Promesse de vente ou compromis, quelles différences ?

Mis à jour par
le 18 mai 2022
Juriste chez PAP.fr

Une fois l'accord sur le prix de vente obtenu, acheteur et vendeur doivent le formaliser dans un avant contrat. De la promesse ou du compromis lequel choisir ? Et sur quelles bases faire son choix?

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Une fois l'accord sur la chose et le prix réalisé, vendeur et acquéreur doivent signer un avant-contrat. Il en existe deux : la promesse unilatérale de vente communément appelée promesse de vente et la promesse synallagmatique de vente communément appelée compromis de vente.

Que recouvre chacun de ces actes? Sont-ils équivalents? Quelles sont les différences? Enfin selon qu'on est acquéreur ou vendeur est-on avantagé par l'un ou l'autre de ces avant-contrats? Nous allons faire une comparaison sur les points essentiels.

La promesse et le compromis sont des avant-contrats

La promesse unilatérale de vente (promesse de vente) et la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) sont l'un comme l'autre des avant-contrats, ils précèdent l'acte définitif de vente entre acquéreur et vendeur. Ils ont pourtant des conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.

La promesse de vente engage uniquement le vendeur

Elle engage uniquement le propriétaire vendeur auprès de l'acheteur. Il lui promet de lui vendre son bien à un prix déterminé. Par cette promesse, l'acheteur bénéficie de manière exclusive d'une option d'achat avec une validité déterminée dans l'acte (généralement deux à trois mois).

En revanche, l’acheteur ne s’engage pas immédiatement à acheter. Pendant le délai défini dans la promesse, il peut choisir d’acheter, en « levant l’option », ou inversement, de ne pas acheter en ne « levant pas l’option ». Il possède en la matière une totale liberté de décision. En aucune manière l’acquéreur ne peut être contraint à acheter.

Toutefois, une fois que l’acheteur a levé l’option, il ne peut plus changer d’avis et refuser de signer l’acte de vente définitif. S’il ne lève pas l’option, il ne pourra plus prétendre récupérer l’indemnité d’immobilisation qu’il avait versée en signant la promesse.

La promesse de vente doit préciser la date de levée d'option de l'acquéreur.

Le compromis de vente engage le vendeur et l'acheteur

Il engage définitivement les deux parties: le vendeur à vendre et l'acquéreur à acheter. Les parties étant d'accord sur le bien et le prix, juridiquement le compromis «vaut vente».

En théorie, cela signifie que le transfert de propriété a lieu immédiatement, alors que le prix n’est pas payé, et que l’acheteur ne prend pas possession du logement. En pratique cependant, il est toujours prévu dans le compromis de reporter le transfert de propriété à la date de signature de l’acte définitif lorsque le prix de vente est totalement versé.

Si l'une des parties renonce à la transaction en dehors des causes légales et/ou contractuelles, l'autre peut l'y contraindre par la voie judiciaire et  prétendre à des dommages et intérêts.

Le compromis de vente doit préciser une date butoir à laquelle l'acquéreur devra faire savoir au vendeur s'il a ou non obtenu son prêt.

Les documents requis sont les mêmes

Que vous ayez opté pour un compromis ou une promesse de vente, vous devez fournir les mêmes documents au moment de la signature :

  • Les états civils complet du (des) vendeur(s) et de (des) acquéreur(s) et leurs signatures respectives;
  • Une identification précise du bien : adresse, type du logement, nombre de pièces et de chambres, surface, espaces extérieurs, dépendances, annexes, etc.
  • L'origine du bien (il doit être fait mention du précédent acte de vente et de l'identité du précédent propriétaire;
  • Le prix de vente du bien;
  • Le dossier de diagnostics techniques obligatoires;
  • Les documents pour la vente de lot en copropriété;
  • Le montant du séquestre et les conditions de paiement;
  • Les conditions de financement de l'achat;
  • Le délai de rétractation;
  • Les conditions suspensives s'il yen a;
  • La date prévue pour la signature de l'acte authentique.

Il demeure que, de par leur nature, il peut y avoir des informations propres à chaque avant-contrat

La signature se déroule de la même manière

La promesse de vente comme le compromis de vente peuvent  être rédigées et signés sans intermédiaire on dit alors qu'ils font l'objet d'une signature sous seing privé, ils peuvent également être signés devant notaire.

