Comment se retirer d'un bail signé à deux ?

Cécile Nlend
Publié par Cécile Nlend
le 12 juillet 2023
Juriste chez PAP.fr

Le type de bail signé est fonction de l'usage prévu pour le logement et la nature du lien existant entre les locataires. Selon que les locataires sont liés par le mariage, le pacs ou simples concubins, le bail aura les mêmes effets ou non qu'une colocation et les effets restent différents en cas de séparation.

La clause de solidarité permet au bailleur de solliciter le colocataire sortant jusqu'à 6 mois après son départ.
La clause de solidarité permet au bailleur de solliciter le colocataire sortant jusqu'à 6 mois après son départ. © FGTrade/GettyImages

Quel bail pour un couple marié ou pacsé ?

Le bail de location d'une résidence principale pour un couple marié est généralement établi de la même manière que pour un couple non marié ou pour un locataire individuel sauf qu'il n'y a pas un seul, mais plutôt plusieurs titulaires du bail de location. Que le bail soit signé avant ou après le mariage, les époux ont les mêmes droits. Le locataire qui se marie après avoir signé le bail devra simplement adresser une demande de cotitularité au bailleur en l'informant de son mariage. Le bailleur ne peut pas lui refuser cette demande puisque de par le mariage le conjoint du locataire a un droit sur le logement notamment s'il s'agit du domicile conjugal tel que défini par le Code civil. Les époux sont cotitulaires du bail et ceci est vrai même lorsqu'un seul époux a signé le contrat de location.

👩‍❤️‍👩 Pour les personnes liées par un pacte civil de solidarité (Pacs), le bail doit être signé par les deux partenaires pour qu'ils soient cotitulaires. Seul le partenaire signataire du bail sera locataire. Bien que simple occupant, le partenaire non-signataire du bail est soumis aux obligations liées au bail pendant la durée du Pacs au titre de la solidarité des dettes pour les besoins de la vie courante.

Quel bail pour un couple non marié ?

Lorsque les locataires sont des concubins, on leur applique le même régime légal que pour des locataires qui n'ont pas de lien juridique entre eux ce malgré leur communauté de vie : le contrat de location est en un contrat de colocation. Les deux concubins doivent être signataires du bail, ce qui fait d'eux des cotitulaires du bail. Cela signifie qu'ils ont les mêmes droits sur le logement et les mêmes obligations vis-à-vis du bailleur.

👉 Mais il arrive qu'en cours de bail les signataires empruntent des chemins divergents. Que cela soit conflictuel ou non, un des cosignataires du bail peut vouloir quitter la location.

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Comment résilier un contrat de location qu'on a signé à deux ?

Louer un logement à deux en plus de partager une vie commune permet de mutualiser et donc de réduire le coût individuel de loyer et des charges inhérentes à la location. On peut signer un bail à deux lorsqu'on est un couple marié, pacsé ou en concubinage. Il peut également s'agir de proches (famille, ou amis), ou de personnes étrangères l'une à l'autre qui veulent partager les frais de location.

La résiliation du bail pour tous

Si les deux cosignataires veulent se retirer du bail d'habitation, on est dans une situation classique de fin de bail. Ils doivent adresser ensemble ou séparément une lettre de congé signée au bailleur en respectant le formalisme de résiliation du bail :

  • par courrier recommandé avec accusé de réception ; 
  • par notification d'huissier ;
  • par remise en main propre contre émargement.

Une fois la lettre de congé reçue, ils devront respecter la durée de préavis correspondant à leur situation : 1 mois en location meublé, 3 mois ou 1 mois si une des 11 conditions de préavis réduit est remplie en location vide.

📑 Lettre pour résilier son contrat de location vide

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis de trois mois

Le titulaire du bail doit réaliser l'état des lieux

À l’issue du préavis, un état des lieux sera réalisé avec remise des clefs. Ceci marquera la fin du contrat pour toutes les parties. Il ne restera plus au propriétaire qu'à restituer tout ou partie du dépôt de garantie à celui des locataires qui l'avait payé. Il dispose pour cela d'un ou deux mois selon que des dégradations ont été notées ou non dans le logement.

Comment un cotitulaire peut se retirer d'un bail en colocation ?

On parle de colocation lorsque les cotitulaires du bail ne sont ni mariés ni pascés : cela englobe aussi bien des concubins, des fratries, des amis que des inconnus qui décident de louer ensemble un bien. Lorsqu'un seul des deux cotitulaires du bail veut se retirer de la location, il doit adresser son congé au bailleur conformément au formalisme prévu. Il doit également respecter sa durée de préavis.

⏱️ Pendant la durée du préavis, il reste tenu du paiement du loyer. À la fin de son préavis,  il n'y aura pas d'état des lieux de sortie ni de restitution du dépôt de garantie partie. Cela s'explique par le fait que le bail se poursuit pour le locataire qui demeure dans les lieux. Le propriétaire n'est tenu à faire ses démarches qu'à la fin du bail de location, au moment où il reprend possession de son logement. C'est celui qui sera locataire à ce moment-là qui devra se soumettre à un état des lieux de sortie et c'est également à lui que sera restituée l'intégralité du dépôt de garantie.

