Comment fixer le loyer du locataire à Paris ?

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Outre l'encadrement des loyers à la relocation qui s'applique puisque Paris fait partie de la zone tendue, le loyer des logements doit également être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré pour les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019. Dans certains cas, ce loyer peut faire l'objet d'un complément de loyer.

En revanche, les loyers des contrats de location signés jusqu'au 30 juin 2019, devaient être fixé uniquement selon les modalités prévues pour la zone tendue, c'est-à-dire dans la limite du loyer du locataire précédent.

Pourquoi l'encadrement des loyers est-il rétabli à Paris ?

La loi Elan a réintroduit l'expérimentation de l'encadrement des loyers qu'avait initié la loi Alur. Cette fois, cela va s'appliquer dans les communes de la zone tendue qui le souhaitent, à condition de remplir certains critères (qu'il y ait un écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, et qu'il y ait peu de constructions nouvelles sur leur territoire...). Depuis le 25 novembre 2018, elles peuvent ainsi décider de limiter les loyers à la relocation, non seulement au loyer du locataire précédent, mais aussi à un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. Elles ont jusqu'au 25 novembre 2020 pour en décider, et déterminer si cela s'appliquera sur tout ou partie de leur territoire. Une trentaine de communes, essentiellement situées en région parisienne, l'envisage déjà. Cet encadrement sera toutefois mis en place uniquement à titre expérimental pendant cinq ans.

La première ville à avoir décidé de cet encadrement est la ville de Paris. Elle a décidé de le remettre en place sur tout son territoire, à partir du 1er juillet 2019. Les loyers à ne pas dépasser par quartier, selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble ont été fixés par un arrêté du 28 mai 2019.

Par le passé, ces loyers de référence majorés avaient été fixés à Paris par trois arrêtés en 2015, 2016 et 2017. Une décision du tribunal administratif, confirmée en Appel en juin 2018, a annulé ces trois arrêtés le 28 novembre 2017. Par conséquent, les loyers de référence majorés sont déjà appliqués aux contrats de location signés entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017.

Il en a été de même à Lille, avec un arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 qui a fixé des loyers de référence majorés à respecter à compter du 1er février 2017. Une décision du Tribunal administratif de Lille a annulé cet arrêté le 17 octobre 2017, et cette décision a été confirmée en Appel le 3 juillet 2018. Les loyers de référence majorés à respecter ont donc été appliqués dans les communes de Lille, Hellemmes et Lomme aux contrats de location signés entre le 1er février et le 17 octobre 2017.

Qu'est-ce qui change avec le nouvel encadrement des loyers ?

L'encadrement est décidé par les communes et limité à 5 ans

Contrairement au dispositif précédent qui prévoyait l'application (matériellement impossible) de l'encadrement à toute une agglomération, la loi Elan permet au contraire d'appliquer les loyers à des loyers de référence majorés à l'échelle des communes qui le décident, voire de certains quartiers seulement. De plus, cette mesure est à durée limitée : si elle est décidée par une commune, c'est uniquement à titre expérimental pendant cinq ans.

Sanctions en cas de non-respect du plafonnement des loyers

Pour encourager les bailleurs à respecter cette mesure, des sanctions sont prévues. Si le loyer du locataire entrant n'est pas fixé dans la limite prévue :

  • le préfet peut exiger du bailleur d'abaisser le loyer fixé selon le loyer de référence majoré et de reverser au locataire le trop perçu ;
  • si le bailleur refuse, il s'expose à une amende de 5.000 € pour un particulier et de 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple). De plus, le locataire peut saisir le tribunal pour demander la diminution de son loyer.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Ce sont les logements loués à titre de résidence principale, soit en location vide (avec le bail classique de trois ans reconductible ou, par exception, de 6 ans si le propriétaire est une personne morale), soit en location meublée (avec le bail d'un an renouvelable ou de neuf mois réservé aux étudiants, ou le bail mobilité).

