Qu'est-ce qu'une servitude de passage ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 21 février 2023
Juriste chez PAP.fr

Vous êtes sur le point d'acquérir un bien et le notaire vous révèle l'existence d'un droit de passage ou plus exactement d'une servitude de passage. Ne fuyez pas... on vous dit tout !

La servitude de passage n'est pas très populaire et souvent à l'origine de conflits.
La servitude de passage n'est pas très populaire et souvent à l'origine de conflits. © Beyhanyazar/GettyImages

Définition d'une servitude de passage

Une servitude est une contrainte qui limite les conditions d'utilisation d'un bien immobilier (article 637 du Code civil). Juridiquement, rappelons que la propriété est « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Cela signifie que quand on est propriétaire, on l'est pleinement et nous sommes seul décisionnaire de le vendre, de le louer ou de le donner, de le démembrer : plus simplement, d'utiliser son bien. Ce droit de propriété peut être restreint par une servitude. On les retrouve souvent dans le titre de propriété. Elles peuvent être de droit privé ou d'utilité publique prévues par le Code de l’urbanisme, le Code rural, le Code forestier, etc. 

La servitude de passage est une servitude de droit privé. Elle concerne une propriété privée qui doit supporter une contrainte au profit d'une autre propriété appartenant à une personne différente. 

Y a-t-il une différence entre un droit de passage et une servitude de passage ?

On parle d'un droit de passage quand on évoque le droit donné à un occupant pour rejoindre la voie publique et de servitude de passage quand on parle du propriétaire qui doit subir et consentir le passage sur sa propriété, car le voisin est enclavé. 

Une servitude de passage consiste-t-elle à donner un droit de passage à son voisin ?

Oui, en quelque sorte. La servitude de passage donne au propriétaire du terrain dit enclavé un droit de passage sur la parcelle détenue par un autre propriétaire, en l’occurrence vous. Vous qui consentez ce droit de passage, vous vous retrouvez avec un bien avec une servitude de passage qui se transmettra avec la vente du bien.

C'est quoi un terrain enclavé ?

Un terrain enclavé est un terrain qui n'a, pour accéder à la voie publique, aucune issue ou une issue insuffisante. Les juges ont un pouvoir souverain pour apprécier si un terrain est ou non enclavé. Ainsi, lorsque le terrain est desservi par un chemin impraticable, trop pentu ou trop étroit alors que son utilisation nécessite l'usage d'une voiture, il est considéré comme enclavé. En revanche, si l'accès n'est que seulement incommode ou ne présente que des inconvénients mineurs et faciles à corriger, le terrain n'est pas enclavé (Cour de cassation, 3e ch, du 24 juin 2008).

Le terrain A est entouré de parcelles B, C et D, qui appartiennent à d'autres propriétaires. Il est donc enclavé puisqu'il est impossible d'accéder à la rue sans passer chez l'un des voisins. © PAP

Le propriétaire d'un terrain enclavé est-il en droit de réclamer un droit de passage ?

Dès lors qu'une propriété n'a pas d'accès ou un accès insuffisant à la voie publique, on dit qu'elle est enclavée. Son propriétaire est donc fondé à réclamer à son voisin, et moyennant une indemnité, un droit de passage pour accéder à la voie publique (article 682 du Code civil).

Seul le propriétaire du terrain enclavé a le droit de demander un droit de passage sur le ou les terrains de ses voisins. Le locataire, en revanche, ne peut l'exiger, sauf à passer par son propriétaire.

Si le terrain enclavé est inconstructible : on peut l'exiger quand même ?

Oui ! Cette servitude s'applique, même si le terrain est inconstructible (Cour de cassation, 30 mai 1996). Si c'est le propriétaire lui-même qui est à l'origine de l'enclavement de son terrain, notamment par le biais de travaux d'aménagement ou de construction, il ne peut exiger une servitude de passage.

Peut-on refuser un droit de passage ?

Si le terrain est véritablement enclavé : non.

Qui décide du tracé du droit de passage ?

