Préavis réduit : les motifs liés à l'emploi du locataire

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Locataire : quel est votre préavis ?

L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec délai de préavis d'un mois ».

La mutation professionnelle

La mutation permettant de bénéficier du préavis réduit suppose nécessairement une décision prise par le supérieur ou l'employeur du locataire.

Il y a cependant une incertitude sur la durée du préavis lorsque le locataire a demandé sa mutation. Une réponse ministérielle (Rép. Min. n°47238 AN, 10 mars 1997, p. 1239) est venue préciser que la mutation, pour permettre un préavis réduit, devait s'imposer au locataire,

  • soit qu'elle provient d'une décision unilatérale de l'employeur,
  • soit qu'elle est voulue par l'employé, dans la mesure où la décision définitive est subordonnée à la volonté de l'employeur.

Les juges sont donc enclins à reconnaître un préavis réduit aux locataires qui ont souhaité leur mutation même s'ils se déterminent au cas par cas. Ainsi, il a pu être jugé que n'est pas une mutation professionnelle, le fait pour un locataire de quitter sa ville pour des raisons professionnelles mais à la suite d'une demande de changement faite par lui (Tribunal d'Instance de Paris XXe, 24 mars 1987 ; Cour d'appel de Versailles, 1re chambre, 2e section, 14 décembre 2005).

Indifférence du lieu de mutation

Permet au locataire un délai de préavis réduit, la mutation professionnelle, peu importe le nouveau lieu d'affectation du locataire. Ainsi, pour bénéficier du préavis réduit, il n'est pas nécessaire que le locataire justifie d'un domicile dans une autre ville (Cour de cassation, 3e civ, 22 octobre 2003). Il n'y a donc pas lieu de rechercher si la mutation devait nécessairement obliger le locataire à changer de lieu de domicile (Cour d'appel de Paris, 12 mars 1997).

Moment de la mutation

Une certaine concomitance entre le congé et la mutation est exigée. Ainsi, la jurisprudence a décidé que le congé donné près de quatre mois après la mutation du locataire ne peut être considéré dans le cadre de l'aléa professionnel permettant un délai de préavis réduit (Cour d'appel de Besançon, 30 janvier 2001).

Bénéficiaire du préavis réduit

C'est la mutation du titulaire du bail qui permet le bénéfice d'un préavis réduit. Ainsi, la mutation du concubin du locataire ne permet pas de réduire le préavis à un mois (Cour d'appel de Dunkerque, 14 novembre 1984).

Toutefois, lorsqu'il existe une communauté de vie (époux, partenaires pacsés et concubins notoires), le conjoint de la personne touchée par l'évènement, peut également bénéficier du préavis réduit.

En colocation, c'est seulement le colocataire concerné par la mutation qui peut bénéficier du préavis et non l'ensemble des colocataires (Cour d'appel de Paris, 11 mars 2004).

La perte d'emploi

Comme pour le motif de mutation professionnelle, la jurisprudence exerce un contrôle étroit sur la notion de perte d'emploi. Le perte d'emploi ne saurait concerner une activité libérale ou commerciale. Un locataire qui n'est pas salarié ne peut être licencié et ne peut donc pas bénéficier d'un délai de préavis réduit (Cour de cassation, 3e civ., 18 juin 2002). Le locataire doit prouver la perte d'emploi : en revanche, il n'a pas à justifier qu'il quitte la région (Cass. civ. 3e, 19 septembre 2012).

Sont exclus de la perte d'emploi, le changement d'activité volontaire, l'abandon de poste et la démission.

La non-reconduite d'un contrat à durée déterminée (CDD) permet au locataire de bénéficier du préavis réduit (Cour de cassation, civ. 3e, 8 juillet 2009).

Moment de la perte d'emploi

La perte d'emploi doit être effective au moment du congé. Ainsi la seule crainte du locataire d'être licencié ne suffit pas à réduire le délai du préavis à un mois.

En outre, le congé doit être donné à une date suffisamment proche de la perte d'emploi. La jurisprudence a déjà considéré par exemple qu'un congé donné onze mois et demi après la perte d'emploi ne permet pas au locataire de bénéficier d'un préavis réduit (Cour d'appel de paris, 2 octobre 1995). En revanche, le congé donné deux mois et demi après la notification de la rupture du contrat de travail ouvre droit à un préavis réduit (Cour d'appel de Paris, 10 février 1998).

Le bénéficiaire du préavis

Comme pour la mutation professionnelle, la perte d'emploi doit affecter personnellement le titulaire du bail et non la personne vivant dans le logement. Toutefois, les époux étant cotitulaires du bail à usage d'habitation, il suffit qu'un seul des époux ait perdu son emploi pour justifier du délai de préavis raccourci. Les juges étendent la règle aux partenaires pacsés et aux concubins notoires.

L'obtention du premier emploi

Pour l'appréciation du premier emploi, il convient de considérer la date d'affiliation au régime de sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail (Cour d'appel de Bordeaux, 9 décembre 1999).

Le nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi

Lorsque le locataire trouve un emploi après une période de chômage, il bénéficie d'un délai de préavis réduit à un mois. Il faut cependant que la perte d'emploi et le nouvel emploi interviennent au cours du bail (Cour d'appel de Bordeaux, 9 décembre 1999).

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