Fixer le loyer du logement en dehors des zones tendues

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Comment fixer le loyer en dehors de la zone tendue ?

Pour les logements situés en dehors des communes des 28 agglomérations situées en "zone tendue" dans lesquelles le loyer est encadré à la relocation, les propriétaires peuvent fixer le loyer librement aussi bien lors d'une première mise en location, que lors d'une relocation après le départ d'un locataire précédent.

Qu'est-ce que la zone tendue ?

Il s'agit d'une longue liste de 1.149 communes, dont Paris, qui sont situées dans les 28 principales agglomérations de métropole dans lesquelles il est plus difficile de trouver à se loger car l'offre répond difficilement à la demande. Dans les villes concernées, l'augmentation des loyers à la relocation est encadrée ; les bailleurs ne sont pas libres d'y fixer le loyer, mais doivent au contraire proposer au locataire entrant le même loyer que celui du locataire sortant. De plus, certaines d'entre elles peuvent désormais décider de limiter la fixation du loyer à un loyer de référence majoré. C'est ce qu'a décidé la ville de Paris, où ce double plafonnement s'applique depuis le 1er juillet 2019.
En dehors de ces villes, la fixation du loyer est totalement libre. Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, vous pouvez utiliser la calculette de PAP :

Comment fixer le loyer en dehors des zones tendues ?

Le loyer est fixé selon les prix du quartier

Le loyer étant fixé librement, il est recommandé aux bailleurs de l'aligner sur les prix du marché. L'emplacement joue un rôle essentiel dans le prix, selon le quartier où est situé le logement et la proximité avec les transports (en commun et accès routier), les écoles, les commerces...

Pour connaître les prix du secteur, il faut regarder les loyers qui se pratiquent dans le quartier où est situé le logement loué pour un logement de même type (nombre de pièces, surface, caractéristiques...), et fixer celui du logement dans la fourchette observée en fonction des qualités que présente votre logement.

Regardez les annonces de location de biens équivalents, sur PAP.fr par exemple, cela vous permet de mieux situer votre logement sur le marché local.

Vous pouvez également vous procurer des exemples de loyer auprès des observatoires des loyers. Ces organismes sont mis en place dans certains départements. A défaut, vous pouvez vous adresser à l'Adil du département.

Le loyer est fixé en fonction des qualités du logement

Les qualités du logement lui-même sont bien sûr déterminantes :

    • la surface et le nombre de pièces sont les critères principaux ;
    • mais il faut également tenir compte des prestations et de leur état : type de revêtement des sols (parquet, moquette...) et des murs, hauteur sous plafond, luminosité et vue plus ou moins dégagée, distribution, fonctionnalité, équipement des pièces d'eau ;
    • dans les immeubles situés en ville, l'étage est à prendre en compte aussi : plus l’appartement est situé haut, plus son prix est élevé, surtout si l'immeuble a un ascenseur ! A contrario, plus le logement se rapproche du rez-de-chaussée, plus son prix baisse. Toutefois, un rez-de-chaussée avec une bonne hauteur sous plafond, dans une rue sans passage sera plus attractif qu’un premier étage donnant sur une avenue très bruyante ou avec un vis-à-vis très proche ou qu'un dernier étage élevé sans ascenseur et mal exposé.
    • s'agit-il d'une location vide ou meublée ? car les meublés se louent généralement un peu plus cher que les logements non meublés ;
    • les annexes doivent également être prises en compte : y a-t-il une place de parking, une cave, une terrasse, un jardin, un local à vélo... ?

 C'est l'ensemble de ces éléments qui vous permettra de placer votre bien dans une tranche plus ou moins haute de prix.

Enfin, à l’heure où le prix des énergies ne cesse d’augmenter, une attention particulière est portée sur l’isolation du logement. C'est pourquoi les bailleurs doivent fournir à leur locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui situe le bien sur une échelle énergétique (entre "A" et "G") et indique sa consommation future pour chauffer le logement. Par conséquent, un logement bien classé sur le DPE sera un plus et pourra être pris en compte lors de la fixation du loyer !

VIDEO : Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Vous savez sûrement que dans les zones tendues les loyers sont encadrés... Le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter son loyer entre deux locataires (sauf dans trois exceptions).

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

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