Loyer encadré : ces travaux qui vous permettent d'augmenter le loyer légalement

Le principe : loyer bloqué au niveau du locataire sortant

Dans les 1 434 communes de la zone tendue, l'encadrement des loyers à la relocation interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur à celui du locataire sortant, sauf exceptions limitées. L'une d'elles concerne les travaux : si le propriétaire a réalisé, depuis la signature du bail avec le locataire précédent, des travaux suffisamment importants, il peut augmenter le loyer lors de la remise en location. Mais pour en bénéficier, trois conditions doivent être réunies simultanément.

Trois conditions cumulatives à réunir avant tout calcul

1️⃣Un montant de travaux suffisant

Les dépenses engagées doivent représenter au moins la moitié de la dernière année de loyer, soit l'équivalent de 6 mois de loyer. Ce seuil s'apprécie en cumulant l'ensemble des travaux réalisés depuis le début du bail du locataire sortant, sur les parties privatives comme sur les parties communes imputables au lot.

Loyer mensuel	Seuil à atteindre (6 mois)
700 €	4 200 € de travaux minimum
900 €	5 400 € de travaux minimum
1 200 €	7 200 € de travaux minimum

2️⃣ Des travaux d'amélioration ou de mise en conformité

Les travaux doivent relever de l'amélioration du confort ou de la mise en conformité avec les critères de décence. Les travaux d'entretien courant ne sont pas éligibles.

• Les travaux d'amélioration sont ceux qui font gagner le logement en confort ou en performance : une installation qui n'existait pas, un équipement remplacé par un modèle plus performant ;
• Les travaux de mise en conformité, eux, corrigent ce qui rend le logement indécent : une installation dangereuse, une pièce sans fenêtre, l'absence de ventilation.

✅Travaux éligibles

Type	Exemples concrets
Amélioration du confort	Installation d'une cuisine équipée là où il n'y en avait pas, pose d'une salle de bains supplémentaire, installation du double vitrage, création d'un digicode ou d'un interphone vidéo, installation d'un ascenseur
Mise en conformité avec la décence	Remise aux normes de l'installation électrique, création d'une fenêtre dans une pièce aveugle, mise en place d'un système de ventilation (VMC), traitement d'une infiltration structurelle
Rénovation énergétique	Isolation des combles ou des murs, remplacement d'une chaudière vétuste par un équipement performant, installation d'une pompe à chaleur

❌Travaux non éligibles 

Type	Exemples concrets
Entretien courant	Peinture, papier peint, remplacement d'un robinet ou d'un joint, nettoyage de gouttières
Réparations locatives	Remise en état d'éléments dégradés par l'usage normal

3️⃣ Une étiquette énergie A à E après travaux

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, les travaux ne suffisent plus seuls à ouvrir droit à la dérogation : le logement doit afficher une étiquette énergie entre A et E au DPE à l'issue des travaux. Un logement classé F ou G après travaux, même si ceux-ci répondent aux deux premières conditions, ne permet aucune augmentation de loyer.

Le montant des travaux détermine le régime de calcul

Une fois les trois conditions remplies, la marge de manœuvre du propriétaire varie selon l'ampleur des travaux engagés. Deux seuils s'appliquent, calculés par rapport au loyer annuel du locataire sortant.

Montant des travaux	Hausse autorisée
Entre 6 et 12 mois de loyer	Limitée à 15 % du coût réel des travaux TTC par an
Égal ou supérieur à une annuité de loyer	Loyer fixé librement (dans les limites de zone, voir ci-dessous)

👉Cas pratique 1 : travaux entre 6 et 12 mois de loyer

Mme Aubert loue un appartement 850 €/mois en zone tendue. Son locataire part après 4 ans. Elle a fait installer une cuisine équipée et remplacé les fenêtres en simple vitrage pour un total de 7 700 €. Le DPE passe de E à D.

Loyer mensuel	850 €
Montant des travaux	7 700 €
Seuil des 6 mois	5 100 € ✅ atteint
Seuil des 12 mois	10 200 € ❌ non atteint
Hausse autorisée (15 % des travaux/an)	96 €/mois
Nouveau loyer maximum	946 €/mois

👉Cas pratique 2 : travaux supérieurs à 12 mois de loyer

M. Ferreira loue un appartement 900 €/mois à Toulouse. Il réalise une rénovation complète (isolation, VMC, refonte électrique, salle de bains) pour 12 500 €. Le DPE passe de F à C.

Loyer mensuel	900 €
Montant des travaux	12 500 €
Seuil des 12 mois	10 800 € ✅ atteint
Nouveau loyer	Fixé librement

La zone détermine le plafond final à ne pas dépasser

Le régime de calcul ne suffit pas : la localisation du logement impose une contrainte supplémentaire.

En zone tendue sans loyers de référence

La hausse est calculée selon le régime applicable s'applique sans autre plafond. La liberté tarifaire au-delà de 12 mois de travaux est totale.

Dans les 69 villes avec loyers de référence (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier...)

Le loyer obtenu et qu'il résulte de la règle des 15 % ou de la liberté tarifaire ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré fixé pour le logement concerné. C'est ce qu'on appelle le double plafond.

👉Cas pratique 3 : le double plafond en zone avec loyers de référence

M. Ferreira a, a priori les mains libres pour fixer son loyer : ses travaux dépassent le seuil des 12 mois. Mais son appartement bordelais est situé en zone avec loyers de référence. Pour un 3 pièces vide, construit avant 1946, secteur La Bastide 3, le loyer de référence majoré est de 13,70 €/m². Pour 80 m², le plafond s'établit à 1 096 €/mois.

Loyer du locataire sortant	900 €/mois
Nouveau loyer théorique	Libre
Loyer de référence majoré (13,70 € x 80 m²)	1 096 €/mois
Nouveau loyer plafonné à	1 096 €/mois

Bail et justificatifs : ce que le propriétaire doit absolument conserver

Le bail doit impérativement mentionner le loyer du précédent locataire et justifier la raison de l'augmentation. En cas de dérogation travaux, le propriétaire doit être en mesure de produire les factures correspondantes. Le défaut de justificatif expose à une contestation du loyer par le locataire, pouvant porter sur une période allant jusqu'à 3 ans en arrière.