Le prix de vente

Publié par le

Lorsque l'on vend un logement occupé, une décote variable s'applique sur les logements.

La décote du logement vendu occupé dépend : 

  • du temps restant à courir au bail : quelques mois, deux ans ou plusieurs années. Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante.
  • du montant du loyer. Si ce dernier est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible.
  • de l'âge du locataire. Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficient d'une protection particulière, sauf si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans et dispose de revenus modestes. Ainsi, le critère de l'âge du locataire est souvent préjudiciable au vendeur, car l'acheteur imagine généralement qu'il ne pourra jamais faire partir un locataire âgé. C'est pourquoi il est utile de lui expliquer dans quels cas cette protection s'applique et en quoi elle consiste.

Quelle décote pour les logements vendus occupés ?

La décote qui s'applique aux logements vendus occupés varie en fonction du type de location :

  • Location loi de 1948 : bien évidemment, la décote la plus sensible se rencontre avec les locations encore soumises à la loi de 1948 puisqu'elle peut atteindre 40, voire 50%. En loi de 1948, le loyer est très bas et la possibilité de récupérer le logement très réduite. En outre, au départ du locataire, de gros travaux de mise aux normes sont généralement nécessaires.
  • Location vide : ce type de location génère une décote moins élevée, aux alentours de 10 à 15% en fonction de la durée du bail restant à courir, car la durée du bail est de trois ans en location vide. A noter toutefois : l'acheteur qui achète occupé en pensant donner congé pour reprise au locataire une fois devenu propriétaire devra attendre au moins deux ans avant la reprise. En effet, même si l'échéance du bail est proche quand il achète, ce n'est qu'au bout de deux ans qu'il pourra récupérer le logement pour y habiter.
  • Location meublée : la durée du bail n'est que d'un an, voire même de neuf mois non renouvelables quand le locataire est étudiant et que le bailleur lui a proposé le contrat meublé spécial étudiant. Dans un cas comme dans l'autre, le nouvel acquéreur n'a donc pas à attendre longtemps pour récupérer le bien s'il le souhaite ; il n'y a donc pas de décote spécifique à appliquer.
  • Petite surface : les petites surfaces comme les studettes ou studios intéressent souvent des investisseurs qui font d'une pierre deux coups : acheter et louer. L'acquéreur n'a pas de locataire à chercher, pas d'annonce à passer, pas d'étude de dossiers. Il bénéficie par ailleurs d'un loyer versé dès l'acte de vente définitif. Il ne perd donc pas de temps. Dans ce cas, la décote est faible (au maximum 5 à 10%).

C'est pourquoi il est indispensable de présenter le bail à l'acheteur pour qu'il sache de quel type de location il s'agit : vide ou meublée.

Par ailleurs, si vous rencontrez un problème particulier avec le locataire, par exemple si votre locataire ne paie pas son loyer et que vous êtes en cours de procédure avec lui, ce sont aussi des informations à fournir à l'acheteur. Pour vendre un logement dans ces conditions, il vous faudra sans doute consentir une réduction du prix en conséquence.

Vous l'avez compris, pour permettre à votre acheteur de réaliser un bon achat, vous devez lui fournir le bail et l'informer du contexte afin qu'il achète en étant bien informé.

 

VIDEO : Congé pour vente : comment s'y prendre ?

Vous avez un locataire mais vous devez vendre le logement, ça arrive ! On vous montre comment faire !

Voir la vidéo

VIDEO : Mon locataire refuse que je fasse les visites !

Lorsqu’un congé a été donné, le propriétaire veut souvent faire des visites dans le logement, pour le vendre ou le relouer à un nouveau locataire. Et ben c’est pas toujours facile !

Voir la vidéo

VIDEO : Quels travaux pour vendre plus vite ?

Pour vendre plus rapidement, il est nécessaire de préparer le logement afin de permettre aux visiteurs de se projeter plus facilement dans le logement.

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Tout acquéreur qui découvre un problème après la vente dispose d'une action contre son vendeur : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés. Encore faut-il qu'il ait été non apparent lors de...

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre : plomb (CREP), amiante, termites, gaz, risques naturels et technologiques, performance énergétique (DPE), électricité, assainissement non...