Zone tendue, loyers encadrés : ce que votre adresse impose pour la location

2 dispositifs, une même expression trompeuse

« Encadrement des loyers » désigne indifféremment, dans le langage courant, deux mécanismes qui n'ont ni le même fondement légal, ni le même périmètre géographique, ni les mêmes conséquences pour le propriétaire. C'est bien l'adresse du logement, et non son type ou sa surface, qui détermine lequel s'applique, et si les deux se cumulent.

👉L'encadrement de l'évolution des loyers : la règle générale en zone tendue

Ce dispositif, né du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s'applique dans les 28 agglomérations classées en zone tendue, soit plus de 1 000 communes. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 le reconduit sans le modifier, du 1^er août 2026 au 31 juillet 2027.

La règle : lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail, le propriétaire ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui payé par le précédent locataire. Trois exceptions permettent d'y déroger : des travaux d'amélioration récents, une sous-évaluation manifeste du loyer antérieur, ou une révision annuelle non appliquée l'année précédente. Une exception disparaît en revanche totalement pour les logements classés F ou G au DPE : aucune hausse n'est possible, quelle que soit la justification invoquée.

👉L'encadrement du niveau des loyers : une règle plus stricte, réservée à quelques villes

Issu de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, ce second mécanisme ne s'applique que dans les communes qui en ont fait la demande, comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou Bordeaux. Le préfet y fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, calculés à partir des loyers médians constatés par secteur et par type de logement.

Le loyer affiché à la signature du bail ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, sous peine de contentieux et de restitution du trop-perçu au locataire. Un complément de loyer reste possible, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, dûment justifiées. Ce second dispositif obéit à une logique très différente.

Ce dispositif reste une expérimentation issue de la loi ÉLAN, prolongée jusqu'au 23 novembre 2026 ; une prolongation de deux ans est en discussion au Parlement depuis juin 2026, et plusieurs villes (Marseille, Toulouse, Annemasse, Bayonne hors Pays basque) sont candidates pour une extension future.

Ce qu'il faut indiquer dans le contrat de bail

Le bail d'habitation comporte, pour tout logement situé en zone tendue, une clause à deux questions indépendantes, chacune correspondant à l'un des deux dispositifs.

👉La réponse à la première question est « oui »

Pour que le nouveau locataire puisse vérifier le respect du plafond, le propriétaire doit mentionner dans le bail :

• le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
• la date de versement ;
• la date de la dernière révision du loyer.

Ces trois mentions ne sont pas nécessaires pour la première mise en location du bien ou lorsque le logement n'a pas été loué depuis au moins dix-huit mois.

👉La réponse à la seconde question est « oui »

Trois informations supplémentaires doivent être précisées :

1. le loyer de référence en €/m²
2. le loyer de référence majoré en €/m² soit le plafond que le loyer de base ne doit pas dépasser
3. le cas échéant le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant

Les logements qui cumulent les deux dispositifs

Dans certaines villes classées en zone tendue et soumises à l'encadrement du niveau des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille…), les deux plafonds s'appliquent simultanément à la relocation.

📌Le cas de Sylvain, propriétaire à Bordeaux

Sylvain relouait un studio bordelais en septembre 2026. Bordeaux cumulant les deux dispositifs, il devait respecter à la fois le loyer du précédent locataire et le loyer de référence majoré. Son logement classé D au DPE ne posait pas de difficulté sur le premier plafond ; c'est le second qui l'a conduit à revoir son loyer à la baisse.

Ce qu'il faut retenir

L'adresse d'un logement détermine à elle seule le régime applicable : aucun encadrement, un seul des deux dispositifs, ou leur cumul. Avant toute relocation ou tout renouvellement de bail en zone tendue, mieux vaut vérifier la commune sur la liste officielle, consulter l'arrêté préfectoral en vigueur si un encadrement du niveau s'y ajoute, et contrôler le DPE du logement, seul critère qui verrouille totalement toute marge de manoeuvre.