Fixer le loyer du logement en dehors des zones tendues

Mis à jour par
le 18 août 2022
Juriste chez PAP.fr
© Marthe

Pour les logements situés en dehors des communes des 28 agglomérations situées en "zone tendue" dans lesquelles le loyer est encadré à la relocation, les propriétaires peuvent fixer le loyer librement aussi bien lors d'une première mise en location, que lors d'une relocation après le départ d'un locataire précédent. Sous réserve, dans ce dernier cas, d'afficher une étiquette énergie entre A et E.

Qu'est-ce que la zone tendue ?

Il s'agit d'une longue liste de 1.149 communes, dont Paris, qui sont situées dans les 28 principales agglomérations de métropole dans lesquelles il est plus difficile de trouver à se loger car l'offre répond difficilement à la demande. Dans les villes concernées, l'augmentation des loyers à la relocation est encadrée ; les bailleurs ne sont pas libres d'y fixer le loyer, mais doivent au contraire proposer au locataire entrant le même loyer que celui du locataire sortant.
De plus, certaines d'entre elles peuvent désormais décider de limiter la fixation du loyer à un loyer de référence majoré. C'est ce qu'ont décidé la ville de Paris, où ce double plafonnement s'applique depuis le 1er juillet 2019, la ville de Lille où il s'applique depuis le 1er mars 2020, les neuf communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, c'est-à-dire à Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse. C'est aussi le cas à Lyon et à Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 et dans les neuf villes d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville depuis le 1er décembre 2021. C'est également le cas à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

Toutefois, d'autres villes pourront également encore candidater, car le délai de candidature a été prolongé par la loi 3DS du 21 février 2022 jusqu'au 23 novembre 2022.

Si votre logement n'est pas situé dans l'une des villes de la zone tendue, vous pouvez donc en fixer librement le loyer.

Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, vous pouvez utiliser la calculette de Particulier à Particulier sur pap.fr :

Vérifier si votre logement est en zone tendue

Comment fixer le loyer en dehors des zones tendues ?

Le loyer est fixé selon les prix du quartier

Le loyer étant fixé librement, il est recommandé aux bailleurs de l'aligner sur les prix du marché. L'emplacement joue un rôle essentiel dans le prix, selon le quartier où est situé le logement et la proximité avec les transports (en commun et accès routier), les écoles, les commerces...

Pour connaître les prix du secteur, il faut regarder les loyers qui se pratiquent dans le quartier où est situé le logement loué pour un logement de même type (nombre de pièces, surface, caractéristiques...), et fixer celui du logement dans la fourchette observée en fonction des qualités que présente votre logement.

Regardez les annonces de location de biens équivalents, sur PAP.fr notre site d'annonces immobilières de Particulier à Particulier par exemple, cela vous permet de mieux situer votre logement sur le marché local.

Vous pouvez vous procurer des exemples de loyers auprès des observatoires des loyers qui répertorient les loyers d'environ la moitié du parc locatif privé. Vous pouvez aussi consulter les cartes des loyers publiées par le ministère de la Transition écologique qui les a établies à partir des annonces locatives publiées sur les principaux sites d'annonces immobilières, dont de Particulier à Particulier. Il y a une carte pour les loyers d'appartements et une pour les loyers des maisons.

Le loyer est fixé en fonction des qualités du logement

Les qualités du logement lui-même sont bien sûr déterminantes :

    • la surface et le nombre de pièces sont les critères principaux ;
    • mais il faut également tenir compte des prestations et de leur état : type de revêtement des sols (parquet, moquette...) et des murs, hauteur sous plafond, luminosité et vue plus ou moins dégagée, distribution, fonctionnalité, équipement des pièces d'eau ;
    • dans les immeubles situés en ville, l'étage est à prendre en compte aussi : plus l’appartement est situé haut, plus son prix est élevé, surtout si l'immeuble a un ascenseur ! A contrario, plus le logement se rapproche du rez-de-chaussée, plus son prix baisse. Toutefois, un rez-de-chaussée avec une bonne hauteur sous plafond, dans une rue sans passage sera plus attractif qu’un premier étage donnant sur une avenue très bruyante ou avec un vis-à-vis très proche ou qu'un dernier étage élevé sans ascenseur et mal exposé.
    • s'agit-il d'une location vide ou meublée ? Car les meublés se louent généralement un peu plus cher que les logements non meublés ;
    • les annexes doivent également être prises en compte : y a-t-il une place de parking, une cave, une terrasse, un jardin, un local à vélo... ?

 C'est l'ensemble de ces éléments qui vous permettra de placer votre bien dans une tranche plus ou moins haute de prix.

Impact de la performance énergétique sur le loyer

A l’heure où la performance énergétique des logements devient une priorité, une attention particulière est portée sur l’isolation du logement. C'est pourquoi les bailleurs doivent fournir à leur locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui situe le bien sur une échelle énergétique (entre "A" et "G") et indique sa consommation future pour chauffer le logement. Par conséquent, un logement bien classé sur le DPE sera un plus à prendre en compte pour la fixation du loyer.

La performance énergétique fait désormais partie des critères de décence d'un logement, et qu'un seuil minimal de performance énergétique est à respecter à partir du 1er janvier 2023, ce qui devrait, à terme, exclure les "passoires énergétiques" du marché locatif. A compter de cette date, les logements dont la consommation excède 450 kw/m²/an, soit une large partie de la classe énergie G, ne pourront plus être loués sans avoir fait l'objet de travaux de rénovation énergétique. Puis les autres logements de la classe G seront concernés à compter du 1er janvier 2023, ceux classés F à partir de 2028, et enfin les logements classés E en 2034.

Par ailleurs, en vertu de la loi Climat, à partir du 25 août 2022, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G est proposé à la location, le loyer du nouveau locataire est plafonné à celui du précédent locataire. Il est donc impossible, à partir de cette date, d'augmenter librement le loyer d'un logement classé F ou G quand vous changerez de locataire, que le logement soit situé en zone tendue ou pas en métropole. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte, cela s'appliquera aux contrats conclus à compter du 1er juillet 2024.


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