur  (avalanche, crues torrentielles...) bénéficient également de l'exonération dans les mêmes conditions.

Vente de la résidence en France des non-résidents

Depuis le 1er janvier 2019, les personnes qui ont leur domicile fiscal en France et le transfèrent hors de France peuvent bénéficier d'une exonération totale de plus-value sur la vente de leur ancienne résidence principale si :

  • le transfert de résidence a lieu vers un Etat membre de l'Union européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement d'impôt. Le nouveau pays de résidence ne doit pas être un paradis fiscal ;
  • la vente a lieu au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert par le vendeur de son domicile fiscal hors de France ;
  • le logement n'a pas été loué ni prêté entre le moment où le vendeur a quitté la France et la vente.

Si vous ne remplissez pas ces conditions, mais que vous êtes ressortissant d'un Etat de l'Espace économique européen, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle de plus-value si vous avez été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant deux ans au moins à un moment quelconque avant la vente, à condition que la vente intervienne :

    • au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
    • sans condition de délai si vous avez la libre disposition de votre logement (c'est-à-dire qu'il n'est pas loué) au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente.

L’exonération ne peut s'appliquer que pour la vente d'un seul bien par contribuable, dans la limite de 150.000 € de plus-value nette imposable. Au-delà, le surplus de plus-value est imposable.

En dehors de ces hypothèses, vous pouvez aussi être exonéré de la taxation sur les plus-values si vous vendez un terrain ou un immeuble à un organisme qui s'engage à y réaliser des logements sociaux dans un délai maximal de quatre ans.

Si l'acheteur s'engage à y construire, non pas des logements sociaux, mais des logements collectifs, vous ne bénéficierez pas de l'exonération, mais d'une taxation très réduite si votre bien est situé en zone urbaine très « tendue ». Elle sera encore plus réduite si le projet prévoit des logements sociaux ou intermédiaires pour au moins 50% de la surface totale des constructions.

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, la vente doit intervenir d'ici le 31 décembre 2020.

Pour en savoir plus sur ces différents cas d'exonération, vous pouvez consulter notre dossier : Les cas d'exonération de plus-value immobilière

Votre impôt sur la plus-value

Cette calculette vous permet de calculer l'impôt sur la plus-value lors d'une vente.

Calculez votre plus-value

VIDEO : Plus-values immobilières : le sort de la résidence principale

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. La règle est simple, il n’y a pas d’exception, il n'y a pas d’impôt. C’est simple non ?

Voir la vidéo

VIDEO : Plus-value immobilière : comment éviter l'impôt ?

C’est un cas d’exonération que peu de vendeurs connaissent : la vente d’une résidence secondaire est exonérée d’impôt sur la plus-value si vous utilisez le prix de vente est utilisé pour acheter votre résidence principale !

Voir la vidéo

VIDEO : Plus-value immobilière : payer moins grâce aux travaux

Les travaux que vous avez réalisés sont pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière. Plus vous en avez fait, moins vous payez d’impôts. Mais attention, tous les travaux ne sont pas concernés.

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

En principe, les ventes de biens immobiliers sont soumises aux droits de mutation au taux de 5,09%. Toutefois, lorsque les transactions concernent l'acquisition de logements neufs, les droits de...

Voici les cas d'exonération de la taxation des plus-values immobilières : aucun impôt ni prélèvements sociaux ne sont dus si vous vous trouvez dans l'une de ces hypothèses.

Depuis le 1er janvier 2019, la taxation des plus-values immobilières des non-résidents est allégée. Les prélèvements sociaux sont réduits pour les résidents européens.