Peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers ?

Nathalie Giraud
Publié par Nathalie Giraud
le 19 mai 2023
Juriste chez PAP.fr

S'il vous prenait l'envie de votre vivant de vous séparer de tout ou partie de votre patrimoine immobilier en consentant un ou des viagers afin d'avoir des revenus complémentaires votre vie durant... seriez-vous obligé d'obtenir l'accord préalable de vos héritiers ?

Vous pouvez vendre un bien en viager à des membres de votre famille proche.
Vous pouvez vendre un bien en viager à des membres de votre famille proche. © LuisAlvarez/GettyImages

Peut-on vendre sa maison en viager sans l'accord des héritiers ?

✅ Oui ! Sachez qu'il est tout à fait légal de vendre un bien à une personne hors cercle familial en viager sans l'accord des héritiers. Si vous vendez en viager à l'un de vos enfants, nous verrons ci-après qu'il est préférable d'obtenir l'accord des autres enfants !

Le conjoint doit-il donner son accord ?

Tout dépend ! Si votre conjoint n’est pas propriétaire du bien que vous allez mettre en vente, son accord n’est pas nécessaire sauf s'il s'agit du logement de famille. Si vous êtes marié, votre conjoint est protégé par l'article 215 du Code civil. Cet article précise que si le bien vendu est le logement de la famille, le conjoint devra donner son accord à la vente. Et cela même s’il n’en est pas propriétaire !

Puis-je vendre à mon fils ou à un autre enfant en viager ?

✅ Oui. Mais attention ! Si vous vendez à un enfant, vous aurez besoin de l'accord des autres enfants. En théorie, ce n'est pas exigé, mais en pratique oui. Il est fondamental que le ou les autres enfants manifestent leur accord en participant à la vente immobilière et en signant l’acte authentique chez le notaire. Cet accord préalable des héritiers réservataires est la solution pour assurer la tranquillité de l'enfant acquéreur.

Pourquoi est-il nécessaire que les autres enfants donnent leur accord ? 

Si l’accord des enfants n’apparaît pas clairement ou s’ils ne signent pas l’acte de vente chez le notaire en même temps que les parents, la vente pourra être remise en cause au décès du ou des parents vendeurs par les héritiers directs. L'article 918 du Code civil établit dans ce cas une présomption de donation. Le bien objet du viager devra être ramené à la succession pour sa valeur au jour du décès. Et si sa valeur excède la part de ce qui peut être donné en gratification (quotité disponible) à un enfant en plus de sa part légale (réserve), les autres enfants pourront soit demander le paiement du surplus à leur frère ou sœur ou tout simplement demander l’annulation de la vente immobilière.

Et si l'enfant prouve qu'il a véritablement payé le prix ?

Le bien objet du viager devra quand même être ramené à la succession pour sa valeur au jour du décès. En ce domaine, on dit que cette présomption de donation est irréfragable, c’est-à-dire qu’on ne peut apporter la preuve contraire. Cela signifie que l’enfant accusé d'avoir bénéficié d’une donation déguisée, même s’il prouve qu’il a acheté au prix du marché et a payé l’intégralité du prix, serait quand même pénalisé. Les notaires seront obligés de pratiquer ainsi et dans les fratries, au décès des parents, l'entente n'est pas obligatoirement fraternelle.

On peut tous acheter en viager un bien à un membre de sa famille ?

✅ Oui, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier en viager à vos parents ou aux autres membres de votre famille proche. Vous serez « débirentier », c’est-à-dire qu’il vous reviendra de payer la rente aux conditions définies dans l’acte. Attention ! Pour que cette transaction ne soit pas considérée par les impôts comme une donation, il est impératif qu’un bouquet ait été versé, même si ce dernier n’est pas obligatoire (partie du prix payé au comptant au jour de la vente) et que la rente viagère soit justement estimée selon le prix et l'âge du vendeur et selon qu'il s’agit d’un viager libre ou occupé. Tous ces paramètres sont fondamentaux pour écarter la mauvaise foi de cette transaction.

La vente en viager n’est-elle pas un bon moyen pour déshériter ses enfants ?

✅ Oui, c'est sûr ! Rappelons que les enfants sont protégés et considérés comme héritiers réservataires. Cela signifie que les parents ne peuvent déshériter leurs enfants en consentant des donations ou testaments au profit d'autres personnes. Leur part, appelée réserve, varie selon le nombre d'enfants présents ou représentés lors du décès. Mais la réserve s'applique sur le patrimoine existant au jour du décès et vendre sa maison principale ou sa résidence secondaire en viager fait sortir le bien de l'assiette du partage.

