Comment fixer le loyer du locataire à Paris ?

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Outre l'encadrement des loyers à la relocation qui s'applique puisque Paris fait partie de la zone tendue, le loyer des logements doit également être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Ce sont les logements loués à titre de résidence principale, soit en location vide (avec le bail classique de trois ans reconductible ou, par exception, de 6 ans si le propriétaire est une personne morale), soit en location meublée (avec le bail d'un an renouvelable ou de neuf mois réservé aux étudiants, ou le bail mobilité).

Comment fixer le loyer à Paris avec le loyer de référence

Le loyer des contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 doit être fixé dans la double limite :

  • du loyer appliqué au locataire précédent (c'est le dispositif d'encadrement des loyers des logements situés en zone tendue) ;
  • et du loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable par mois fixé par arrêté préfectoral (c'est le dispositif d'encadrement qui ne s'applique qu'à Paris).

Que le logement ait été loué jusque-là ou qu'il s'agisse d'une première mise en location, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé annuellement par arrêté préfectoral.
A la relocation, le nouveau loyer est donc égal au loyer demandé au locataire précédent à condition qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré défini pour chaque quartier.

Comment sont déterminés les loyers de référence majorés à respecter ?

Les références de loyers à respecter sont établies d'après les loyers observés dans un même quartier selon plusieurs critères, et fixées chaque année, par arrêté. Le dernier arrêté publié le 7 juin 2021 fixe les loyers de référence qui s'appliquent aux contrats de location signés entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022.

Pour connaître le loyer de référence majoré qui s'applique au loyer de votre logement selon la date de conclusion du bail, reportez-vous à la carte interactive de la préfecture d'Ile-de-France.

A Paris, pour prendre en compte les différences d'un quartier à l'autre, la ville a été découpée non pas en 20 arrondissements mais en 80 quartiers. Un prix de loyer de référence au m²/mois est déterminé pour chacun d’eux, selon les critères suivants à renseigner sur le site :

  • le nombre de pièces principales du logement (on ne tient pas compte des cuisines, salle de bains, couloirs, etc.) ;
  • l'époque de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990) ;
  • le type de location : vide ou meublée (s'il s'agit d'un meublé, le loyer de référence majoré est d’environ 3 à 5 € supérieur à celui d’une location vide) ;
  • l'adresse du logement.

Comment calcule-t-on le loyer mensuel ?

Le loyer mensuel à appliquer est calculé en multipliant le montant du loyer de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois, par le nombre de mètres carrés habitables du logement.

Pour un logement non meublé de 40 m² composé de deux pièces, construit avant 1946, situé dans le quartier de Necker à Paris dont le contrat de location est signé entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022, le loyer est de :
- 32 €/m²/mois en location vide, soit un loyer mensuel maximal de 1.280 €
- 36 €/m²/mois en location meublée, soit un loyer mensuel maximal de 1.440 €.

Le calcul s'applique uniquement au loyer lui-même, toujours pris hors charges. Le montant des charges locatives est, quant à lui, fixé selon le montant provisionnel des charges récupérables du logement loué. Les charges s'ajoutent donc au loyer.

Un complément de loyer possible

Une fois ce calcul effectué, il est cependant possible de compléter le loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles qui, par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique, justifient de dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement. C'est ce qu'on appelle le « complément de loyer ».

Ce complément de loyer ne peut s'appliquer qu'au loyer de référence majoré et doit être justifié !

Cependant, il n'existe aucune liste légale des caractéristiques qui peuvent justifier un complément de loyer, ni de grille tarifaire pour le fixer. Les caractéristiques justifiant du complément de loyer ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges récupérables. Enfin, elles ne doivent pas avoir déjà été utilisées pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement. C'est pourquoi on ne peut pas prendre en compte, par exemple, un ascenseur, dont le locataire supporte déjà l'entretien, dans les charges qu'il verse au propriétaire en même temps que son loyer.

