Location : combien de reconductions tacites un garant peut-il accepter ?

Zéro limite pour les cautions à durée indéterminée

Tous les bailleurs rêvent d'avoir un garant pour toute la durée du bail, car ils ne connaissent pas par avance combien de temps va rester leur locataire. Et bien, c'est possible. Il n'existe pas de limite explicite au nombre de reconductions tacites pour l'engagement de la caution à durée indéterminée.

👉 Possible, mais pas conseillé !

Si un garant s'engage pour une durée indéterminée ou pour une durée non précisée, il peut résilier sa caution à tout moment, mais pour la fin du bail en cours : initial, reconduit ou renouvelé (article 22-1 loi du 6 juillet 1989). Si le garant ne se manifeste pas, le bailleur peut être garanti jusqu'au départ de son locataire. Vous l'aurez compris, c'est un peu incertain pour vous.

⚠️ Dans le cadre d'une caution à durée indéterminée, le garant peut toujours se désengager en respectant les conditions de résiliation de son engagement tous les 3 ans (bail de location vide) ou tous les ans (bail meublé).

9 ans maximum pour les cautions à durée déterminée

Si vous souhaitez que le garant s'engage pour une durée déterminée, il faut que la durée soit précisée clairement et sans équivoque dans le contrat. Si c'est le cas, la caution solidaire ne pourra retirer son engagement avant le terme prévu. Attention :

• Si vous n'indiquez aucune reconduction tacite en ne remplissant pas l'option : le garant n'est engagé que pour le bail initial.
• Si vous indiquez pour « toutes les reconductions tacites » ou « toutes les reconductions suivantes » ou « jusqu'au départ du locataire » : votre cautionnement devient à durée indéterminée (donc potentiellement fragilisé).

👉 Pourquoi 9 ans maximum ?

Les juges ont à plusieurs reprises requalifié des actes de caution à durée déterminée en des actes de caution à durée « indéterminée » au-delà de 9 ans ! Et cela change la donne. Dans le cadre d'un cautionnement à durée indéterminée, la caution peut résilier (en envoyant quand même un recommandé au bailleur) unilatéralement au terme du contrat de location initial, reconduit ou renouvelé. C’est-à-dire tous les ans ou tous les trois ans. Mieux vaut ne pas prendre de risque !