Devez-vous payer une plus-value si vous vendez la maison de votre père qui entre en EHPAD ?
Dès lors qu'une personne entre durablement en EHPAD, son ancien logement perd son statut de résidence principale. Aux yeux du fisc, c'est désormais l'EHPAD qui devient son lieu de résidence habituel. Ce changement de statut a une conséquence directe : la vente du logement n'est plus automatiquement exonérée de plus-value. On vous dit tout !
📌 En résumé
La vente de la résidence principale d'un résident en EHPAD reste exonérée de plus-value, sous conditions.
| Condition de délai | La vente doit intervenir dans les 2 ans suivant l'entrée en EHPAD et le logement doit rester inoccupé, même à titre gratuit |
| Conditions personnelles | Résident fiscal français, dans un établissement social ou médico-social agréé et ayant occupé le bien comme résidence principale |
| Conditions de ressources | Non assujetti à l'IFI, revenu fiscal inférieur à 30 024 € (1re part, revenus 2024) |
La vente d'une résidence principale échappe à la plus-value
La vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux, quel que soit le montant de la transaction ou la durée de détention. Une seule condition : le bien doit constituer la résidence principale du vendeur au jour de la vente.
Une personne en EHPAD peut-elle bénéficier de cette exonération ?
✅ Oui ! Si les trois conditions suivantes sont réunies.
1️⃣ Une condition liée à la personne
- Le vendeur doit résider dans un établissement social ou médico-social agréé ;
- Le logement vendu doit avoir été sa résidence principale avant son entrée ;
- Il doit être résident fiscal français.
2️⃣ Une condition liée aux ressources
Cette exonération est réservée aux patrimoines modestes et moyens.
- Le vendeur ne doit pas être assujetti à l'IFI (patrimoine net inférieur à 1,3 million d'euros) ;
- Et son revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant celle de la cession (soit les revenus 2024 pour une cession en 2026) ne doit pas dépasser 30 024 € pour la première part de quotient familial.
👉Ce dispositif a été conçu comme une mesure de protection sociale, pas comme un avantage fiscal général. L'idée du législateur est claire : aider les personnes âgées qui n'ont que leur logement comme principale ressource, et qui doivent vendre pour payer leur hébergement.
3️⃣ Une condition liée au délai et à l'état du bien
- La vente doit intervenir dans les 2 ans suivant l'entrée en établissement ;
- Durant toute cette période, le logement doit être resté inoccupé : ni loué, ni prêté, ni mis à disposition d'un tiers, même gratuitement.
Combien vaut votre logement ?
Vous ne pouvez pas bénéficier de l'exonération spéciale
👉C'est le cas si le délai de 2 ans est dépassé, ou si l'une des conditions n'est pas remplie. Dans ce cas, la plus-value est taxée dans les conditions habituelles. Sachez toutefois que plus vous détenez le bien depuis longtemps, moins vous paierez : des abattements s'appliquent progressivement, jusqu'à une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans. D'autres cas d'exonération peuvent également s'appliquer.
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