Profession libérale : quand signer un bail mixte ?

Exercer son activité professionnelle dans une partie de son logement ? Le bail mixte que vous signerez avec votre bailleur vous accorde ce droit en respectant un certain nombre de conditions définies par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cette dernière régit le statut des locations vides et meublée à titre de résidence principale.

Accord du bailleur indispensable

Première démarche : obtenir l'accord de votre bailleur sur la destination que vous comptez attribuer au local. Le bailleur devra vérifier si le règlement de copropriété autorise l'exercice d'une activité libérale dans le local loué.

Seconde étape : vous devrez obtenir une autorisation administrative auprès de votre mairie. Cette formalité est obligatoire si le logement est situé dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne et dans les communes comptant plus de 200 000 habitants. Cette obligation peut être étendue à d'autres communes sur proposition du maire.

Et plus particulièrement sur Paris, si votre logement est situé en étage et votre activité vous conduit à recevoir de la clientèle et/ou des marchandises : vous devez demander une autorisation d’usage mixte. Celle-ci pourra vous être délivrée à titre personnel (autorisation 1) à condition que la surface réservée à l’habitation soit supérieure à la surface utilisée pour l’activité.

En revanche, cette autorisation n'est pas obligatoire si l'activité est exercée par les occupants ayant leur résidence principale dans ce local. Autre condition : le professionnel ne doit recevoir ni clientèle, ni marchandise.

Durée minimale imposée

Le bail peut être rédigé sous seing privé (cas le plus fréquent) ou par acte notarié. La loi impose une durée minimale de trois ans si le bailleur est une personne physique et de six ans si c'est une personne morale. Pendant la durée du bail, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire. Seul le juge peut y mettre fin, notamment pour inexécution par le locataire de ses obligations, comme le défaut de paiement du loyer.

Plusieurs mentions doivent figurer dans le bail : consistance et description des locaux, durée, montant du loyer, destination du local (usage d'habitation et professionnel). Le loyer est librement fixé.

Renouvellement du bail

Le locataire peut mettre un terme au contrat à tout moment, moyennant, en principe, un préavis de trois mois, par lettre recommandée. Au terme du contrat, le bailleur a trois possibilités. Soit il garde le silence, le contrat est alors reconduit pour une durée de trois ans, avec le même loyer. Autre possibilité : le bailleur donne congé moyennant un préavis de six mois en motivant sa décision : vente, reprise du logement pour habiter ou motif légitime et sérieux.

Soit, hypothèse plus rare, il  peut proposer une augmentation de loyer (plafonnée à 10%) étalée sur trois ans ou sur six ans (hausse supérieure à 10%) si le loyer est sous-évalué.

Attention ! Si le locataire en cours de bail utilise la totalité des locaux pour l'exercice de sa profession, le bailleur ne peut pas obtenir la résiliation du bail pour non-respect de la destination. Cependant, selon la jurisprudence, le locataire perd le droit au renouvellement du contrat si, au terme du bail, il n'occupe pas une partie des locaux pour son habitation principale.