C'est le Code civil qui dicte les règles. En effet, le choix du tracé doit être le plus court entre la propriété enclavée et la voie publique. Toutefois, un tracé plus long est possible dès lors qu'il est moins dommageable pour la propriété traversée (article 683 du Code civil). 

Pour accéder à la voie publique, le propriétaire du terrain A va demander un droit de passage sur le terrain C, matérialisé ici par des pointillés. © PAP
Si pour traverser les fonds B et C, on doit fortement endommager les deux terrains (plantations de beaux arbres par exemple), le passage pourra être placé sur le terrain D, si celui-ci n'est pas bâti ou inexploré. © PAP

Comment mettre en place une servitude de passage ?

Le mieux est de concrétiser cet accord dans une convention devant notaire (tracé de la création de la route, largeur, emplacement du passage, utilisation, montant de l'indemnité, entretien de la servitude. etc.). L'avantage d'un acte authentique est qu'il fait obligatoirement l'objet d'une inscription aux services de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques). Ils sont donc opposables aux tiers, c'est-à-dire aux personnes autres que celles ayant signé cette convention. En cas de vente, les notaires consultent les fichiers et inscrivent cette servitude dans l'acte de vente.

Toutefois, rien ne vous interdit de concrétiser cet accord uniquement par acte sous seing privé, c'est-à-dire sans l'intervention d'un notaire à la rédaction de l'acte.

En cas de désaccord sur le tracé, que se passe-t-il ?

À défaut d'accord, ils auront recours à la justice. Dans tous les cas, les voisins doivent pouvoir bénéficier d'un passage suffisant eu égard aux besoins. Le juge saisi va décider du tracé du passage ainsi que du montant de l'indemnité à attribuer au propriétaire subissant la servitude.

Qui a la charge de l'entretien du passage ?

En principe, c'est à celui qui bénéficie de la servitude qu’incombent les frais d’entretien du passage. Mais si le passage est utilisé par le propriétaire du terrain sur lequel s’exerce la servitude, ces frais seront partagés. Dans tous les cas, il faut se référer à la convention.

Un petit conseil, il nous apparaît important de préciser à votre assureur que vous devez un droit de passage à votre voisin pour intégrer dans le contrat d'assurance habitation cette variable. En cas de sinistre, on ne sait jamais. Il en est de même du bénéficiaire.

Quel prix pour un droit de passage ?

En tant que bénéficiaire du droit de passage, vous devez indemniser le propriétaire du terrain traversé. Son montant varie en fonction du dommage que lui cause cette servitude. En fait, plusieurs types de dommages peuvent faire l'objet d'une indemnisation :

  • ceux directement causés par la réalisation du chemin (construction du passage, arbres et végétations enlevés, perte de terrain...) ;
  • ceux relatifs à l'utilisation du passage lui-même (bruit, les allers et retours...) ;
  • ceux résultant de la dévalorisation du bien en cas de revente du fait de la servitude de passage (dépréciation : décote).

Par ailleurs, s'il est nécessaire de construire un chemin ou une route pour accéder à la voie publique, les frais de construction ainsi que les frais d'entretien sont à la charge du propriétaire désenclavé. Mais une convention contraire est tout à fait possible. De plus, si ce passage est utilisé en commun entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant, les frais d'entretien et de réparation sont partagés entre eux (Cour de cassation, 22 mars 1989).

Comment connaît-on l'existence d'une servitude de passage ?

Si la servitude a été établie devant notaire, sa mention au Service de la publicité foncière assure de façon certaine sa connaissance lors de toutes les ventes immobilières. Sinon, c'est du déclaratif de la part du vendeur. D'ailleurs, la loi rend obligatoire la déclaration des servitudes par les vendeurs.

Les vendeurs sont tenus de déclarer au notaire toutes les servitudes du bien ? 

Oui... Avis aux vendeurs ! L’article 1638 du Code civil rend obligatoire pour le vendeur la déclaration des servitudes non apparentes dans le contrat de vente, lorsque ces servitudes sont de telle importance que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues. En cas de non-respect de cette obligation, l’acquéreur pourra demander soit la résiliation de la vente ou demander des dommages et intérêts. Une procédure proche de celle que l'on peut engager en cas de vices cachés.

