L’encadrement des loyers en vigueur à Lille depuis le 1er mars 2020

Mis à jour par Laurent Lamielle
le 8 septembre 2021
Juriste chez PAP.fr

L'encadrement des loyers s'applique de nouveau à Lille depuis le 1er mars 2020. A la demande de la mairie, les loyers des baux d’habitation vide et meublée y sont plafonnés, sauf exceptions.

Sommaire

Les locations concernées par l’encadrement des loyers à Lille
Le fonctionnement de l’encadrement des loyers à Lille
Pourquoi l’encadrement des loyers à Lille ?

L’encadrement des loyers s'applique dans la ville de Lille depuis le 1er mars 2020 ; il s'y impose donc un nouveau mode de fixation du loyer (un plafonnement du loyer en pratique), identique à celui appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019 et à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021.

L'encadrement s'applique à Lille et dans deux communes associées : Hellemmes et Lomme.

Le plafonnement du loyer se combine avec l’encadrement du loyer à la relocation qui lui s’applique déjà dans toute la zone tendue dont fait partie Lille. En effet, dans 1 149 villes de France métropolitaine, le loyer ne doit pas être augmenté entre deux locataires, sauf exceptions.

Les locations concernées par l’encadrement des loyers à Lille

Sur tout le territoire de la commune de Lille, sont concernées les locations d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ainsi que les baux mobilités qui font l'objet d'un contrat signé à compter de l'entrée en vigueur de la mesure. C'est la date de signature du bail qui est déterminante ; en conséquence, les contrats signés avant le 1er mars 2020 n'ont pas à respecter l'encadrement des loyers :

même si la remise des clés a lieu après le 1er mars 2020 ;
même lors de leur tacite reconduction.

Les contrats de location à usage de résidence secondaire, de logement de fonction ou de vacances (les locations saisonnières) ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers.

Le fonctionnement de l’encadrement des loyers à Lille

L'encadrement des loyers impose de ne pas dépasser un loyer plafond dit « loyer de référence majoré ». Exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l'application d'un complément de loyer.

Un loyer plafond à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

Le mécanisme de l'encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme a strictement la même architecture que celui appliqué à Paris intra-muros depuis le 1er juillet 2019.

Des catégories de logement sont déterminées en fonction des caractéristiques suivantes :

le type de location, non meublée ou meublée ;
le nombre de pièces principales ;
l'époque de construction.

Des secteurs géographiques sont ensuite délimités dans lesquels les plafonds sont identiques. En indiquant sur le site dédié mis en place le nombre de pièces du logement, sa période de construction, s'il s'agit d'une location nue ou meublée et pour finir son adresse exacte, on obtient :

un loyer de référence ;
un loyer de référence minoré de 30 % ;
un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu'en location nue pour tenir compte de l'ameublement.

Pour un studio de 15 m² construit avant 1946 situé rue du Nouveau Siècle :

le loyer d'un bail signé aujourd'hui ne doit pas dépasser 15 X 21,5 € (qui est le plafond) = 322 €/mois si le logement est loué vide ;
le loyer d'un bail signé aujourd'hui ne doit pas dépasser 15 X 22,8 € (qui est le plafond) = 342 €/mois si le logement est loué meublé.

Pour savoir quel plafond de loyer s'applique à votre logement, vous pouvez utiliser l'un des deux sites internet dédiés :

encadrement-loyers.lille.fr ;
le portail réalisé avec le SIILAB, laboratoire d'innovation publique et la DDTM du Nord.

Un loyer plafond qui peut être exceptionnellement dépassé : le complément de loyer

Un dépassement du plafond de loyer est possible par l'application d'un complément de loyer (la somme qui excède le loyer de référence majoré). Excessivement peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire).

L'application d'un complément de loyer est donc malaisée et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Le complément de loyer peut être contesté pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. Si les recours sont à Paris rares à ce jour, il est prudent d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à éviter autant que possible les litiges.

Des sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers

Pour être mieux respecté que lors de sa première application, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

le préfet peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
si le bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Pourquoi l’encadrement des loyers à Lille ?

