Mur mitoyen : quelles obligations ?

Publié par & le

Un mur sépare votre maison de celle de votre voisin. A qui appartient-il ? Comment se répartissent les charges attenantes ? Pour garder de bonnes relations avec votre voisin, soyez au point sur vos droits et vos devoirs concernant le mur mitoyen... et n'oubliez jamais deux mots clés : accord et entente.

Pour délimiter vos propriétés, un mur se dresse entre votre maison et celle de votre voisin. S'il s'agit d'un ouvrage maçonné, scellé au sol, construit sur une hauteur d'au moins un mètre, on peut alors parler de mur mitoyen. Contrairement à ce que l'on pense, un mur mitoyen n'appartient pas pour moitié aux deux voisins. Il est considéré comme une indivision forcée qui est une forme de copropriété. Chacun des voisins est donc copropriétaire de l'édifice, à condition que les deux propriétés privées concernées soient contiguës et que le mur soit bien édifié en limite de terrain. Si l'un des terrains mitoyens est construit et l'autre non, le mur séparatif est considéré comme appartenant au propriétaire de la maison.

Un mur mitoyen peut être en partie privé si les deux bâtiments qu'il sépare ne sont pas de la même hauteur. Dans ce cas, il est mitoyen seulement jusqu'au sommet du logement le plus bas. Au-delà, il est privatif et appartient au propriétaire du logement le plus haut.

Mitoyen sauf preuves contraires

Le mur séparatif est réputé mitoyen, sauf preuves contraires. C'est le cas si l'un des voisins possède un titre de propriété prouvant que le mur lui appartient. Il en va de même si le mur comporte des caractéristiques spécifiques d'un seul côté, comme des tuiles, des ardoises, une inclinaison, etc. ; le mur est alors censé appartenir au voisin concerné par ces signes distinctifs. Enfin, si l'un des propriétaires peut prouver que lui seul a entretenu ou réparé le mur séparatif pendant plus de trente ans, le mur est présumé lui appartenir.

Cette présomption de propriété basée sur l'entretien du mur pendant plus de trente ans prédomine même sur un titre prouvant le caractère mitoyen de la séparation.

Créer une mitoyenneté

Si vous voulez construire un mur pour délimiter la séparation entre votre propriété et celle de votre voisin, vous pouvez lui proposer de créer une clôture mitoyenne. En zone urbaine, il ne peut refuser. La mitoyenneté s'établit par un acte signé devant notaire qui est conservé au bureau des hypothèques.

Si un mur existe déjà, et qu'il se situe bien en limite de propriété et non sur le seul terrain du voisin, vous avez toujours la possibilité de demander la mitoyenneté. Le voisin ne peut pas s'opposer à votre demande. Le prix fixé sera alors égal à la moitié de la valeur du mur et de sa surface au sol, évalué au moment de l'achat.

Il est possible également de renoncer à une mitoyenneté. Le copropriétaire cède alors la totalité de la propriété à son voisin, et se libère ainsi des obligations d'entretien et de réparation. Cette renonciation n'est pas possible quand le mur mitoyen est inclus dans une construction.

Entretien en commun

De même que les coûts de construction sont partagés en cas de création d'un mur mitoyen, les coûts d'entretien et de réparation sont répartis entre les deux copropriétaires (article 655 du Code civil). La répartition est égale si le mur est entièrement mitoyen. En revanche, si une partie est privative, la participation aux frais d'entretien est proportionnelle à la part possédée par chacun.

Les travaux sont systématiquement partagés quand ils sont utiles à la bonne conservation de l'édifice. Les copropriétaires doivent donc, sauf urgence, s'accorder sur la nature des travaux, ainsi que sur le choix de l'entrepreneur et des matériaux. Si les réparations ou reconstructions sont rendues nécessaires du fait d'un seul voisin, le responsable est tenu de les effectuer à ses frais.

Ouverture interdite

Il n'est pas possible de pratiquer d'ouvertures, ni porte ni fenêtre, dans un mur mitoyen, sans demander l'accord du voisin (article 675 du Code civil). De manière plus large, les copropriétaires ne peuvent effectuer de travaux qui porteraient préjudice à la solidité de l'édifice.

 Surélévation du mur

Chaque copropriétaire a des droits sur le mur mitoyen. Il peut ainsi le surélever (article 658 du Code civil), à condition que le mur mitoyen soit en état de supporter l'exhaussement, de respecter les règles locales d'urbanisme et dans la mesure où cela ne constitue pas un trouble anormal du voisinage. Ces travaux peuvent se faire sans l'accord du voisin, mais il est préférable de l'en avertir, ne serait-ce que par courtoisie. Le coût est bien sûr à la charge de celui qui engage les travaux et la partie surélevée est considérée comme privative. De même, le voisin peut adosser une construction au mur mitoyen, du côté donnant sur son terrain. Mais avant de ce faire, il doit obtenir le consentement de son voisin. Ce dernier va vérifier que le projet ne lui porte pas préjudice et ne compromet pas la solidité du mur, avant de se prononcer.

Plantations côté mur

Chaque copropriétaire peut habiller comme il l'entend son côté du mur, en y accrochant ce qu'il souhaite (article 671 du Code civil). Il peut faire pousser des plantes grimpantes et fixer les treillages nécessaires. Dans ce cas, il n'est pas tenu de respecter les distances réglementaires habituellement appliquées pour planter des végétaux. En principe, leur hauteur est limitée à celle du mur. Ces plantations ne doivent pas endommager le mur ni nuire au voisin. Si une plantation est à l'origine de dégradations sur le mur, l'auteur assume seul la réparation des dommages.

VIDEO : Vendre sans agence

Vous vous interrogez sur le meilleur moyen de votre bien : avec ou sans agence ? Vous pensez peut-être que l’intervention d’un agent immobilier est indispensable ? Dans cette vidéo, on vous explique pourquoi c’est simple de vendre sans agence. Pour ça, on revient sur plusieurs idées reçues.

Voir la vidéo

VIDEO : Agents immobiliers : peut-on s'en passer ?

C'était le dossier du jour dans La Quotidienne, sur France 5 : 46% des Français ont une mauvaise image des agents immobiliers ! Rémunérations jugées excessives, manque de transparence, pas assez à l’écoute leurs clients : bref, les professionnels de l’immobiliers sont loin d’avoir la côte ! Alors...

Voir la vidéo

VIDEO : Trois raisons d'investir dans l'immobilier

Acheter un logement pour le louer, c’est un bon moyen de se constituer un patrimoine et de d’assurer des revenus réguliers.

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Avant d'arborer votre jardin, mieux vaut connaître les règles applicables par rapport à vos voisins. Distances à respecter, recours en cas de litige...

Propriété enclavée et droit de passage. Que peut demander le propriétaire d'un terrain enclavé à son voisin ? Comment le droit de passage est-il mis en place ?

Troubles du voisinage. Comment réagir face aux bruits de voisinage? tenter les solutions amiables (médiateur, ou conciliateur) et/ou saisir le tribunal de proximité ou judiciaire ...

Clôturer un jardin. Comment clôturer un jardin, les règles à respecter, le mur mitoyen, les frais, construire un mur.