Le prix de vente

Lorsque l'on vend un logement occupé, une décote variable s'applique sur les logements.

De quoi dépend le prix d'un logement occupé ?

Un logement occupé se vend généralement moins cher que si le logement était vide. La décote du logement vendu occupé dépend : 

• du temps restant à courir au bail : quelques mois, deux ans ou plusieurs années. Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante.
• du montant du loyer. Si ce dernier est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible.
• de l'âge du locataire. Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficient d'une protection particulière, sauf si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans et dispose de revenus modestes. Ainsi, le critère de l'âge du locataire est souvent préjudiciable au vendeur, car l'acheteur imagine généralement qu'il ne pourra jamais faire partir un locataire âgé. C'est pourquoi il est utile de lui expliquer dans quels cas cette protection s'applique et en quoi elle consiste.

Quelle décote pour les logements vendus occupés ?

La décote qui s'applique aux logements vendus occupés varie en fonction du type de location :

• Location loi de 1948 : bien évidemment, la décote la plus sensible se rencontre avec les locations encore soumises à la loi de 1948 puisqu'elle peut atteindre 40, voire 50%. En loi de 1948, le loyer est très bas et la possibilité de récupérer le logement très réduite. En outre, au départ du locataire, de gros travaux de mise aux normes sont généralement nécessaires.
• Location vide : ce type de location génère une décote moins élevée, aux alentours de 10 à 15% en fonction de la durée du bail restant à courir, car la durée du bail est de trois ans en location vide. A noter toutefois : l'acheteur qui achète occupé en pensant donner congé pour reprise au locataire une fois devenu propriétaire devra attendre au moins deux ans avant la reprise. En effet, même si l'échéance du bail est proche quand il achète, ce n'est qu'au bout de deux ans qu'il pourra récupérer le logement pour y habiter.
• Location meublée : la durée du bail classique n'est que d'un an. Mais le bail peut avoir été conclu pour une durée inférieure, par exemple pour neuf mois non renouvelables si le locataire est étudiant et que le bailleur lui a proposé le contrat meublé spécial étudiant ou pour une durée de un à dix mois si le bailleur lui a proposé un bail mobilité. Dans tous les cas, le nouvel acquéreur n'a donc pas à attendre longtemps pour récupérer le bien s'il le souhaite ; il n'y a donc pas de décote spécifique à appliquer.
• Petite surface : les petites surfaces comme les studettes ou studios intéressent souvent des investisseurs qui font d'une pierre deux coups : acheter et louer. L'acquéreur n'a pas de locataire à chercher, pas d'annonce à passer, pas d'étude de dossiers. Il bénéficie par ailleurs d'un loyer versé dès l'acte de vente définitif. Il ne perd donc pas de temps. Dans ce cas, la décote est faible (au maximum 5 à 10%).

C'est pourquoi il est indispensable de présenter le bail à l'acheteur pour qu'il sache de quel type de location il s'agit : vide ou meublée et si c'est un meublé de quel bail il s'agit.

Par ailleurs, si vous rencontrez un problème particulier avec le locataire, par exemple si votre locataire ne paie pas son loyer et que vous êtes en cours de procédure avec lui, ce sont aussi des informations à fournir à l'acheteur. Pour vendre un logement dans ces conditions, il vous faudra sans doute consentir une réduction du prix en conséquence.

Vous l'avez compris, pour permettre à votre acheteur de réaliser un bon achat, vous devez lui fournir le bail et l'informer du contexte afin qu'il achète en étant bien informé.