Décès du locataire : les obligations de la famille vis-à-vis du propriétaire

Le décès oblige la famille à procéder rapidement à diverses formalités liées au décès. Il faut, dans des délais évidemment très brefs, faire constater le décès, le déclarer en mairie et organiser les obsèques. Ensuite, les démarches varient selon la situation familiale et patrimoniale du défunt.

👤 Le défunt vivait seul dans le logement loué

La personne décédée était locataire de son logement qui constituait sa résidence principale. Le contrat de location est donc soumis à la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement à l'article 14. La famille doit avertir le propriétaire et lui adresser un acte de décès. Le bail est résilié de plein droit à la date du décès, sans nécessité de donner congé ni de respecter un délai de préavis. Si un notaire intervient, c’est généralement lui qui envoie l’acte au propriétaire

👉 Qui doit vider l'appartement d'un défunt et dans quels délais ?

Aucun préavis n’est requis, mais le logement ne peut être libéré immédiatement. Les héritiers doivent avoir le temps de vider les lieux. En général, cela prend un à deux mois. Aucun délai légal n’est fixé, un accord avec le propriétaire est donc nécessaire pour fixer la restitution des clés et l’état des lieux.

👉 Qui paie le loyer et résilie le bail en cas de décès ?

👉 Comment récupérer un logement après le décès du locataire ?

Informé du décès, le propriétaire doit rester en contact avec les héritiers pour suivre la libération du logement. Une fois la date fixée, un état des lieux est réalisé avant la restitution des clefs, déterminant l’usage du dépôt de garantie.

👉 Quel est le sort du dépôt de garantie ?

Sans notaire, les héritiers règlent les comptes avec le propriétaire. L’un d’eux peut être mandaté pour signer l’état des lieux et gérer les formalités. Le dépôt de garantie couvre le solde : s’il n’y a ni dettes ni dégradations, il est restitué. Sinon, des retenues peuvent s’appliquer, voire exiger un complément des héritiers.

👉 Qui est responsable des dettes d'une personne décédée ?

Les héritiers doivent payer les impayés du locataire (loyers, charges, réparations) après déduction du dépôt de garantie. Ils restent redevables des dettes, sauf s’ils refusent la succession.

👥 Le défunt ne vivait pas seul

Si un proche vivait avec le locataire décédé, il peut, selon son lien avec le défunt et la durée de cohabitation, demander le transfert du bail. L’époux survivant est automatiquement protégé.

👉 Le locataire défunt était marié ou pacsé

Si le défunt était marié, l’époux survivant devient automatiquement cotitulaire du bail et peut rester dans les lieux. Il doit simplement informer le bailleur du décès. La loi Alur du 24 mars 2014 étend ce droit aux partenaires pacsés. Cette cotitularité, prévue par l’article 1751 du Code civil, ne concerne que la résidence principale. Pour une résidence secondaire, le survivant ne peut invoquer ni cet article ni l’article 14 de la loi de 1989.

Transfert du bail : qui en bénéficie ?

Pour transférer le bail, le proche du défunt doit informer le propriétaire par courrier. La loi n’impose aucun délai ni formalisme, mais un envoi en recommandé avec justificatifs est conseillé. Le bail en cours est simplement transféré et se poursuit aux mêmes conditions, sans nécessité d’un nouveau contrat. Lors du renouvellement, les parties peuvent toutefois formaliser ce transfert.

⚠️ Si plusieurs personnes demandent le bail, le juge vérifie l’existence d’une communauté de vie et tranche en fonction des intérêts en présence (enfants en bas âge, état de dépendance…).

Pas d’héritier : le propriétaire peut-il récupérer le logement sans délai ?

❌ Non ! Si le locataire décède sans héritier, le bail est résilié automatiquement, mais le propriétaire ne peut pas récupérer immédiatement le logement. Il doit saisir le service du Domaine pour qu’un curateur inventorie les biens du défunt.

Il peut aussi demander au tribunal la désignation d’un huissier. Si aucun bien de valeur n’est trouvé, un procès-verbal de carence lui permet de reprendre le logement. Sinon, les objets sont placés en garde-meuble, aux frais du propriétaire, qui peut ensuite se rembourser sur la succession.