Comment fixer le loyer à Paris avec le loyer de référence

Le loyer des contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 doit être fixé dans la double limite :

  • du loyer appliqué au locataire précédent (c'est le dispositif d'encadrement des loyers des logements situés en zone tendue) ;
  • et du loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable par mois fixé par arrêté préfectoral (c'est le dispositif d'encadrement qui ne s'applique qu'à Paris).

Que le logement ait été loué jusque-là ou qu'il s'agisse d'une première mise en location, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé annuellement par arrêté préfectoral.
A la relocation, le nouveau loyer est donc égal au loyer demandé au locataire précédent à condition qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré défini pour chaque quartier.

Comment sont déterminés les loyers de référence majorés à respecter ?

Les références de loyers à respecter sont établies d'après les loyers observés dans un même quartier selon plusieurs critères, et fixées chaque année, par arrêté.

Pour connaître le loyer de référence majoré qui s'applique au loyer de votre logement, reportez-vous à la carte interactive de la préfecture d'Ile-de-France.

A Paris, pour prendre en compte les différences d'un quartier à l'autre, la ville a été découpée non pas en 20 arrondissements mais en 80 quartiers. Un prix de loyer de référence au m²/mois est déterminé pour chacun d’eux, selon les critères suivants à renseigner sur le site :

  • le nombre de pièces principales du logement (on ne tient pas compte des cuisines, salle de bains, couloirs, etc.) ;
  • l'époque de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990) ;
  • le type de location : vide ou meublée (s'il s'agit d'un meublé, le loyer de référence majoré est d’environ 3 à 5 € supérieur à celui d’une location vide) ;
  • l'adresse du logement.

Comment calcule-t-on le loyer mensuel ?

Le loyer mensuel à appliquer est calculé en multipliant le montant du loyer de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois, par le nombre de mètres carrés habitables du logement.

Pour un logement non meublé de 40 m² composé de deux pièces, construit avant 1946, situé dans le quartier de Necker à Paris, le loyer de référence majoré est de 30,8 €/m². Par conséquent, le loyer du logement peut être fixé dans la limite de 40 x 30,8 € = 1.232 €.
Si ce même logement est loué en meublé, le loyer doit alors être fixé dans la limite du loyer de référence majoré de 34,80 €/m²/mois, soit un loyer mensuel de 1.392 €.

Le calcul s'applique uniquement au loyer lui-même, toujours pris hors charges. Le montant des charges locatives est, quant à lui, fixé selon le montant provisionnel des charges récupérables du logement loué. Les charges s'ajoutent donc au loyer.

Un complément de loyer possible

Une fois ce calcul effectué, il est cependant possible de compléter le loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles qui, par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique, justifient de dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement. C'est ce qu'on appelle le « complément de loyer ».

Ce complément de loyer ne peut s'appliquer qu'au loyer de référence majoré et doit être justifié !

Cependant, il n'existe aucune liste légale des caractéristiques qui peuvent justifier un complément de loyer, ni de grille tarifaire pour le fixer. Les caractéristiques justifiant du complément de loyer ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges récupérables. Enfin, elles ne doivent pas avoir déjà été utilisées pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement. C'est pourquoi on ne peut pas prendre en compte, par exemple, un ascenseur, dont le locataire supporte déjà l'entretien, dans les charges qu'il verse au propriétaire en même temps que son loyer.

La Commission de conciliation (chargée de trancher en cas de remise en cause du complément de loyer) qui a eu l’occasion de se prononcer sur des compléments de loyer a tendance à interpréter restrictivement cette notion. Elle ne prend, par exemple, pas en compte un balcon filant, dès lors que tout l'immeuble en est pourvu, ou encore une cave.

Ce complément de loyer doit donc être justifié et indiqué dans le bail : dans les modèles types de contrat de location à utiliser obligatoirement, le bailleur qui souhaite appliquer un complément de loyer doit en préciser le montant ainsi que les caractéristiques du logement qui en justifient.

