Comment borner votre terrain ?

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Pour savoir où s'arrête une propriété et où commence celle du voisin, le bornage est indispensable.

Le bornage consiste à déterminer la limite séparative de deux propriétés contiguës et à les marquer par des repères matériels : les bornes. Bien que le bornage ne soit pas obligatoire, il permet de définir très précisément les limites d'une propriété. Vous éviterez ainsi tout litige avec votre voisin si vous décidez de construire un mur ou d'édifier une clôture séparative. Notez que si vous veniez à empiéter sur le terrain de votre voisin, ce dernier serait en droit de vous contraindre à les démolir. Autre intérêt non négligeable du bornage : s'assurer, lors de l'acquisition d'un terrain, que la superficie indiquée par le vendeur correspond bien à la réalité.

Dorénavant, le bornage des terrains destinés à la construction d'un immeuble d'habitation ou mixte (habitation et professionnel) est obligatoire si le terrain est un lot d'un lotissement, s'il est issu d'une division réalisée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté (Zac) ou s'il est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine. A défaut, le bénéficiaire peut demander la nullité de la vente dans le délai d'un mois suivant la signature chez le notaire de l'acte de vente définitif. Toutefois, le bénéficiaire perd tout recours si l'obligation de bornage qui faisait défaut dans l'avant-contrat est indiquée dans l'acte de vente définitif.

Plus généralement et lorsque le terrain n'est pas concerné par les trois hypothèses évoquées ci-dessus, le bornage dudit terrain n'est pas obligatoire. Simplement, l'avant-contrat doit uniquement préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. Le défaut de cette mention entraîne également la nullité de la vente.

 Les conditions d'un bornage

  • Contiguïté des terrains. La contiguïté implique d'une part que les terrains se touchent et d'autre part qu'ils appartiennent à deux propriétaires différents. Ainsi, vous ne pouvez procéder au bornage si votre fond est séparé de celui de votre voisin par un cours d'eau domanial, une voie ferrée ou un chemin public. En revanche, les terrains sont considérés comme contigus s'ils sont séparés par un ruisseau, un fossé ou un sentier. De plus, les terrains doivent être des propriétés privées. Autrement dit, n'espérez pas procéder au bornage de votre terrain s'il est contigu au domaine public.
  • Absence de délimitation antérieure. Le terrain ne doit pas avoir déjà été borné. En effet, le bornage a une valeur définitive qui ne peut plus être remise en cause.
  • Qualité du demandeur. Tout le monde n'a pas forcément qualité pour demander le bornage. Cette action n'est ouverte qu'aux personnes titulaires d'un droit réel sur la chose : propriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier (en cas de démembrement de propriété), indivisaire... En revanche, un locataire n'a pas qualité pour agir en bornage. En cas d'accord entre les parties, le bornage sera amiable. Dans le cas contraire, il résultera d'une décision judiciaire.

Comment se déroule le bornage ?

Le géomètre expert convoque les deux parties pour définir contradictoirement les limites du terrain. Il doit pour cela consulter les titres, les plans de propriété et prendre l'ensemble des mesures nécessaires. Ensuite, il établit un procès-verbal d'abornement, le fait signer par les parties puis matérialise la limite séparative du terrain en y posant des bornes. Particularité de ces dernières : leurs têtes respectives doivent demeurer apparentes au ras du sol. Dès lors que ce procès-verbal est accepté et signé, il a force de loi entre les parties. En clair, vous devez en respecter le contenu. En outre, pour le rendre opposable aux acquéreurs successifs de la propriété, n'oubliez pas de le faire publier à la conservation des hypothèques. A défaut de publication, il n'a de valeur qu'entre les signataires.

Bon à savoir : afin de diminuer les frais d'experts, il est conseillé de s'entendre avec son voisin sur le choix du géomètre. Les frais peuvent être ainsi partagés par moitié. Le coût d'un bornage dépend de nombreux paramètres, telles la superficie du terrain, sa difficulté d'accès, la consultation des pièces par le géomètre...

L'article 646 du Code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contiguës ». S'il refuse, vous avez la possibilité de saisir le juge d'une action en bornage. Le tribunal compétent est le tribunal d'instance du lieu de la situation des terrains. Le recours à un avocat n'est donc pas obligatoire. Le juge va rechercher, d'après les titres, les contenances des parcelles litigieuses puis désignera un géomètre expert afin d'établir, comme pour un bornage amiable, un procès-verbal d'abornement. Ce dernier est signé par les deux parties ou, à défaut, homologué par le tribunal. Les frais concernant l'achat et la plantation des bornes sont partagés pour moitié. En revanche, les frais d'arpentage et de mesurage sont supportés par les parties en proportion de la contenance de leurs terrains respectifs. Pour plus d'informations : vosdroits.service-public.fr et le site des géomètres-experts : www.geofoncier.fr

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