La Commission de conciliation (chargée de trancher en cas de remise en cause du complément de loyer) qui a eu l’occasion de se prononcer sur des compléments de loyer a tendance à interpréter restrictivement cette notion. Elle ne prend, par exemple, pas en compte un balcon filant, dès lors que tout l'immeuble en est pourvu, ou encore une cave.

Ce complément de loyer doit donc être justifié et indiqué dans le bail : dans les modèles types de contrat de location à utiliser obligatoirement, le bailleur qui souhaite appliquer un complément de loyer doit en préciser le montant ainsi que les caractéristiques du logement qui en justifient.

Il est donc conseillé aux propriétaires qui souhaitent appliquer un complément de loyer de l'estimer raisonnablement et de bien préciser dans le bail la liste des caractéristiques en justifiant. Car si le locataire l'estime injustifié, il peut le contester dans les trois mois de la signature du bail.

L'encadrement des loyers se cumule avec l'encadrement à la relocation

Paris étant située en zone tendue, le loyer est fixé dans la double limite :

  • du loyer appliqué au locataire précédent ;
  • et du loyer de référence majoré par mètre carré par mois de surface habitable tel que fixé par la préfecture : c’est ce deuxième plafond qui s’applique depuis le 1er juillet 2019.

Si le logement n'était pas loué jusque-là

Si le logement fait l'objet d'une première mise en location, ou encore, si le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois, le bailleur peut fixer le loyer du nouveau locataire dans la limite du loyer de référence majoré établi pour le type de logement et le quartier où il se trouve. Il peut le fixer librement dans la limite du loyer de référence majoré.

On doit fixer le loyer conformément à notre exemple :

Pour un logement de 40 m² non meublé, composé de deux pièces, construit avant 1946, situé dans le quartier de Necker à Paris, le loyer de référence majoré est fixé à 32 €/m²/mois pour un contrat de location signé entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022.
Le loyer mensuel à ne pas dépasser est donc de 40 x 32 = 1.280 €.

Si le logement était loué jusque-là

Dans ce cas, il y a deux hypothèses :

1re hypothèse : le loyer du locataire précédent est situé au-dessus du loyer de référence majoré

Si le loyer du précédent locataire est plus élevé que le loyer de référence à appliquer, le bailleur doit abaisser le loyer du locataire entrant au niveau du loyer de référence majoré. Il ne peut pas proposer au nouveau locataire le même niveau de loyer que le précédent locataire. Il peut cependant ajouter un complément de loyer au loyer de référence majoré, si le logement comporte des caractéristiques le permettant, à condition que le loyer total, complément de loyer inclus, ne dépasse pas le loyer du locataire précédent.

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris :

Si le locataire précédent louait ce logement 1.300 €, alors que le loyer de référence majoré à respecter depuis le 1er juillet 2021 impose de fixer le loyer du nouveau locataire à 1.280 €, le bailleur est contraint de revoir le loyer du nouveau locataire à la baisse et de le fixer à 1.280 €. Il peut seulement y ajouter l'indexation s'il ne l'a pas effectuée depuis un an.
Toutefois, si son logement présente des caractéristiques suffisantes pour justifier un complément de loyer, il peut alors fixer le loyer au maximum à 1.300 € et doit préciser dans le bail le montant de ce complément de loyer (20 €) et les caractéristiques en justifiant par exemple d'une grande terrasse (unique dans l’immeuble), d'un environnement exceptionnellement calme ou encore, pour un logement loué vide d'une cuisine entièrement équipée…

Mais, rappelons-le, il n'existe pas de liste officielle des caractéristiques permettant l'application de ce complément de loyer.

2e hypothèse : le loyer du locataire précédent est situé en dessous du loyer de référence majoré

Dans le cas où le loyer du locataire précédent est moins élevé que le loyer de référence majoré à respecter, le bailleur ne peut pas rehausser le loyer librement. Il doit reprendre le loyer du locataire en place, en l'indexant à l'aide de l'indice de référence des loyers si l'indexation n'a pas eu lieu depuis un an. Par conséquent, le loyer du nouveau locataire est inférieur au loyer de référence majoré. Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pas y ajouter un complément de loyer.