Nous recommandons toujours dans la mesure du possible de faire appel dès l'avant-contrat à un notaire, cela n'entraîne pas un surcout des frais de notaire.

Attention! La promesse unilatérale de vente consentie pour une durée supérieure à 18 mois, devra obligatoirement être réalisée par acte authentique c'est-à-dire devant notaire.

La promesse de vente doit être validée

Les deux actes ne sont pas soumis au même formalisme.

  • Le compromis de vente qu'il soit réalisé sous signature privée ou devant notaire est validé par les signatures des deux parties, sa validité n'est pas subordonnée à un enregistrement.
  • La promesse de vente pour être valable doit être constatée  par un acte authentique établi par un notaire ou lorsqu'elle est faite sous signature privée par un enregistrement auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivant son acceptation par le bénéficiaire (l'acheteur). N'importe laquelle des deux parties peut procéder à l'enregistrement, auprès du Trésor Public de son domicile.

A noter : Les droits d'enregistrement s'élèvent à 125 €, ils font partie des frais de notaire. Ils constituent donc un impôt supporté par l'acquéreur qui en sera redevable au moment de la signature authentique.

Les deux entraînent le versement d'un séquestre

La signature de la promesse de vente comme celle du compromis sont accompagnées du versement par l'acquéreur d'une somme correspondant à 5 à 10% du prix de la vente. Cette somme sera imputée sur le prix du bien au moment de la signature de l'acte définitif. Si la transaction ne se faisait pas hors conditions prévues (délai de rétractation, conditions suspensives) le montant restera acquis au vendeur en dédommagement.

A noter :  pour le compromis on parle en général de dépôt de garantie tandis que pour la promesse de vente on se réfère à une indemnité d'immobilisation.

L'acheteur a un délai de rétractation identique

Pour les deux avant-contrats, seul l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Il doit signifier sa rétractation par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le délai courre à compter du lendemain de la remise en main propre de l'acte lorsqu'il est signé devant notaire, ou dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant l'avant-contrat lorsque cela s'est fait sous signature privée.

Les conditions suspensives sont identiques

Pour une promesse de vente comme pour un compromis de vente, les parties peuvent décider dans l'avant-contrat de prévoir des conditions suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de la transaction si une des conditions prévues se réalisait. Dans ce cas l'acquéreur récupère le séquestre versé lors de la signature et le vendeur ne peut prétendre à sa conservation.

Les conditions suspensives les plus fréquentes sont:

  • la condition liée à l'obtention d'un prêt;
  • la condition liée à l'exercice du droit de préemption par la commune;
  • la condition liée à la découverte d'une servitude d'urbanisme grave.

Le vendeur ne peut se rétracter dans aucun des cas

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, le vendeur ne dispose pas d'un droit de rétractation. Dès qu'il a signifié son accord, il est obligé de vendre. En cas de refus, l'acheteur peut le poursuivre en justice.

Une nuance est à apporter lorsqu'il s'agit d'une promesse de vente, elle tient au moment où le vendeur manifeste son retrait de la vente.

  • s'il se retire avant que l'acheteur n'aie levé l'option, seuls peuvent lui être demandés des dommages et intérêts;
  • s'il se retire après que l'acheteur aie levé l'option: la vente est considérée comme effective. L'acquéreur peut obtenir une vente forcée et des dommages et intérêts devant un juge.

A la différence du compromis de vente où le vendeur a besoin d'une renonciation explicite de l'acquéreur, ou d'une décision de justice pour être complètement désengagé à l'égard de celui-ci, la non levée d'option de l'acquéreur lui rend sa liberté à la date butoir prévue dans l'avant-contrat.

   Promesse de vente  Compromis de vente
Qui est engagé                          Vendeur                         Acheteur et vendeur
Quelle obligation Consentir une option exclusive d'achat  à un prix et pendant une période déterminés (2 à 3 mois)  L'acquéreur s'engage à acheter et le vendeur
 à vendre aux prix et conditions arrêtés
Le délai de rétraction  OUI : 10 jours pour l'acquéreur OUI:  10 jours pour l'acquéreur
Séquestre  OUI  (Indemnité d'immobilisation):  5 à 10% du prix de vente OUI (Dépôt de garantie)  5 à 10% du prix de vente
Conditions suspensives Possible Possible
Enregistrement OUI  si signature privée dans les 10 jours de la signature NON
Rétractation du vendeur NON NON

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