💰 Montant de la réserve héréditaire

Son montant est fixé par l’article 913 du Code civil :

  • à la moitié du patrimoine en présence d'un enfant ;
  • aux deux tiers s'il y en a deux ;
  • aux trois quarts si le défunt laisse trois enfants ou plus.

Vendre son bien en viager, c'est diminuer le patrimoine au jour de la succession ?

✅ Oui ! La vente en viager est souvent perçue par les enfants comme une sorte de « confiscation » de leur héritage familial. Pas par tous, mais par certains selon le cas de figure, car un bien vendu en viager sort complètement du patrimoine du propriétaire du bien (le vendeur) qui en retour perçoit une rente.

Pourquoi des parents vendent-ils leur bien en viager ?

En optant pour un viager, les parents n'ont pas forcément l'intention de pénaliser leurs enfants. Au contraire, ils souhaitent conserver toute leur autonomie financière sans les ennuyer. Grâce à la rente qu'ils vont percevoir, ils n'auront pas à solliciter financièrement leurs enfants pour assurer leur quotidien ou en cas de perte d'autonomie de pouvoir assumer financièrement leur départ en EPAD ou maison de retraite. La vente en viager évitera donc de faire des concessions ou de se restreindre pour subvenir à leurs besoins sans recourir à l'aide financière à laquelle les enfants sont légalement tenus.

Les enfants sont-ils vraiment tenus à une obligation alimentaire à l'encontre de leurs parents ?

✅ Oui, les enfants peuvent être tenus envers leurs parents à une obligation alimentaire : article 205 du Code civil : « Les enfants doivent des aliments à leurs père et mère ou autres ascendants qui sont dans le besoin ».

Pour éviter de solliciter une contribution financière des enfants (versement d'une somme d'argent), la vente du logement de famille en viager occupé des parents est une solution, voire la solution !

Quels sont les avantages fiscaux de la vente en viager par des parents ?

En vendant son bien immobilier, la rente reçue n'est imposable que partiellement selon l'âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.

 Age du crédirentier lors de l'entrée en jouissance de la rente  Fraction
imposable
 Fraction
non imposable
 Inférieur à 50 ans  70 %  30 %
 De 50 à 59 ans  50 %  50 %
 De 60 à 69 ans  40 %  60 %
 Supérieur à 69 ans  30 %  70 %

Pour que cela soit avantageux, il faut avoir au moins 70 ans n'est-ce pas ?

En effet, dès lors que le vendeur a plus de 69 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables.

Quelles sont les conditions impératives pour qu'une vente en viager soit valide ?

Pour que la vente en viager soit valable, il faut être l'unique propriétaire du bien en question (pas en démembrement de propriété, ni indivision) et ne pas faire l’objet d’une mesure de protection légale (tutelle ou curatelle ou sauvegarde de justice. ). Si le vendeur est sous tutelle, son tuteur doit impérativement obtenir l'accord du juge des tutelles qui validera ou non la vente en viager. Si vous êtes plusieurs propriétaires, il faudra l'accord de tous ! Si vous n'êtes pas dans l'une des situations particulières, c’est-à-dire que vous êtes une personne en pleine possession de vos moyens et de vos facultés intellectuelles : vos héritiers (descendants : enfants du couple et autres héritiers : conjoint survivant) ne pourront rien dire ni remettre en question la signature d'un contrat de viager.

Vendeur malade : les héritiers peuvent contester la vente ?

L'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont est atteint le vendeur au moment de la signature de l'acte de vente. De plus, sachez que si le vendeur décède dans les vingt jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. Son annulation peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal judiciaire. Le décès de ce dernier est considéré comme suspicieux.

Mais qu'est-ce exactement qu'une vente en viager ?

Vendre en viager consiste donc à vendre un bien en l’échange d’une somme versée immédiatement appelée « bouquet », suivi d'un versement périodique d’une rente durant le restant de la vie du vendeur.

Le vendeur reste propriétaire du bien sa vie durant ?

❌ Non. Sachez que le transfert de propriété intervient immédiatement et l'acquéreur devient juridiquement « propriétaire ». Dans le cadre d'un viager libre, il pourra en plus l'occuper immédiatement ; dans celui d'un viager occupé, il sera propriétaire de la « nue-propriété » et ce ne sera qu'au décès du ou des vendeurs qu'il sera pleinement propriétaire avec l’extinction de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation.

Le viager : un regain d'intérêt pourquoi ?

Si la vente en viager trouve de plus en plus d'adeptes, c'est parce qu'elle permet au vendeur ou crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l'essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou pensions. Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire ».


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