Il est donc conseillé aux propriétaires qui souhaitent appliquer un complément de loyer de l'estimer raisonnablement et de bien préciser dans le bail la liste des caractéristiques en justifiant. Car si le locataire l'estime injustifié, il peut le contester dans les trois mois de la signature du bail.

L'encadrement des loyers se cumule avec l'encadrement à la relocation

Paris étant située en zone tendue, le loyer est fixé dans la double limite :

  • du loyer appliqué au locataire précédent ;
  • et du loyer de référence majoré par mètre carré par mois de surface habitable tel que fixé par la préfecture : c’est ce deuxième plafond qui s’applique depuis le 1er juillet 2019.

Si le logement n'était pas loué jusque-là

Si le logement fait l'objet d'une première mise en location, ou encore, si le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois, le bailleur peut fixer le loyer du nouveau locataire dans la limite du loyer de référence majoré établi pour le type de logement et le quartier où il se trouve. Il peut le fixer librement dans la limite du loyer de référence majoré.

Depuis le 1er juillet 2019, on doit fixer le loyer conformément à notre exemple :

Pour un logement de 40 m² non meublé, composé de deux pièces, construit avant 1946, situé dans le quartier de Necker à Paris, le loyer de référence majoré qui s'applique à partir du 1er juillet 2019 est de : 30,8 €/m²/mois.

Le loyer mensuel à ne pas dépasser est donc de 40 x 30,8 € = 1.232 €.

Si le logement était loué jusque-là

Dans ce cas, il y a deux hypothèses :

1re hypothèse : le loyer du locataire précédent est situé au-dessus du loyer de référence majoré

Si le loyer du précédent locataire est plus élevé que le loyer de référence à appliquer, le bailleur doit abaisser le loyer du locataire entrant au niveau du loyer de référence majoré. Il ne peut pas proposer au nouveau locataire le même niveau de loyer que le précédent locataire. Il peut cependant ajouter un complément de loyer au loyer de référence majoré, si le logement comporte des caractéristiques le permettant, à condition que le loyer total, complément de loyer inclus, ne dépasse pas le loyer du locataire précédent.

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris :

Si le locataire précédent louait ce logement 1.300 €, mais que le loyer de référence majoré à respecter impose de fixer le loyer du nouveau locataire à 1.232 € au maximum, le bailleur est contraint de revoir le loyer du nouveau locataire à la baisse et de le fixer à 1.232€. Il peut seulement y ajouter l'indexation s'il ne l'a pas effectuée depuis un an.
Toutefois, si son logement présente des caractéristiques suffisantes pour justifier un complément de loyer, il peut alors fixer le loyer au maximum à 1.300 € et doit préciser dans le bail le montant de ce complément de loyer (68 €) et les caractéristiques en justifiant par exemple d'une grande terrasse (unique dans l’immeuble), d'un environnement exceptionnellement calme ou encore, pour un logement loué vide d'une cuisine entièrement équipée…

Mais, rappelons-le, il n'existe pas de liste officielle des caractéristiques permettant l'application de ce complément de loyer.

2e hypothèse : le loyer du locataire précédent est situé en-dessous du loyer de référence majoré

Dans le cas où le loyer du locataire précédent est moins élevé que le loyer de référence majoré à respecter, le bailleur ne peut pas rehausser le loyer librement. Il doit reprendre le loyer du locataire en place, en l'indexant à l'aide de l'indice de référence des loyers si l'indexation n'a pas eu lieu depuis un an. Par conséquent, le loyer du nouveau locataire est inférieur au loyer de référence majoré. Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pas y ajouter un complément de loyer.