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris :

Si le locataire précédent louait ce logement 1.170 €, alors que le loyer mensuel calculé pour ce type de logement dans ce quartier est de 1.280 € selon le loyer de référence majoré qui s'applique depuis le 1er juillet 2021, le bailleur est contraint de revoir le loyer du nouveau locataire à la baisse et de le fixer à 1.170 €.
Le loyer du locataire sortant étant en dessous du loyer de référence majoré, le bailleur ne peut pas y ajouter un complément de loyer. 

Si le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité :

Toutefois, si le loyer du locataire précédent était inférieur au loyer de référence majoré mais que le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'un montant suffisant (selon ce qui s'applique dans cette hypothèse pour les loyers des logements situés en zone tendue), il peut prendre en compte ces travaux selon le calcul indiqué, et fixer le loyer, au maximum dans la limite du loyer de référence majoré.

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris :

Si le locataire précédent louait ce logement 1.100 €, alors que le loyer mensuel calculé pour ce type de logement dans ce quartier est de 1.280 € selon le loyer de référence majoré qui s'applique depuis le 1er juillet 2021 ;
Et si le bailleur a effectué 6.620 € de travaux d'amélioration pendant la location avec le locataire précédent, ce qui représente au moins six mois du loyer mensuel de ce locataire ;
Le bailleur est en droit d'augmenter le loyer annuel de 15 % du coût TTC des travaux, soit : 6.020 € x 15 % = 993 €
993 €/12 = 82,75 € par mois ;
Si l'on augmente le loyer mensuel du locataire précédent de 82,75 €, cela le porte à 1.100 € + 82,75 € = 1.182,75 € ;
Le bailleur peut fixer le loyer du locataire entrant à 1.182,75 € car ce loyer ne dépasse pas le loyer de référence majoré qui est de 1.280 €.

Pourquoi l'encadrement des loyers a-t-il été rétabli à Paris ?

C'est la loi Elan de fin 2018 qui a réintroduit l'expérimentation de l'encadrement des loyers qu'avait initié la loi Alur. Cette fois, elle permet aux communes de la zone tendue qui le souhaitent de décider de l'appliquer, à condition de remplir certains critères (qu'il y ait un écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, et qu'il y ait peu de constructions nouvelles sur leur territoire...). Elles peuvent ainsi décider de limiter les loyers à la relocation, non seulement au loyer du locataire précédent, mais aussi à un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, et ce, à titre expérimental pendant cinq ans. Elles ont eu jusqu'au 25 novembre 2020 pour faire acte de candidature, et déterminer si cela s'applique sur tout ou partie de leur territoire.

  • La première ville à avoir décidé de mettre en place cet encadrement sur tout son territoire était Paris, à partir du 1er juillet 2019. Les loyers à ne pas dépasser par quartier, selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble y sont fixés chaque année depuis cette date par un arrêté publié avant l'été. Ils s'appliquent aux contrats de location signés entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante.
  • La deuxième ville ayant mis ce double encadrement en place est la ville de Lille, depuis le 1er mars 2020.
  • Depuis le 1er juin 2021, ce sont les neuf communes de Plaine Commune qui l'ont mis en place à leur tour. Il s'agit de : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse. L'arrêté fixant les loyers de référence à respecter pour les contrats de location signés à compter de cette date a été publié le 8 avril 2021.
  • Depuis le 1er novembre 2021, ce double encadrement des loyers s'applique à Lyon et à Villeurbanne ;
  • Il s'applique également dans les neuf villes d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville depuis le 1er décembre 2021.

Les villes de Montpellier et Bordeaux attendent, quant à elles, les arrêtés publiant les loyers plafonds avant de pouvoir mettre à leur tour ce dispositif sur leur territoire en 2022.