Quelle différence entre une servitude de passage légale et une servitude de passage conventionnelle ?

On parle de servitude légale de passage lorsqu'un terrain est enclavé. Le Code civil oblige le voisin à consentir cette servitude. L'obligation découle de la loi ; elle est dite légale. De fait, la servitude de passage est dite conventionnelle quand elle relève de l'accord amiable et exclusif des voisins si le terrain est juste difficile d'accès par exemple.

Qu'entend-on par servitudes non apparentes ?

Sachez que les servitudes peuvent être apparentes ou non apparentes (article 689 du Code civil). Elles sont apparentes dès lors qu'existe un ouvrage visible, tel qu'une porte, une canalisation... Elles sont, en revanche, non apparentes lorsqu'elles ne présentent aucun signe extérieur, telle l'interdiction de construire comme la servitude non aedificandi (servitude de cour commune).

Pourquoi certaines servitudes de passage sont dites perpétuelles ?

On dit qu'une servitude est perpétuelle quand elle constitue un tout indissociable avec la propriété à laquelle la servitude se rattache. Elle suit le bien en quelque main qu'il passe.  

Droit de passage à pied ou en voiture ?

La servitude de passage peut aussi bien être accordée à des personnes physiques (accès à pied), qu'à des véhicules, qu'à des canalisations d'eau potable en sous-sol, qu'au passage d'animaux (troupeaux par exemple). On doit même pouvoir retrouver encore dans certains documents notariés le droit de passage en brouette.

Littoral : existe-t-il une servitude de passage piétonnier ?

Oui ! Les propriétés privées riveraines du domaine public maritime sont grevées, sur une bande de trois mètres de largeur, d’une servitude de passage destinée à assurer exclusivement le passage des piétons.

Quelles différences entre une servitude continue et discontinue ? 

Selon l'article 688 du Code civil, les servitudes sont continues ou discontinues. Les premières sont celles qui existent tout le temps sans avoir besoin d'une intervention humaine comme la servitude de vue (fenêtre donnant sur la propriété voisine). Tandis que les secondes, les discontinues, sont celles qui ont besoin de l'homme pour être exercées comme la servitude de passage.

Les différences entre servitude active et passive

  • La servitude est dite active pour le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude.
  • Elle est passive pour le propriétaire du fonds qui la supporte. 

C'est la même différence entre un fonds servant et fonds dominant ?

Oui, tout à fait. Le terrain enclavé est appelé fonds dominant et le fonds servant est celui qui doit le droit de passage.

Comment prend fin une servitude de passage ?

Une servitude de passage prend fin de 3 façons :

  • par l’impossibilité de l'utiliser (exemple : destruction du fonds) ;
  • par la confusion des fonds, c’est-à-dire la réunion des deux propriétés par un seul ;
  • par le non-usage pendant 30 ans.

Pour faire constater la fin d'une servitude, il est important de se rendre chez le notaire afin d'établir un acte notarié constatant la fin de la servitude. En cas de litige entre les principaux intéressés sur la réalité de l'extinction, il leur appartiendra de saisir le tribunal judiciaire. Toujours est-il que l'acte devra être publié auprès du Service de la publicité foncière.

Est-ce que le bénéficiaire de la servitude de passage peut renoncer à une servitude de passage ?

Oui ! Le propriétaire du fonds enclavé est parfaitement libre de renoncer conventionnellement à cette servitude légale qui avait été aménagée et de laisser volontairement son terrain enclavé.

En cas de vente, les nouveaux acquéreurs pourront toujours invoquer l'article 682 du Code civil pour faire établir sa servitude de passage.

Quelles sont les contraintes d'une servitude de passage ?

Selon le type de servitudes, la gêne occasionnée est plus ou moins étendue, mais la servitude de passage n'est pas très populaire et souvent à l'origine de conflits. Elle crée une grande entorse au droit de propriété. Durant toute votre possession, vous serez contraint. Vos voisins peuvent revendre et les relations de voisinage changer... Puis vendre un bien auquel est attachée une servitude de passage entraîne nécessairement une décote. 


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