Loyer trop bas depuis des années : comment l'augmenter légalement
Un loyer qui n'a pas suivi le marché pendant plusieurs années, ce n'est pas une fatalité. La loi prévoit deux mécanismes bien distincts pour le propriétaire, selon qu'il garde son locataire ou qu'il relance une location. Le point sur les règles, les délais et les marges de manœuvre réelles.
📌 En résumé
Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent jamais bénéficier d'une hausse de loyer
| Renouvellement | Hausse demandée 6 mois avant l'échéance |
| Relocation en zone à loyer de référence | Hausse plafonnée au loyer de référence majoré |
| Loyer manifestement sous-évalué | 3 références comparables, 6 en agglomération parisienne |
Renouvellement de bail : réévaluer le loyer sans perdre son locataire
En cours de bail et en dehors de l'indexation annuelle le propriétaire ne peut pas augmenter unilatéralement le loyer. S'il estime que le loyer est « manifestement sous-évalué » par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, il doit passer par la procédure prévue par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour le réévaluer. Le processus requis est très strict et s'il n'est pas respecté aucune réévaluation n'est possible.
👉Les conditions à respecter
En cas de refus, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Si le désaccord persiste, il appartiendra au juge saisi de fixer le loyer, sur la base des références produites.
| Délai de notification | Au moins 6 mois avant le terme du bail |
| Preuve | Au moins 3 références de loyers comparables dans le même secteur (6 en agglomération parisienne). |
| Composition des références | Au moins deux tiers des références doivent porter sur des locations sans changement de locataire depuis 3 ans |
| Réponse du locataire | Accord ou refus au plus tard 4 mois avant le terme ; l'absence de réponse vaut refus |
| Étalement | Si la hausse dépasse 10 %, elle s'applique par sixième chaque année |
| Exclusion | Impossible pour les logements classés F ou G au DPE |
Relouer le logement : ce que permet (et interdit) l'encadrement
À l'occasion d'un changement de locataire, la marge de manœuvre dépend d'abord de la localisation du bien.
👉Hors zone tendue
Le propriétaire fixe librement le nouveau loyer, sans autre limite que le marché lui-même et la classe énergie du logement.
👉En zone tendue
Le principe est que le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire. Ils existent quelques exceptions à cette règle.
| Motif de dérogation | Condition |
|---|---|
| Absence d'indexation IRL sur les 12 derniers mois | L'IRL en vigueur à la date de signature s'applique, sans effet rétroactif. |
| Travaux d'amélioration de 6 mois à 1 an de loyer | Hausse plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux |
| Travaux d'amélioration de plus d'un an de loyer | Fixation libre du loyer, sauf dans les zones à loyer de référence |
| Loyer manifestement sous-évalué | Hausse limitée à 50 % de l'écart avec les loyers de référence du voisinage |
👉Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers au sens strict (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Grenoble, Montpellier, notamment), un second plafond s'ajoute : le nouveau loyer ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, même en cas de sous-évaluation avérée.
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Qu'est-ce qu'un loyer manifestement sous-évalué en zone encadrée ?
Pour établir cette sous-évaluation, que ce soit au renouvellement ou à la relocation, le même principe s'applique : dans les territoires à encadrement strict, un loyer précédent inférieur au loyer de référence minoré publié par arrêté préfectoral pour le secteur et la catégorie du logement constitue la preuve pratique de la sous-évaluation, à défaut de quoi il faut réunir des références de loyers comparables dans le voisinage.
| Critère | Renouvellement (même locataire) | Relocation |
|---|---|---|
| Plafond de la hausse | 50 % de l'écart avec le loyer de référence, étalé par 6e au-delà de 10 % | 50 % de l'écart avec le loyer de référence, applicable en une fois |
| Plafond absolu | Aucun (hors exclusion DPE F ou G) | Ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré, même en cas de sous-évaluation prouvée |
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