Mon locataire sous-loue illégalement, que faire ?

La sous-location est interdite, c'est l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui le dit. Le locataire ne peut sous-louer, ne serait-ce que pour quelques jours pendant ses congés, sauf si le propriétaire l'y autorise. La sous-location illégale est une faute grave sanctionnée par la loi. Toutefois, il faut distinguer sous-location et hébergement.

Distinguez sous-location ou hébergement

La sous-location est interdite par principe, elle n'est permise que si le propriétaire a donné son accord explicite. En revanche, le locataire a le droit d'héberger un proche sans l'autorisation du propriétaire. Quelle différence entre les deux situations ?

• Le lien de proximité : le plus souvent, le locataire ne connaît pas le sous-locataire, il n'y a pas de lien familial ou d'amitié entre le locataire et le sous-locataire. Si le locataire ne vit plus dans les lieux, il s'agira de sous-location.
• La contrepartie financière : la sous-location suppose une contrepartie financière, ce qui n'est pas le cas de l'hébergement.

👉 La distinction n'est pas toujours évidente et pour sanctionner la sous-location, il faut des preuves.

Amassez les preuves contre votre locataire

La détection de la sous-location illégale n'est pas toujours aisée. Vous pouvez prouver cette sous-location par tout moyen (témoignages, constat d'huissier, correspondance, etc.). Si le locataire en titre n'apparaît plus sur la boîte aux lettres, si le loyer est versé par un tiers que vous ne connaissez pas, accumulez ces preuves pour caractériser la sous-location.

🔎 Autre indice (d'actualité en cette période de JO) : si vous découvrez que votre logement est proposé sur des sites de location touristique, vous avez la preuve irréfutable que le locataire sous-loue le logement.

👩‍⚖️ Nous vous conseillons dans ce cas de faire constater l'annonce par un huissier, c'est la seule façon valable de constituer la preuve. Bien que cela implique des frais (entre 200 et 300 €), c'est une étape cruciale pour sécuriser une preuve officielle avant d'entamer toute action judiciaire.

Rupture du bail et/ou dommages et intérêts

Une fois la preuve en main, vous avez 2 options :

1. Résiliation du bail : vous pouvez choisir de donner congé au locataire à la prochaine échéance en invoquant la violation du contrat. Autrement dit, vous refusez de reconduire le bail pour un motif légitime et sérieux. Si l'échéance est lointaine ou le locataire de mauvaise foi, vous pouvez également saisir le tribunal afin de rompre judiciairement le contrat de location avant son échéance. Attention toutefois, toute procédure judiciaire implique des délais et des coûts et le résultat n'est pas toujours satisfaisant.
2. Réclamation financière : vous pouvez exiger que toutes les sommes perçues par le locataire grâce à la sous-location vous soient reversées. Le locataire n'a pas le droit de percevoir les fruits de votre propriété et vous demandez qu’ils vous soient remboursés. Cela nécessite une action judiciaire avec les contraintes que nous avons expliquées ci-dessus.