Électricité, box internet… le propriétaire peut-il vraiment les faire payer au locataire ?

Les charges récupérables sont énumérées de façon exhaustive par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce texte fixe une liste limitative de dépenses que le propriétaire peut refacturer au locataire, en plus du loyer. Toute charge absente de cette liste reste à la charge du propriétaire, même s'il l'a inscrite dans le bail : une telle clause est réputée non écrite, et le locataire peut en demander le remboursement à tout moment dans la limite de la prescription de 3 ans.

Il est interdit à un propriétaire de revendre de l'électricité

Au-delà du décret de 1987, l'électricité obéit à une règle propre, plus contraignante encore pour le propriétaire : l'interdiction de revente d'énergie. Le décret du 23 décembre 1994, approuvant le cahier des charges de concession d'EDF, pose que toute rétrocession d'énergie par un client direct à un tiers est interdite, sauf autorisation écrite préalable du fournisseur. Un propriétaire qui souscrit un contrat d'électricité en son nom, puis refacture la consommation à son locataire, s'expose donc à une contestation, indépendamment même de la question des charges récupérables.

👉Une clause de bail organisant la refacturation de l'électricité est nulle, même signée par les deux parties. Le propriétaire ne peut donc pas se retrancher derrière le bail pour justifier cette pratique.

• Si le locataire dispose de son propre compteur et de son propre contrat, le propriétaire n'a rien à facturer : ni charge, ni indemnité, ni revente ;
• L'électricité des parties communes reste récupérable normalement, car il s'agit d'une charge d'immeuble répartie entre tous les occupants, non d'une revente à titre privatif.

👉Dans un meublé sans compteur individualisé

La situation est plus favorable au propriétaire : la cour d'appel de Nancy, le 26 juillet 2018, a admis qu'il puisse réclamer une indemnité correspondant au coût réel de la consommation, pour éviter un enrichissement sans cause du locataire. Cette indemnisation reste strictement encadrée : elle ne peut couvrir que le montant justifié par facture, sans aucune marge, et suppose que le propriétaire conserve tous les justificatifs.

Internet : jamais une charge récupérable

L'abonnement internet ne figure sous aucune forme dans le décret de 1987. La liste étant limitative, le propriétaire ne peut pas le facturer, ni en charges récupérables, ni en provision, quelle que soit la clause du bail. Un parallèle éclairant existe avec l'abonnement téléphonique des parties communes, expressément prévu par le décret sous conditions. La Cour de cassation d'ailleurs jugé non récupérables les frais d'entretien d'un groupe électrogène, faute de base légale dans le décret : cette rigueur s'applique a fortiori à l'internet, absent de la liste de 1987.

👉Seule marge de manœuvre : en meublé avec services inclus, le propriétaire peut intégrer un forfait internet dans le loyer global. Il ne s'agit alors plus d'une « charge récupérable », mais d'une composante du prix du bail, à annoncer clairement dès la signature pour éviter toute contestation ultérieure.

Comment se faire rembourser l'électricité avancée pour le locataire ?

Cette indemnisation reste une exception admise par la jurisprudence, non une charge au sens du décret de 1987 : elle doit donc être formalisée avec précaution pour ne pas basculer dans une revente d'énergie interdite.

• Installer un sous-compteur si possible : individualiser la consommation, même via un compteur divisionnaire artisanal, ramène la situation à un cas simple et évite tout débat sur l'indemnisation ;
• À défaut, prévoir dans le bail une provision mensuelle explicitement présentée comme un remboursement de frais réellement engagés, régularisée chaque année sur la base des factures EDF effectives, sans marge ni forfait définitif ;
• Conserver systématiquement les factures et en communiquer le détail au locataire lors de la régularisation, avec le calcul précis de la consommation retenue ;
• Éviter toute formulation qui ressemble à une revente : ne jamais indexer le montant sur le tarif du fournisseur avec un coefficient, et préférer une mention du type « remboursement des frais d'électricité avancés pour le compte du locataire, sur justificatifs ».

👉En cas de blocage malgré des factures probantes, une mise en demeure amiable rappelant l'arrêt de la cour d'appel de Nancy du 26 juillet 2018 suffit souvent. À défaut, la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire, restent les voies de recours.

Le loyer « tout compris » : la solution la plus simple ?

Le propriétaire peut aussi choisir de fixer un loyer intégrant d'emblée le coût de l'électricité et d'internet, sans créer de ligne « charges » distincte ni détailler ces postes. Cette somme reste alors un loyer, non des charges récupérables : elle échappe au décret de 1987 comme à l'interdiction de revente d'énergie, puisqu'il n'y a aucune refacturation identifiée. Deux réserves encadrent toutefois cette solution.

1. Elle ne fonctionne que si le bail ne mentionne aucune provision ni forfait de charges pour ces postes : si le contrat évoque un « loyer charges comprises » ou un forfait sans en préciser la nature, la jurisprudence le requalifie en provisions soumises à régularisation sur justificatifs (CA Paris, 6^e ch., 9 mars 2021), ce qui annule l'effet recherché.
2. En zone d'encadrement des loyers, le loyer de référence majoré s'apprécie hors charges : gonfler le loyer pour y absorber électricité et internet expose à un dépassement du plafond applicable, requalifiable en loyer abusif.

Comment le propriétaire peut-il sécuriser sa pratique ?

Pour éviter toute contestation, le propriétaire a intérêt à privilégier un compteur individuel au nom du locataire dès que c'est possible, à conserver systématiquement les factures justifiant toute indemnisation d'électricité en meublé, et à ne jamais intégrer l'internet aux charges récupérables. En cas de litige déjà engagé, une régularisation spontanée reste préférable à une procédure devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire, où le risque de remboursement rétroactif sur 3 ans s'accompagne souvent de dommages et intérêts.