👉 Le locataire sortant devra s'arranger avec celui qui reste dans les lieux pour récupérer sa quote-part de dépôt de garantie le cas échéant. S'il est remplacé par un nouveau colocataire c'est avec lui qu'il devra s'arranger.

Comment se retirer d'un bail après une séparation : mariage, Pacs ?

Lorsqu'un couple marié ou pacsé décide de dissoudre la communauté d'habitation suite à une séparation, c'est le Code civil qui réglemente le sort du domicile conjugal dans cette situation. Il y a deux cas de figure lors de la séparation d'un couple marié ou pacsé :

  1. un des conjoints ou partenaire du pacs veut quitter le logement ;
  2. le jugement résultant de la séparation attribue la jouissance du logement à l'un des conjoints ou partenaire du Pacs.

🖐️ Le couple qui se sépare (conjoints ou le couple pacsé) peut informer le bailleur de la séparation, mais ce n'est que la dissolution du Pacs ou le divorce qui aura une conséquence légale pour le bailleur Époux. Les cotitulaires devront notifier la dissolution de leur union au bailleur pour qu'il prenne en compte les impacts sur les obligations liées au bail.

Clause solidarité après la séparation

La solidarité entre les cotitulaires découle du contrat de location : on parle de clause de solidarité. Elle a une durée de validité limitée. Elle s'éteint 6 mois après l'expiration du bail pour les colocataires. Il existe une exception : le locataire sortant est remplacé par un nouveau colocataire et le remplacement est formalisé par la signature d'un avenant. La solidarité du locataire prend fin à la date de la prise d'effet de l'avenant au contrat de bail.

La solidarité découle du mariage ou du Pacs. Dans ce cas elle ne prendra fin qu'au moment où le divorce est prononcé ou le Pacs dissolu.

Qui doit payer le loyer en cas de séparation ?

Les locataires mariés

Les locataires mariés sont tenus solidairement de payer les loyers et les charges au titre des dettes du ménage. Cela vaut même pour celui des époux qui quitte le domicile. Cette solidarité subsiste même lorsque le juge aux affaires familiales attribue la jouissance du domicile conjugal à l’un des époux. L’époux qui quitte le domicile conjugal pendant la procédure de divorce a toujours une obligation vis-à-vis du propriétaire. Il reste redevable du paiement des loyers et des charges locatives vis-à-vis du bailleur. Si l'époux qui demeure dans les lieux est défaillant, le bailleur est en droit de se retourner contre l’époux qui a quitté le logement pour demander le paiement des loyers impayés.

⚠️ L’époux qui a quitté le domicile conjugal après l’ordonnance de non-conciliation et qui entreprend de louer un nouveau logement est seul redevable du paiement des loyers. Il ne bénéficie pas de la solidarité des dettes du ménage sur ce loyer.

Les locataires pacsés

Les locataires pacsés que le bail ait été signé par un seul ou par les deux partenaires sont tenus ensemble au paiement du loyer et des charges au titre de la solidarité des dettes pour les besoins de la vie courante, ce jusqu'à la dissolution du Pacs.

Les colocataires

Lorsque le contrat de location a été signé par deux locataires qui n'ont entre eux aucun lien juridique, en cas de séparation, un congé doit être donné en bonne et due forme par celui des colocataires qui ne veut plus être parti au bail. Le locataire partant reste tenu du paiement du loyer pendant le délai de préavis. Celui des locataires qui reste dans les lieux doit s'acquitter de la totalité du loyer. En cas de défaut de paiement du loyer, le locataire sortant pourra être sollicité par le propriétaire jusqu’à 6 mois après la fin de son préavis, mais pas au-delà conformément à la clause de solidarité. Si le locataire sortant avait un garant, celui-ci restera engagé dans les mêmes conditions que le locataire sortant. Si le locataire sortant est remplacé par un nouveau colocataire avec un avenant au bail signé :

  • le locataire sortant pourra s'arranger avec lui pour récupérer auprès de lui sa quote-part de dépôt de garantie ;
  • le locataire sortant ne pourra se voir opposer la clause de solidarité dans les 6 mois de la fin de son préavis si son ancien colocataire était défaillant à payer son loyer.

Comment se désolidariser d'un bail ?

La désolidarisation du bail d'habitation ne se limite pas à la seule volonté du locataire qui quitte les lieux.

👉 Dans un bail de colocation, c'est l'extinction de la clause de solidarité qui libère le locataire sortant. Sa solidarité prend fin 6 mois après la fin du bail du local ou dès la signature d'un avenant au bail intégrant un nouveau colocataire dans la location.

👉 L'époux ou le conjoint ne peut se désolidariser du bail qu'à la dissolution du Pacs ou lorsque le divorce est prononcé.


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