Indexation oubliée… 3 ans plus tard, le propriétaire peut-il remonter le loyer ?

Ce que dit la loi : une prescription courte d’un an

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision du loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Mais la loi ALUR de 2014 a considérablement durci les règles : le propriétaire qui n’a pas procédé à la révision du loyer à la date prévue dispose d’un délai d’un an pour régulariser la situation. Passé ce délai, le droit à révision pour l’année écoulée est définitivement perdu.

👉Conséquence directe pour un propriétaire qui a laissé passer 3 ans : les dispositions de l’article 17-1 sont d’ordre public et mettent fin à toute possibilité de rattrapage rétroactif. L’indexation ne joue plus de plein droit et ne s’applique qu’à compter de la demande en révision formulée par le bailleur.

👉Ce qui est perdu : les années de hausse non réclamées

Seule la dernière année écoulée reste potentiellement récupérable, à condition d’avoir formulé la demande avant que le délai d’un an ne soit écoulé. Toutes les années antérieures sont définitivement perdues.

👉Cas pratique : bail signé le 1^er mars 2022, indexation jamais réclamée

Le propriétaire se réveille en mai 2026. Que peut-il récupérer ? Les hausses de 2023, 2024 et 2025 sont définitivement perdues. Seule la révision de mars 2026 est encore récupérable, à condition de formuler sa demande avant le 1er mars 2027.

Ce qui est possible : reprendre l’indexation pour l’avenir

La bonne nouvelle, c’est que l’oubli passé ne condamne pas l’avenir. La seule manière de se rattraper consiste à relancer la révision dès maintenant et, le cas échéant, préparer une réévaluation lors du prochain renouvellement du bail.

Comment relancer l’indexation ?

Le propriétaire doit notifier au locataire sa demande de révision par écrit (courrier simple ou recommandé). La révision ne produit effet qu’à compter de la demande, sans aucune rétroactivité possible. Le nouveau loyer sera calculé sur la base de l’IRL applicable au trimestre de référence prévu au contrat.

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Sur quelle base calculer le loyer après plusieurs années sans indexation ?

Certains propriétaires choisissent délibérément de ne pas indexer pour fidéliser un bon locataire, d’autres l’oublient simplement. Dans les 2 cas, la règle est la même : l’absence d’indexation passée ne modifie pas la base de calcul des révisions futures. Le loyer de référence reste celui figurant au bail, pas un loyer fictif reconstitué avec les hausses omises. Le bailleur ne peut pas « rattraper » les augmentations non réclamées en les intégrant rétroactivement dans le calcul.

La réévaluation au renouvellement : une autre piste

Si le loyer est manifestement sous-évalué après plusieurs années sans indexation, le propriétaire peut envisager une réévaluation lors du renouvellement du bail. Il doit démontrer que le loyer est manifestement sous-évalué, en produisant des références de loyers de logements comparables. Le nombre minimal de références à fournir est de trois, il passe à six pour les logements situés en zone tendue.

👉La notification doit être faite au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail, et reproduire intégralement les dispositions légales. À défaut, la demande est nulle. Si le locataire ne répond pas ou s'oppose à la proposition dans les quatre mois précédant la fin du contrat, l'une des deux parties peut saisir la commission départementale de conciliation. À défaut d'accord ou de décision d'un juge le loyer reste inchangé.

Révision du loyer : ces questions pour tout comprendre sur l'IRL

Le locataire peut-il lui-même demander l’application de l’indexation ?

✅Oui. Si l’IRL a baissé, le locataire peut réclamer la révision à la baisse dans le même délai d’un an.

Une clause du bail peut-elle prévoir une indexation automatique sans demande du propriétaire ?

❌Depuis la loi ALUR de 2014, non. L’indexation automatique sans manifestation de volonté du bailleur n’est plus valable pour les baux d’habitation à usage de résidence principale.

L’indexation reprend-elle là où elle s’était arrêtée ou repart-elle de zéro ?

Elle repart du loyer actuel figurant au contrat. Les hausses non réclamées ne peuvent pas être intégrées rétroactivement dans la base de calcul.

Le délai d’un an s’applique-t-il aux baux meublés ?

✅Oui, les baux meublés de résidence principale sont également soumis à la loi du 6 juillet 1989 et aux mêmes délais.

Ce qu’il faut retenir