A Paris, comme à Lille, ce dispositif s'était déjà appliqué précédemment :

Ces loyers de référence majorés avaient été fixés à Paris par trois arrêtés en 2015, 2016 et 2017. Une décision du tribunal administratif, confirmée en Appel en juin 2018, avait annulé ces trois arrêtés le 28 novembre 2017. Par conséquent, les loyers de référence majorés ont déjà été appliqués aux contrats de location signés entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017. Mais pour les contrats de location signés entre le 29 novembre 2017 et le 30 juin 2019 les loyers devaient être fixés uniquement selon les modalités prévues pour la zone tendue, c'est-à-dire dans la limite du loyer du locataire précédent.

Il en a été de même à Lille, avec un arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 qui a fixé des loyers de référence majorés à respecter à compter du 1er février 2017. Une décision du Tribunal administratif de Lille a annulé cet arrêté le 17 octobre 2017, et cette décision a été confirmée en Appel le 3 juillet 2018. Les loyers de référence majorés ont donc été appliqués dans les communes de Lille, Hellemmes et Lomme aux contrats de location signés entre le 1er février et le 17 octobre 2017. Dans ces communes, entre le 18 octobre 2017 et le 29 février 2020, les loyers ont été fixés uniquement selon les modalités prévues pour les villes situées en zone tendue.

Qu'est-ce qui change avec le nouvel encadrement des loyers ?

L'encadrement est décidé par les communes et limité à 5 ans

Contrairement au dispositif précédent qui prévoyait l'application (matériellement impossible) de l'encadrement à toute une agglomération, la loi Elan permet au contraire d'appliquer les loyers à des loyers de référence majorés à l'échelle des communes qui le décident, voire de certains quartiers seulement.
De plus, cette mesure est à durée limitée : si elle est décidée par une commune, c'est uniquement à titre expérimental pendant cinq ans. Elle devrait prendre fin en 2023. Toutefois, il est question de prolonger ce dispositif jusqu'en 2026, si le projet de loi qui le prévoit aboutit. Il s'agit du projet de loi " 4D " : déconcentration, décentralisation, différenciation, décomplexification, adopté en juillet 2021 par le Sénat. On ne saura pas avant plusieurs mois si cette mesure sera définitivement adoptée.

Sanctions en cas de non-respect du plafonnement des loyers

Pour encourager les bailleurs à respecter cette mesure, des sanctions sont prévues. Si le loyer du locataire entrant n'est pas fixé dans la limite prévue :

  • le préfet peut exiger du bailleur d'abaisser le loyer fixé selon le loyer de référence majoré et de reverser au locataire le trop perçu ;
  • si le bailleur refuse, il s'expose à une amende de 5.000 € s'il est un particulier et de 15.000 € s'il est une personne morale (une SCI par exemple).
  • De plus, le locataire peut saisir le tribunal pour demander la diminution de son loyer.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article : " Quelles amendes risquent les propriétaires contrevenants ? ".

VIDEO : Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Vous savez sûrement que dans les zones tendues les loyers sont encadrés... Le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter son loyer entre deux locataires (sauf dans trois exceptions).

Voir la vidéo

VIDEO : Tuto contrat : rédiger la clause loyer

Aujourd’hui, on parle de rédaction du contrat de location, et plus précisément, on va se concentrer sur une clause, la clause la plus importante du bail, en tout cas, elle intéresse tout le monde, c’est la clause loyer (c’est la même que l’on loue vide ou meublé) !

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Le loyer d'une location vide ou meublée peut être fixé librement...sauf si s'appliquent l'encadrement des loyers à la relocation et le plafonnement du loyer.

L'encadrement des loyers à la relocation s'appliquera au moins jusqu'à l'été 2022 dans les zones tendues. Le loyer du nouveau bail ne peut, sauf exceptions, excéder celui appliqué au précédent...

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