La TVA immobilière sur la vente d'un bien

En principe, les ventes de biens immobiliers sont soumises aux droits de mutation au taux de 5,80 %. Toutefois, lorsque les transactions concernent l'acquisition de logements neufs, les droits de mutation sont très réduits au profit de la TVA immobilière.

Lorsqu'une vente est soumise à la TVA, l'acquéreur a des frais de notaires réduits.
Lorsqu'une vente est soumise à la TVA, l'acquéreur a des frais de notaires réduits. © GettyImages

Les transactions concernées

👉 Logements neufs

Toutes les acquisitions de logements en voie de construction (vente en état futur d'achèvement) ou de logements achevés depuis moins de cinq ans sont en principe soumises à TVA à condition qu'ils n’aient pas déjà été achetés et vendus après l'achèvement par une personne qui n'est pas un marchand de biens.

Par conséquent lorsqu'un particulier achète un logement neuf à un promoteur, la vente est soumise à TVA. Mais lorsque ce particulier revend le bien, la transaction n'est plus soumise à la TVA, même si cette vente a lieu mois de 5 ans après l'achat.

💡 Exemple : vous avez acheté un logement sur plans en janvier 2023. Il est achevé en septembre 2023 :

Que vous revendiez ce logement avant septembre 2028 ou après, la vente n’est pas soumise à TVA.

La notion d'achèvement est donc essentielle. Une habitation est considérée comme achevée lorsque sont exécutés les ouvrages, et sont installés les éléments d'équipement le rendant habitable. La date d'achèvement de l'immeuble est en principe attestée par la déclaration d'achèvement.

Lorsque la vente est soumise à TVA, l'acheteur bénéficie de « frais de notaire » réduits qui ne représentent que 2 à 3 % du prix de vente et non près de 8 % pour un achat dans l'ancien. Car dans le neuf, le taux de la taxe de publicité foncière est réduit à 0,715 % alors qu'elle représente 5,80 % dans l'ancien.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

👉 Logements rénovés

L'idée générale est que la vente d'un logement rénové est soumise à TVA lorsque l'ampleur des travaux est telle que l'on peut assimiler ce logement à un logement neuf. Ainsi, la vente du logement rénové est soumise à la TVA si les travaux, portant sur un immeuble existant, ont consisté en une surélévation, ou ont rendu à l'état neuf :

  • soit la majorité des fondations ;
  • soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'immeuble (charpente, murs porteurs, dalles, etc.) ;
  • soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
  • soit au moins les 2/3 de chacun des éléments de second œuvre, à savoir : les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, les systèmes de chauffage pour les opérations réalisées en métropole.

🙋‍♀️Si le ratio des 2/3 n’est pas respecté pour un seul de ces éléments de second œuvre, ou si l'un de ces 6 éléments de second œuvre manque, la vente du logement rénové est exclue de la TVA, et par conséquent soumise aux droits de mutation classiques.

La surélévation d’immeubles existants est également soumise à TVA.

👉 Terrains à bâtir

On considère comme un « terrain à bâtir » un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées, en vertu d'un plan local d'urbanisme, ou de tout autre document d’urbanisme en tenant lieu. Il s’agit donc de terrains désignés comme constructibles par un document d’urbanisme.

La vente de terrain à bâtir entre particuliers, c'est-à-dire entre personnes non assujetties à la TVA, dans une démarche purement patrimoniale, n’est pas soumise à TVA. La vente est soumise aux droits de mutation classiques avec des droits d’enregistrement au taux de 5,80 %.

En revanche la vente de terrain par un professionnel assujetti à la TVA à un particulier est soumise à la TVA au taux de 20 % (en dehors de quelques exceptions). Cette TVA est payée par le vendeur.

En ce qui concerne les droits de mutations à payer par l'acheteur : tout dépend si le vendeur professionnel qui lui vend le terrain a récupéré ou non la TVA qu’il a payée lors de l'achat :

  • Si la TVA a été appliquée à la marge, c'est-à-dire si le vendeur n'a pas récupéré la TVA payée lors de l'achat, l'acheteur paie les droits de mutation au taux normal (5,80 %).
  • Si la TVA a été appliquée sur le prix total, c'est-à-dire si le vendeur a récupéré la TVA payée lors de l'achat, l'acheteur paie les droits de mutation au taux réduit (0,715 %).

🧮 Le calcul et le paiement de la TVA

Le taux de TVA

Pour les logements neufs, le taux de TVA est en principe de 20 % sauf en Corse où ce taux est ramené à 10 %

Ce taux est réduit dans le secteur social. Certains logements neufs du secteur locatif intermédiaire bénéficient d’un taux avantageux de TVA à 10 %. Et le taux de TVA est réduit à 5,5 % dans le secteur locatif social sous certaines conditions.

Calculer la TVA

En principe, le prix de vente du logement est annoncé toutes taxes comprises et c'est le vendeur qui paie la TVA aux impôts. Avec un taux de TVA de 20 %, pour connaître le montant de la TVA, il faut simplement diviser  le prix toutes taxes comprises par 1,2.

💡 Exemple : pour un logement vendu 200 000 € TTC, le prix hors taxe est de 200 000 / 1,2 = 166 666 € . La TVA supportée par le vendeur est donc de 200 000 - 166 666 = 33 334 €. 

Paiement de la TVA

Cette TVA est payée par le vendeur professionnel soumis à la TVA. Dans le cas d'un achat auprès d'un promoteur c'est donc à lui de payer cette TVA.

Les frais de notaires réduits

Lorsque la mutation est soumise à la TVA, l'acquéreur a des frais de notaires réduits. Ils comprennent :

  • les émoluments du notaire, qui s'applique sur la totalité du prix, TVA comprise ;
  • les émoluments de formalités et les frais divers : de l'ordre de 1 400 € ;
  • la taxe de publicité foncière : 0,715 % du prix d'achat hors TVA.

Au final, les frais de notaire sont de l'ordre de 2 à 3 % du prix TTC, soit environ 5 % de moins que pour l'achat d'un logement ancien. C'est la raison pour laquelle on parle de frais de notaire réduits. Procéder au calcul de vos frais de notaires.

Calculez vos frais de notaire pour l'achat d'un logement ancien :

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