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris :

Si le locataire précédent louait ce logement 1.170 €, alors que le loyer mensuel calculé pour ce type de logement dans ce quartier est de 1.232 € selon le loyer de référence majoré qui s'applique à partir du 1er juillet 2019, le bailleur est contraint de revoir le loyer du nouveau locataire à la baisse et de le fixer à 1.170 €.
Le loyer du locataire sortant étant en-dessous du loyer de référence majoré, le bailleur ne peut pas y ajouter un complément de loyer. 

Si le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité :

Toutefois, si le loyer du locataire précédent était inférieur au loyer de référence majoré mais que le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'un montant suffisant (selon ce qui s'applique dans cette hypothèse pour les loyers des logements situés en zone tendue), il peut prendre en compte ces travaux selon le calcul indiqué, et fixer le loyer, au maximum dans la limite du loyer de référence majoré.

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris :

Si le locataire précédent louait ce logement 1.100 €, alors que le loyer mensuel calculé pour ce type de logement dans ce quartier est de 1.232 € selon le loyer de référence majoré qui s'applique depuis le 1er juillet 2019 ;
Si le bailleur a effectué 6.620 € de travaux d'amélioration pendant la location avec le locataire précédent, ce qui représente au moins six mois du loyer mensuel de ce locataire ;
Le bailleur est en droit d'augmenter le loyer annuel de 15 % du coût TTC des travaux, soit : 6.020 € x 15 % = 993 €
993 €/12 = 82,75 € par mois ;
Si l'on augmente le loyer mensuel du locataire précédent de 82,75 €, cela le porte à 1.100 € + 82,75 € = 1.182,75 € ;
Le bailleur peut fixer le loyer du locataire entrant à 1.182,75 € car ce loyer ne dépasse pas le loyer de référence majoré qui s'applique (qui est de 1.232 €).

L'encadrement des loyers se combine avec la taxe sur les micro-logements

Qu'est-ce que la taxe sur les micro-logements ?

Depuis 2012, une taxe a été instituée pour les logements de moins de 14 m² situés dans les grandes villes, et en particulier à Paris où les loyers sont les plus élevés. Au-delà d'un certain seuil de loyer, le bailleur doit payer une taxe supplémentaire sur les loyers perçus. Elle frappe les loyers des logements loués pour une durée d'au moins neuf mois, lorsqu'ils dépassent 42,47 €/m²/mois en 2019.

Quels logements sont concernés à Paris ?

Dans 19 des 80 quartiers, les loyers de référence majorés sont supérieurs au seuil de la taxe Apparu. Sont concernés les studios meublés :

  • construits avant 1970 situés dans certains quartiers des Ier, IIe, IVe, VIe et VIIIe arrondissements ;
  • construits après 1990 dans certains quartiers du VIe ou dans le VIIe arrondissements.

Pour ces logements, si le bailleur fixe le loyer dans la fourchette haute, il doit par ailleurs s'acquitter de la taxe sur les micro-logements.

Pour un studio meublé construit après 1990 situé dans le quartier des Invalides (VIIe arrondissement), le loyer de référence majoré est de 47,20 €/m²/mois. Il dépasse donc de 4,73 € le plafond par mètre carré² mensuel à partir duquel la taxe sur les micro-logements est due.

Il en est de même pour tout autre logement situé dans un autre quartier, si, depuis le 1er juillet 2019, le propriétaire applique un complément de loyer au loyer de référence majoré qui porte finalement le montant total du loyer au-dessus de ce seuil de 42,47€/m²/mois. Le loyer est alors soumis à cette taxe supplémentaire.

Le bailleur a donc intérêt à faire son calcul en prenant en compte l’impact de cette taxe. Et il peut être judicieux de fixer le loyer en-dessous du seuil de loyer entraînant cette taxe sur les micro-logements pour éviter cette fiscalité supplémentaire !

VIDEO : Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Vous savez sûrement que dans les zones tendues les loyers sont encadrés... Le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter son loyer entre deux locataires (sauf dans trois exceptions).

Voir la vidéo

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