L'encadrement des loyers s'applique à Lille puisque la mairie en a fait la demande, que le gouvernement l'a acceptée puis que le Préfet y a fixé les loyers plafonds.

Un encadrement des loyers souhaité par la mairie

Dans une délibération adoptée le 5 avril 2019, le Conseil la Métropole Européenne de Lille a souhaité que soit demandé à l’État la mise en place à Lille de l'encadrement des loyers en raison « des indicateurs manifestes de tension sur le marché locatif situant Lille parmi les villes aux niveaux de loyers les plus élevés ». La délibération souligne que « la tension est particulièrement forte sur les petites typologies de logements soumises à une pression importante de la demande étudiante (loyer médian de 16,1€/m² pour les logements d’une pièce) ».

Un encadrement des loyers accepté par le Gouvernement

Le Gouvernement a accepté, par un décret du 22 janvier 2020, la mise en place de l’encadrement des loyers à Lille en considérant que les quatre conditions nécessaires exigées par la loi y sont réunies :

un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
un niveau de loyer médian élevé ;
un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

Martine Aubry, Maire de Lille, s'est réjouit de cette décision : « Nous étions fortement mobilisés pour son retour dans notre ville. Lille, reconnue comme la troisième ville la plus chère de France avec une hausse des loyers privés de 70 % entre 2000 et 2012, en a, en effet, besoin pour garantir des logements abordables pour tous et favoriser mixité sociale et attractivité. L’encadrement des loyers permet de rapprocher les loyers des capacités financières réelles des habitants, tout en préservant la rentabilité des investisseurs. ».

Jacqueline Gourault et Julien Denormandie, ministres en charge du logement se sont félicités que « la loi ELAN permette le retour de l’encadrement des loyers à Lille. Cette décision traduit la volonté du Gouvernement et celle de la majorité de lutter contre le logement cher. Une mesure concrète en faveur du pouvoir d’achat des Français ».

Des plafonds de loyers fixés par le Préfet

Le Préfet de la région Hauts-de-France, Préfet du Nord, Michel Lalande, a initialement fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables dans la commune de Lille par un arrêté du 30 janvier 2020. Ces plafonds sont révisés annuellement ; aujourd'hui, pour les nouveaux baux, ceux à respecter ont été fixés par un arrêté du 22 février 2021 (voir pages 37 et suivantes).

Ça s'en va et ça revient ! Un peu d'histoire : l'encadrement des loyers, créé par la loi « Alur » de 2014, s'est appliqué à Lille entre le 1er février 2017 et le 17 octobre 2017, date à laquelle il fut annulé par le tribunal administratif de Lille. Bien que cette décision ait été elle-même annulée par la Cour administrative de Douai en décembre 2019, l'encadrement n'a pas pu être réactivé à l'époque. C'est dorénavant en application de la loi « Elan » de novembre 2018 que l'encadrement des loyers réapparait, dans une architecture strictement identique à la précédente.
L'encadrement des loyers n'est pas illégal. Dans un arrêt du 9 décembre 2016, le Conseil d’État a notamment considéré que l’encadrement des loyers ne portait atteinte ni au droit de propriété ni au principe de sécurité juridique.
L'encadrement des loyers est prévu à titre expérimental pour une durée de cinq ans, durée qui pourrait être portée à huit ans « pour en permettre une véritable évaluation » (article 23 du projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration
et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dit projet de loi «4D », en cours de discussion).

Pour tout savoir de l'encadrement des loyers à Lille, vous pouvez consulter notre vidéo :

Sources :

Arrêté préfectoral du 22 février 2021 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Lille, applicable du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 (voir pages 37 et suivantes) ;
Arrêté préfectoral du 30 janvier 2020 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Lille ;
La page du site de la préfecture sur l'encadrement des loyers ;
Décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020 autorisant la mis en place de l'encadrement des loyers à Lille ;
Délibération du conseil de la MEL du 5 avril 2019 pour demander la mise ne place de l'encadrement des loyers à Lille ;
Communiqué de Martine AUBRY, Maire de Lille, du 24 janvier 2020 ;
Communiqué de presse du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales du 25 janvier 2020.